Q.
-payment 5개월이 연체되어 default notice를 받았읍니다.
한번의 페이먼트로 지불하면 원상복구가 되면 머디가
가능한가요?
-5년 이자 only고 8월 만기 후에는 어떤 이자율이 적용되나요?
-마지막으로 profit and loss문젠데
Income과 Expences의 손익 계산을 어떻게
해야 모디 가능성이 있는지요?
융자 ballance가 $262,000에 loan
amount $1500(이자 plus 세금)이고 이자를 낯추어 $1000~$1100으로 payment할려면 수입과 지출이 어느정도
되야하는지요?
A.
notice of default 를 받으셔서 마음이
초조하신것 같습니다. 밀린 금액을 한번의 페이먼트로 지불하시면 페이먼트는 이전과 같은 금액을 납부하게 되며 notice of default는 취소를
해줍니다.
융자조정은 페이먼트가 2개월 이상 연체가 되어야 융자조정에 가능성이 있습니다. 단한번의 페이먼트로 납부하시면 경제적어려움이 없으신 것으로
간주되어 융자조정은 힘들어 집니다.
8월 만기 후에 어떤 이자율이 적용이 될지는 융자서류를 보시면 나와 있으나 요즘은 일반적으로
2.5%에서 5% 사이를 받으십니다. 물론 기록에 없는 이자율때문이긴 하지만 내년 부터는 올라갈 것으로 보입니다. 몰게지와 세금을 합칠경우 약
$1600에서 $1800 정도로 바뀌실것 같습니다.
아무리 이자를 낮추어도 2% 이하로 낮출수는 없습니다. 오바마 융자조정을 받으실 경우
첫 5년은 몰게지 $968, 세금은 $300정도 이므로 한달 페이먼트는 $1268입니다. 인컴은 약 3배가 있어야 하므로 한달에 $3800정도는
보고를 하셔야 하나 인컴 보고만 맞는 다고 성공하는 것은 아닙니다.
2006년에서 2007년에 구매하신 분들의 집은 현재 시세대비 최소
40%의 가격 하락이 있었습니다. 융자조정이나 재융자도 어떻게 보면 지금 거주 하시는 집을 다시 구매하는 것과 같습니다. 시가가
$150,000의 집을 $260,000에 구매하시라면 구매 하시겠습니까? 은행과 정부에서 기회를 주어 모든 융자를 숏세일을 통하여 삭감 시켜줄때
기회를 택하시는 것이 현명한 방법입니다.
집 시세와 융자가 어느정도 비슷하다면 융자조정이나 재융자로 지킬 이유가 있으나 2006년이나
2007년에 20%미만의 다운을 주고 구매하신 분들은 숏세일이 가장 낳은 방법이라 하겠습니다.
몰게지 5개월치을 한번의 페이먼트로 완납 하실 돈이
있으시다면 모아 두셨다가 새집을 사는데 다운을 하시면 융자금액도 적어지고 월 페이먼트도 줄게 됩니다. 물론 에퀴티도 금방 쌓이겠지요. 하지만
지금 거주하시는 깡통집에 넣으시면 융자금액은 줄지 않고, 월 페이먼트는 그대로이며 페널티까지 내놓으신 결과가 됩니다.
더 자세한 사항은
연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
