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부동산 관련 2011 년 시행 법률 (2)
07/27/2011 06:17 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,933  


 

2011 년부터 시행되는 부동산 관련 법률을 김수진 변호사, Hope Law Group/Lee &Tran 법률회사 ((213) 612 - 8916) 도움으로 연재한다. 부동산, 상법, 파산, 지적 소유권(특허)와 소송 전문 법률 회사이다. 2010 년 12 월 7 일 법률 신문인 Daily Journal에서 2010 년에 승소를 가장 많이 한 법률 회사로 소개 되었다.

차압당한 부동산 구입자 관리 의무 (SB 1427) :
차압에서 빈집을 구입한 소유주는 관리 할 의무가 있다. 법률 위반 시에는 30 일 이내에 시정을 하도록 명령하고 그 후에는 하루에 $1,000 벌금을 부과 할 수 있다. 그리고 법정에서 벌금에 대한 항의도 할 수 있다.

새 법은, 법률 위반 사항에 대한 통고를 해야 하고, 위반을 시정 할 수 있는 기회를 주어야 한다. 벌금 액수는 실제로 법률 위반을 시정하는 경비보다도 더 추가 되면 안 된다. 합당하게 시정 할 수 있는 비용이라야 한다. 추징금 또는 부동산에 저당 설정 할 수 있다. 이것은 선거에서 당선된 정부 공직자가 공청회에서 합당 한 비용을 결정해야 된다.

Short Sale시 은행 잔금 청구 회신 기간 (SB 306) : 기존 법에서는, 은행에 "Short Pay" 청구를 했을 때는 은행은 21 일 이내에 융자금 잔액 청구서를 제출해야 된다. 새 법에서는, 융자금 잔액 청구서 이외에도 매매 계약서를 첨부해야 된다.

Short Sale을 했을 때는 1 차 은행 손실금에 대해서만 개인적 배상 면제 (SB 931):
Short Sale 한 후에는, 1 차 은행의 1 차 융자 담보에 대해서만 은행 손실 액수에 대해서 개인적 배상 의무가 없다. 이것은 2011 년 1 월 1 일부터 시행된다. Short Sale을 함으로서 모든 융자 잔금을 지불한 것으로 인정한다. 이것은 단독 주택 (1~4 세대) 에 대해서만 인정된다. 그러나 채무자에 의한 사기, 또는 방취에 의한 피해는 여기에 해당되지 않는다.

일산화탄소 검침기 유무 밝힐 것. (SB 183) : 사람이 거주하는 곳에는 일산화탄소 검침기를 설치하도록 했다. 1 회 위반 시는 벌금 $200 이다. 임대 건물에 일산화탄소 검침기가 작동하지 않을 때는 입주자가 건물주에게 시정 통고를 해야 한다.

기존 단독 주택은 2011 년 7 월 1 일 까지 시설 할 것, 다른 주거용 부동산은 2013 년 1 월 1 일 까지 시설해야 된다. 매매 시 잘못된 사실을 밝히는 서류(TDS)에 이산화탄소 검침기, 화재경보기, 온수 통 묶음 띠에 관련된 것을 한 서류에 전부 포함시킨다. 과거에는 각각별도 서류를 첨부했었다.

건물주와 입주자 가정싸움과 성희롱 피해자 보호 (SB 782) : 주 거용 임대 주택 건물주는 자기 건물에 입주해 있는 입주자가 가정 싸움 또는 다른 입주자에게 방해, 성희롱을 하면서 거주 방해를 하는 가해자에게는 ‘3 일 이내 시정 통고’ 또는 ‘퇴거 통고’를 줄 수 있다. 법원의 명령 또는 경찰 보고서에서 가정 싸움 또는 성희롱 가해자가 안이라 하더라도 여기에 해당된다. 2011 년 이후 부터는 입주자가 건물주에게 열쇄를 바꾸어 달라고 서면 요청을 하면서 법원 명령서 또는 경찰 보고서를 첨부 했을 때는 24 시간 이내에 열쇄를 바꾸어 주어야 한다.

그러나 ‘임시 보호 명령 (temporary restraining order)’ 또는 긴급 보호 명령 또는 경찰 보고서를 접수 했다는 것 과 명령서를 받은 사람이 동일한 건물에 거주하지 않을 경우에는 건물주가 임대권 취소 또는 재 임대를 안 해도 된다.

그러나 건물주가 판단했을 때에 입주자가 가해자 임대 장소(unit)에 방문하도록 허락하거나 다른 입주자나 방문자에게 위협을 가 할 위험이 있다고 판단할 때는 임대 취소 또는 재 임대를 안 할 수 있다.

차압 부동산 구입자가 입주자 퇴거 (sb 1149) :
과거 법은, 차압 경매 당한 날, 임대 주택 입주자에게 60 일간의 퇴거 통고를 주어야 한다.

새 법 에서는, 입주자는 건물주가 주택을 차압당한 후 90 일 거주 할 수 있다는 퇴거 통고를 주어야 한다. 퇴거 통고 이외 별첨 통고문에는 비영리 단체를 통해서 무료 법률 상담을 할 수 있다는 통고문을 개제해야 된다.

만약에 입주자가 차압 당시의 입주자가 아니거나, 차압에서 구입한 새 주인과 입주자 사이에 새로운 서면 임대 계약, 임대, 과거 임대 계약에 대한 추인, 임대 계약 취소 또는 입주자가 자발적으로 퇴거 했을 때는 별첨이 필요 없다.

입 주자의 신용 보호를 위해서, 법원 서기가 퇴거 소송에서 승소한 경우에만 등록을 허락한다. 퇴거 고소장이 접수된 후 60 일이 경과 되고 나면 퇴거 소송관련 서류를 검증 할 수 있다. 이 법은 2013 년 1 월 1 일 까지 유효하다.

부동산 문서 등록 (AB 2618) : Los Angeles, Riverside County에서는 등기소에서 부동산 소유권 또는 담보서류 (deed, quitclaim deed, deed of trust)를 등록한 30 일 이내에 사기사건 방지를 위해서 서명이 확실한가를 등록 당사자에게 사실 재확인 통고를 하도록 했다.

창고 (Self Service Storage Facilities) (AB 655) : 기존법에서 창고 임대료가 체납되었을 때는 건물주가 보상 받을 수 있는 절차를 마련 해 두고 있다.

창 고 주인은 창고 속에 있는 모든 개인 재산에 대해서 체납 과태금, 인건비 체납 임대료를 징수하도록 했다. 만약에 14 일 동안 계속해서 체납이 되었을 때는 주인은 임대자의 마지막에 알고 있는 주소에 통고를 한 후 창고 점유권을 취소시킬 수 있다.

새 법은, 2 번째 통고에서 저당 품에 대해서 14 일 이후에 경매한다는 통고를 주고서 매각해야 된다. 그리고 임대료를 지불하지 않게 되면 저당 액수가 계속 증가 되므로 체납금과 다른 비용을 전액을 경매 이전까지 전액 지불해야 된다는 통고를 해야 된다. (Bus &P C 21705) (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

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