Q.
현재 Bankrupcy 7을 진행 중입니다. 8월6일자로
BOA에서 Notice of Defaulty and Election to sell under deed of Trust라는 편지를 받엇습니다.
1. 제가 현재 Payment 안하고 살고 있는 이 집은 언제까지 비워 주어야 하는 지요? 집에서 나갈때 은행에 나간다고 연락을
하고 집 열쇠를 누구에게 반환하고 전기나 수도등 중단 신청해도 괞찬은지요?
2. 미지불한 HOA는 Bankrupcy File 시
포함 시켯는대 Discharge가 돼며는 안내도 되는 것 인지요?
A.
뱅크럽시와 포클로져를 혼돈 하시는 분들이 많으신것 같아 말씀을
드리겠습니다.
파산은 Unsecured Debt 즉, 저당이 없는 빚을 탕감 하실때 사용하십니다. 그러므로 저당이 있는 집 융자의 경우
파산으로 집을 포기하시는 것이 아닙니다. 물론 이차나 삼차의 융자의 경우 파산으로 없어지는 방법은 있으나 일차의 융자는 파산으로 차압의 기간을
연장 하는 것밖에는 되지 않습니다.
파산이 끝난 후 6개월에서 2년 사이의 기간동안 페이먼트 없이 머무실 수 있습니다. 그후 1차
은행에서는 차압을 하여 그 지역의 차압 매물을 담당하는 부동산 중개인에게 집을 팔게끔 하여 그 집에 관한 정리를 시작 합니다. 그 부동산
중개인이 집에 찾아 오거나 문앞에 편지를 붙이고 가며 몇가지 옵션을 드립니다. 그때 그 부동산 중개인과 타협을 하여 퇴거를
시작하게됩니다.
뱅크럽시에 포함하신 HOA는 처리가 될 수도 있으나 그 이후에 머무신 것에 대한 HOA는 다시 쌓이게 됩니다. 이 역시
내지 않으실 경우 뱅크럽시 이후에 쌓인 빚이기에 포클로져시에는 새로운 크레딧에 Lien으로 남을 수가 있습니다.
크레딧 카드와 기타 빚이
많으셔서 어쩔수 없이 뱅크럽시를 하실 수 밖에 없으신 경우를 제외하고 단지 집에 빚이 많으셔서 뱅크럽시를 하시는 분들은 숏세일을 권해드립니다.
특히 이차 융자(Line of Equity, 캐쉬 아웃 포함)가 있으며 2011년 7월 1일 부터 숏세일을 하시는 모든 분들은 숏세일을 통하여
일차와 이차 모두를 감면당하게 되었습니다. 더이상 숏세일 후 이차 은행의 Lien을 걱정 하지 않으셔도 되기에 숏세일을 적극 추천해 드립니다.
포클로져시 이차는 lien으로 남아 개인적으로 지불 하셔야 합니다.
파산 하시기 전에 부동산 전문가와도 상의를 하시어 본인에게
적합한 옵션을 택하시길 바랍니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 안내해 드리겠습니다. 김원석 부동산 에이전트 Direct: 213-369-9087 |
DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다.
라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.
라디오코리아의 모든 게시물에 대해 게시자 동의없이 게시물의 전부 또는 일부를 수정 · 복제 · 배포 · 전송 등의 행위는 게시자의 권리를 침해하는 것으로 원칙적으로 금합니다.
이를 무시하고 무단으로 수정 · 복제 · 배포 · 전송하는 경우 저작재산권 침해의 이유로 법적조치를 통해 민, 형사상의 책임을 물을 수 있습니다.
This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information.
In principle, all posts in Radio Korea are prohibited from modifying, copying, distributing, and transmitting all or part of the posts without the consent of the publisher. Any modification, duplication, distribution, or transmission without prior permission can subject you to civil and criminal liability.
