Q.
저는 97년도 62만불 에구입 25% 다운하여1차 론이
47만불 정도 2차 15000 정도 같은 은행입니다 그리고 집 수리비 50000정도 사용되었습니다 현 시세는 45만불정도 (zillow
.com) 그런데 약 20개월 전 모 변호사을 통해 융자조정을 신청 하였는바 별 변동사항이없습니다 변호사 왈 매달 페이머을 조금 (약
700정도)적게 납부할것을 요구하여 700*20=$14000 현 연체중이며 2달치 페이먼도 불입을 하지 않은상태입니다 (총 금액이
510000정도입니다)페이먼 하고 계속 가지고 있어야 하는지 아니며 쏫세일 하고 우리 식구이름으로 작은것을 구입하는것이좋은지 전문가의 고견을
듣고져 하오니 ''''' 쏫세일 후 얼마나있으면 집을 구입가능한지 집식구 앞으로 사는것 (현재 집은 저 혼자이름 으로 되어있음)가능한지
부탁합니다
A.
1차 2차 융자를 합치시면 약 $485,000에 시세는
zillow에서 $450,000 이라고 하셨습니다. Zillow는 시세를 조금 높게 보는 경우가 많아서 $400,000정도가 실제 시세라
보겠습니다. 페이먼트는 더 많고 (같은 집을 렌트 하는 사람보다 몰게지가 많은 경우) 집시세는 융자와 거의 비슷 하여 어떤 방법이 좋은지 결정을
내리기 어려운 경우 입니다.
우선은 융자조정을 신청하신 것의 결과를 보시고 결정하시는 것이 좋을 것같습니다. 만약 융자 조정의 결과가 2%
이자율로 5년간 고정해 준다면 상황은 호전 될수 있습니다. 단 융자 조정을 하면 몰게지, 재산세, 보험을 매달 합쳐서 내셔야 합니다. 몰게지는
한달에 $1737, 이차는 이자만 내시면 약 $150, 재산세는 약 $450, 보험은 $100 정도가 되어 한달에 페이먼트는 $2437 이
됩니다. 그러면 같은 집을 렌트를 사셔도 한달 렌트비는 약 $2400 정도 이므로 페이먼트는 부담이 되지 않으실 겁니다. 그리고 집 시세도
융자와 거의 비슷 하셔서 이제 막 집을 다운하지 않고 구매 하실것과 비슷한 상황이 됩니다. 단 5년 후에는 매년 1%씩 이자가 오르기에 오년
후부터는 매년 $250 정도의 페이먼트가 상향 조정됩니다.
5년 후의 집시세는 예측 할 수 없으나 5년 후에 재융자를 할 경우의 상황을
보겠습니다. 재융자는 20% 이상의 에퀴티가 있어야 가능합니다. 그러므로 융자금액이 시세보다 높은 지금도 가능하지 않지만 5년 후에는 집값이
지금에 비해 최소 25%는 뛰어 주어야 합니다. 5년간 2%로 페이먼트 하실 경우 원금은 $11,285이 줄게 됩니다. 그러면 집값은
$548,400이상이 되어야 재융자를 시도해볼 수 있습니다. 현재 집값이 $400,000 에서 $550,000 정도로 5년 만에 오르는 것이
가능성이 많지는 않습니다만 집값이 올랐다는 가정하에 재융자의 상황을 보겠습니다. 현재 이자율은 60년만에 최저의 이자율을 보이고 있습니다.
30년 고정 4%이자율 입니다. 5년후 25%이상의 집값이 오른 상황 이라면 이자율은 6~8%의 사이가 될것입니다. 최적의 조건을 본다면
25%의 집값이 오르고 이자율은 6%로 재융자를 하는 것입니다. 그러면 한달 페이먼트는 몰게지 $2817, 재산세 $600, 보험$100, 2차
융자 $150이 됩니다. 한달에 페이먼트는 $3667이 됩니다. 집값이 $550,000이면 렌트는 한달에 $3000 정도 받을 수 있을
것입니다. 이렇게 가정한것도 인컴 보고하시는 것이 넉넉히 있으시고 크레딧 점수도 좋으셔야 가능한것입니다.
만약 위에 드린 페이먼트가
적절하시다고 생각 하시면 융자조정의 결과를 보시고 판단을 하셔야 합니다. 하지만 융자조정후에도 페이먼트가 많다고 여겨지시면 숏세일을 결정하시고
조금 작은 집으로 이사하시는 것을 권해 드립니다.
페이먼트가 늦지 않고 숏세일을 하시면 바로 다른 집을 구매 하실수 있으나 이미
페이먼트가 늦으셨기에 본인 이름으로는 2년이 지나야 집을 구매할 수 있습니다. 집이 본인의 이름으로만 되어 있을 경우 숏세일후 배우자의 이름으로
바로 다른집의 구매가 가능하며 배우자가 일을 하고 인컴을 보고하실 경우 1%의 다운으로 4%이자율로 구매가 가능하며 (CAL HFA)인컴이 없을
경우 25%를 다운하시고 4.5%의 이자율로 (VOE)구매가 가능합니다. 만약 쇼셜도 없을 경우는 40%를 요구합니다.
좋은 결과
있으시길 바라며 더 자세한 사항은 문의 주시면 상세히 설명해 드리겠습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
