Q: 안녕하세요
저는 5년전 집을 구입해 살고 있는데 여러가지 사정으로 PAYMENT이 어려워
융자조정을 시도했는데 최근 은행에서 해 줄수 없다는 연락을 받았습니다.
그래서 집을 포기하려 하는데, Equity(2차융자)가 $28,000정도 있습니다.
$10,000는 집구입시 부족분으로 사용했고 나머지는 House Upgrade(Patio
Concrete, Floor등)에 사용했습니다.
만약 제가 집을 포기하면서 Equity Payment을 안하면 어떻게 되나요?
Mortgage와 같은 개념으로 이해하면 되는지요?
그리고 올해 County Property Tax는 내야하나요(지난 9월부터 Tax & 보험료는
Mortgage에 포함해서 은행에 내고 있습니다.)
만약 이번달부터 Payment을 안하면 얼마나 더 이 집에서 살 수 있는지요?
어떻게 하는것이 제게 최선인지 알려주시면 감사하겠습니다.
A: 집은 포기할 수 있는 물건이 아닙니다.
한사람의 이름에서 다른 사람의 이름으로 등록을 바꿔줘야하는데 한쪽에서 돈을 내지 않는다고 포기할 수는 없습니다. 단 현명하게 집의 융자를 정리해야 합니다.
1차는 본인이 거주하시는 경우 일반적으로 문제는 삼지 않습니다만 1차를 재융자 했을경우에는 1차의 차액에 대한 금액에 대해서도 책임을 질 수 있습니다.
2차는 크레딧 카드와 같아 차액에대한 금액에 대해 책임을 져야 합니다. 물론 숏세일을 통해 은행과 타협을해서 탕감하는 방법도 있고, 파산으로 처리하는 방법도 있습니다. 2차를 집을 고치는데 쓰셨어도 결과는 같습니다.
2차의 페이먼트를 포기하시면 2차는 일반적으로 힘이 없기에 전화와 편지로 피곤하게 연락을 할 것입니다.
세금은 숏세일하실 경우엔 협상하여 탕감의 가능성이 있지만 foreclosure를 하시면 세금은 피하실수 없습니다.
집페이먼트를 3개월 하지 않으시면 notice of default의 편지를 받으실 겁니다. 그 이후로 3개월 후에 notice of trustee sale의 편지를 받으시고 그 후 약 1달이면 집이 옥션으로 팔리게됩니다.
숏세일을 하시게 되면 옥션으로 팔리는 것을 지연하게 됩니다.
오래동안 페이먼트 없이 머무르시는 것이 목적이라면 notice of trustee sale 을 받기 1달쯤 전에 숏세일을 신청하시면 그 시점에서 약 6개월 정도 더 머무르실 수 있습니다.
변호사, CPA, 부동산 중개인등 여러 전문가에게 연락하셔서 어떤것이 가장 좋은지 알아 보시길 바랍니다.
더 궁금하신점 있으시고 연락 주시면 상세히 알려 드리겠습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
