김희영의 부동산칼럼

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2011 년 부동산 (2)
07/27/2011 06:11 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,942  


2009 년 중반부터 반짝 주택 가격상승 경기가 있었지만 현재는 하락세를 보이고 있다. 반짝 경기는 주택 구입자에 대한세금혜택과 차압, Short Sale 집을 헐값에 구입하는 단기 투기꾼들에 의해서 가격 상승이 이루어 진 것이다. 단기투기꾼의 판매량은 전체 매물의 30 % 나 된다. 이들은 집 한 채에 평균 6 개월 사이에 $50,000 ~ $100,000수입을 올리고는 되판다. 이들은 현찰로 구입하기 때문에 집을 쉽게 구입할 수 있다. 그러니 서민인 실소유주는 현찰이 없기 융자받아서 집 구입하기가 어렵다.

이 틈새에는 Short Sale, 차압 주택에 대한 사기꾼도 몰려있다. 한인 가운데서도 한인주택 차압 대상자들한테 편지와 전화를 해서는 주택 소유권을 이전 해 달라, 모든 융자를 책임지겠다, 오래 살게 해 주겠다면서수수료로 선불 $1,000 ~ $5,000을 요구하는 주 씨가 있단다. 소유권 이전 후에는 자기가 집 주인이 되어서 실소유주를입주자로 전환 시키고는 임대료를 착취한다. 또 이 사람은, 이왕 차압당할 집인데 자기한테 판매하라면서 현찰 $10,000을주겠다고 제안 한단다.
 
이런 주택 소유주들 가운데서 필자한테 문의 해 오는 사람들이 있다. 이런 사람들에 의해서 주택 가격이일시적으로 상승하는 효과를 나타 낼 수 있다.앞으로도 계속 주택 가격이 상승 할 것인가 ? : 연방정부의 세금혜택은 끝이 났다. California 주 세금혜택은 2011년 8 월 1 일 까지 구입한 사람에 대해서 구입가격의 5 % 또는 $10,000 까지의 세금 혜택이 2011 년 8 월 1일까지 부여된다. 은행으로부터 부채 탕감 받은 액수에 대해서 개인 수입으로 간주하지 않는다는 세금혜택은 연방과California 주 정부 모두 2012 년 12 월 31 일까지이다. 주택 가격이 상승할려면 구입능력과 실업률, 차압,주택 판매가 된 동기 분석, 이자율 같은 데서 그 회답을 찾을 수 있다.현재 이런 요인들 가운데서 가장 매력이 있다면 이자율이다. 이자율 하나만 보았을 때는 주택 구입할 시기이다.

그러나 이들 요인전체로 보았을 때는 모든 것이 부정적이다. 구입 능력에는 주민 수입과 그 지역 부동산 평균 가치 기준을 알아야 된다. 구입능력만 본다면 남가주 내에서는 Riverside, San Bernardino County 뿐이다. 다른 지역은 가격이 더떨어지든가 주민 수입이 증가되어야 한다. 그러나 현 시점에서 주민 수입이 증가될 요인이 별로 보이지 않는다. 주택 가격 상승을유도하려면 한 가지 원인에 의해서 이루어지는 것은 안이다. 여러 복합적 원인 때문에 주택 가격이 결정된다. 그러므로 전체를보아야 된다.

어떤 사람은, 이자율이 가장 낮은 이때에 주택을 구입해야 된다고 부르짖는 사람이 있지만 이것은 잘못된 말이다.
1. 정부 정책과 세금혜택 : 2009 년 이후 주택 가격 상승을 주도한 원인은 연방정부가 첫 주택 구입자에게 $8,000기존 주택 구입자에게 $6,500의 세금혜택을 주었다. 이 혜택이 2010 년 4 월 30 일 이내에 계약이 되고 2010 년6 월 30 일까지 Escrow 끝난 사람한테 혜택을 주는 것으로 끝이 났다.캘리포니아 주정부 세금혜택은 2011 년 8 월 1 일 까지 구입한 사람에 대해서 구입가격의 5 % 또는 $10,000 까지의세금 혜택이 2011 년 8 월 1 일까지 부여된다. 그리고 융자조정과 short sale 혜택을 제공하는 은행한테 혜택을부여한다.

2013 년 1 월 1 일까지는, 차압, Short Sale로 인해서 은행이 손실 본 액수가 독신$1,000,000 부부 $2,000,000 까지는 “일반 수입” 으로 간주하지 않는다. (HR 3648) 단, 융자를받으면서 주택이 안인 곳에 사용했거나 융자 받으면서 현찰로 돈 일부를 받았거나, 제 2 의 주택을 소유하고 있는 경우에는해당되지 않는다.California 주 정부에서는 소유주가 거주하는 주택으로서 1 차 와 2 차 융자 그리고 만약에 재융자를 받아서 과거융자를 지불 했을 때, 거주 주택 건축 융자만 해당된다. 2009 년부터 2012 년 사이에 부채 탕감 받은 사람에 해당된다.이러한 일연의 정부 정책에 의해서 2009 년 6 월 이후 주택 가격이 잠시 상승했고 차압이 감소하고 있다. 정부 정책에 의한임시방편이었지 자연 치유가 안이다.

하지만 앞으로도 계속 가격이 상승 하지는 않고 오히려 하락 할 가능성이 높다.이 글을 쓴 이후 12 월 남가주 주택 가격은 $297,572 로서 11 월의 $306,773 보다도 -3 % 하락했다. 1% 정도 상승된 지역은 Riverside, San Bernardino County 뿐이다. 12 월 L.A. County 주택가격은 $328,263 이며 11 월은 $330,777 이었다. -0.8 % 하락했다.여러 사람들이 11 월에 말하기를 현재가 바닥이므로 이제는 주택 가격이 상승할 것이라고 예언 했지만 현실은 그렇치 않다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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