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Short Sale 사기는 형사범죄 (8)
07/27/2011 06:05 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,155  


 

(11-3) Short Sale 구입자 부동산 업자가 이익금 50 % 돈 요구 : Short Sale로 나온 부동산을 헐값에 구입 해 주겠다면서 뒷돈을 요구하는 부동산 업자가 있다. 무면허자도 있다.

Short sale 판매자도 헐값에 구입하도록 해 주겠다면서 돈을 요구하기도 한다. Escrow를 통하지 않고서 돈을 지불하면, 부동산 매매 시 경비 명세서 (RESPA)에 사실을 밝히라는 법률 위반이 된다. 이렇게 제 3 자한테 돈을 지불 한 것을 은행에 밝히지 않으면 연방 금융 보험국에 가입된 금융기관에 대한 융자 사기가 된다. 만약에 이 돈을 Escrow를 통하지 않고서 불법적인 돈을 지불하면 구입자나 돈을 받은 사람도 형사 처벌된다. Short Sale 구입자 부동산 업자가 시장 가격보다도 헐한 부동산을 구입하도록 도와 주었으니까 이익금의 50 % 를 선불 지불 할 것을 요구하기도 한다. 또, Short Sale 판매자 부동산 업자가 구입자 부동산 업자에게 short sale 흥정해 주는 사람 (negotiator)에게 구입 가격의 1 %를 지불하라고 요구하기도 한다. 이는 부동산 업자에 대한 추가 보상을 금지한 MLS rule 7.12 위반이 된다.

Short sale 흥정해 준다는 흥정꾼(negotiators)이 하는 일은, short sale 에 필요한 경제적 어려움에 대한 진술서 (hardship letter), 다른 서류들을 정리해 주고, 은행과 접촉해서 판매 할 수 있는 수치를 만든다. 이런 short sale 사기꾼들이 오히려 부동산 업자보다도 short sale을 성공적으로 이끌어 내어 주고 있다. 부동산 업자들 가운데는 이런 서류 정리나, 은행이 요구하는 서류를 작성할 줄 모르는 사람이 많다. 부동산 업자가 은행과 흥정해 주는 흥정꾼에에 의존하는 사람이 있다. 비록 임대를 준 부동산에 대해서도 소유주가 거주하는 것 처름 서류를 조작해서 만든다. Short Sale listing 계약서에는, 때로는, short sale을 흥정 해 준 흥정꾼에게 구입가격의 1 %를 escrow 밖에서 지불 한다고 계약을 하는 사람도 있다.

대부분은 구입자가 Short Sale 흥정꾼의 비용을 지불하게 된다. 결론은 구입자 돈으로 short sale 비용을 지불하면서도 이 사실을 escrow의 최종 경비 명세 서류에 밝히지 않는데 문제가 있다. 때로는 판매자가 지불하기도 한다. 부동산 업자 또는 무면허 Short sale 사기꾼은 이 비용을 판매자 또는 구입자에게 지불하도록 요구한다. 만약에 이런 엉터리 스비스 비용을 무면허자에게 지불되었을 때는 “매매 경비 명세서 (RESPA)”, 부동산 법, 그리고 연방과 주 법에 위반된다. 융자 사기는 연방 형무소 30 년 형과 형사 벌금 $1,000,000. 이다.

Short Sale 흥정꾼에는 은행에서 채용된 흥정꾼이 있다. 이들은 은행을 위해서 일하는 사람이지 구입자, 판매자를 위한 사람이 아니다. 이들은 돈을 요구하지 않는다.

최근에는 short sale 매매의 모든 절차를 은행이 만든 computer program에 의해서 서류를 전달하고 결정한다. 과거에는 모든 서류가 우편과 전화에 의한 전달 방법이므로 시간이 많이 소요되었다. 최근에는 대부분 은행이 computer를 통해서 서류를 전달받아 결정하므로 시간이 많이 단축되었다. 부동산 업자가 영어 해득이나 computer 작동을 할 줄 알아야 된다. 만약에 영어 해득이 안 되거나 computer 작동을 할 줄 모르면 다른 사람의 도움을 받아야만 업무처리가 가능하다. 나는 최근에 Short Sale 구입자를 위한 escrow를 개설한 후 45 일 만에 escrow를 종결 해 주었다. 은행의 새로운 short sale 체계이므로 과거 보다는 많이 단축되었다.

(12). 선불 요구 : Short sale 사기꾼은, 판매자 또는 구입자에게 수수료를 선불로 달라고 요구한다. 헐값에 구입 한 가격의 50 %를 선불로 요구하는 피해 사례가 관계당국에 보고 되고 있단다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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