Q.
4 유닛 아파트를 장만하고 싶은데, 어디서 부터
시작해야될지 몰라서..문의합니다.
에이전트를 정하기 전에 제가 기본적으로 알아야할것 같아서 이렇게 질문합니다.
1. 구입
가격은 평균적으로 어느정도가 적당하며,
2. 인컴으로 얻을수 있는 금액은 어느정도가 되는지
3. 원하는 지역은 오렌지 카운티가
우선이지만 다른지역도 가능하고
4. 4유닛 리스트를 보여주는 특정 웹사이트가 있는지도 알고 싶구요
A.
4유닛의 구매는 정말 좋은 선택이라 생각됩니다. 많은
주택 구매자들은 렌트를 받는 것을 어렵게 생각하며 기피하나 부동산 투자용으로는 정말 좋은 선택입니다. 4유닛을 선택 할 때는 본인이 거주를 할
것인지 아니면 렌트로만 줄 것인지를 먼저 생각을 하셔야 합니다.
본인이 거주하는 4유닛은 동네가 안전하고 아이들의 학군을 생각 해야하고
방 숫자에 민감해지며 가격이 상승하게됩니다.
이에반해 본인이 거주 하지 않는 4유닛은 어떤 조건 상관없이 매달 발생하는 인컴에 대비하여
현금의 투자율을 생각하면 됩니다.
본인이 거주하는 한인 타운에 4유닛을 구매 하려면 $600,000 정도에 살기 적당하고 유닛당
$1200 정도의 렌트를 받을 수 있다고 가정하겠습니다. 그러면 20%다운의 conventional 융자와 3.5% 다운페이먼트의 FHA융자를
비교해 보겠습니다. 20% 다운시 $120,000의 현금이 필요하며 $480,000의 융자 금액과 월 세금 포함 월 페이먼트 $3200 정도가
됩니다. 3 유닛에서 받는 렌트는 월 $3600 이므로 물값및 집 관리비를 생각 하면 본인은 무료로 거주하는 셈이 됩니다.
만약
FHA융자로 3.5% 다운을 하고 구매를 할 경우 $20,000의 다운이 필요하며 한달 페이먼트는 세금 포함 $4000 정도가 됩니다. 월
렌트는 $3600 이므로 물값과 관리비를 계산하면 한달에 약 $1000 정도를 내고 거주하는 셈이 됩니다. 만약 거주를 하지 않고 FHA로
융자를 얻으시면 월 렌트는 $4800이 되므로 매월 남는 돈은 거의 없으나 집의 시세 상승과 융자를 렌트 하시는 분들의 페이먼트로 내므로 30년
후에는 완불된 집을 소유 하실 수 있는 장점이 있습니다.
투자용으로만 4 유닛을 구매 하고 싶을경우 동네는 좋지 않은 지역으로
집가격은 저렴한 지역을 추천합니다. 지역이 좋지 않아도 렌트는 저렴하지 않기 때문입니다. 예를 들어 East LA에 4 유닛을 구매할 경우
$400,000 정도에 한인 타운과 비슷한 렌트를 기대 할 수 있습니다. 20% 다운으로 구매 할 경우 세금 포함 월 $2100 이며 3.5%
다운일 경우는 $2724 입니다. 렌트는 한인 타운과 마찬 가지로 $4800 이므로 3.5% 다운으로 구매를 하더라도 매월 돈이 남는 것을 확인
할 수 있습니다.
오렌지 카운티도 4 유닛은 있으나 오히려 LA보다 비싼 편이기에 매월 돈이 남는 것을 기대하기는 어렵습니다.
4유닛 리스트를 보여주는 사이트는 특별히 없으며 연락 주시면 매일 업데이트 되는 4유닛 리스트를 보내 드릴수 있습니다.
좋은 집 찾으셔서 좋은 투자 하시길 바라겠습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
