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Short Sale 사기는 형사범죄 (6)
07/27/2011 06:00 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,103  


 

(11) 판매자, 구입자, 부동산 업자 Escrow 밖에서 돈 지불은 ‘융자 사기범’ : Escrow를 통하지 않고서 뒷거래하면 ‘융자 사기’ 범이 된다. 뒷거래 한 것이 escrow 지출 명세서 (HUD-1)에 기록이 되면 합법이다. 현 Short Sale 제도에서는 사기꾼으로 나서지 않았다고 해도 판매자, 구입자, 부동산 업자는 Short Sale 매매 과정에서 쉽사리 사기꾼으로 몰려 들수 있기에 주의가 요망된다. 융자 사기 위반 1 건당에 30 년 연방 형무소, 형사 벌금 $1,000,000 이다.

Short Sale에서 어떻게 융자 사기가 발생하느냐고 의아해 하는 사람도 있다.
대부분 Short Sale 판매자는 융자 잔금 이외에도 재산세, 주택 관리 협회비 (HOA)가 체납되어 있다. 심지어는 물값, 전기 값도 체납된 경우가 있다. 부동산 업자는, 판매자의 재산세, HOA 체납 비용을 1 차 은행에서 모든 것을 지불하니 걱정 말라면서 listing을 받아 낸다. 부동산 업자는 구입자한테, 판매자 은행에서 모든 체납금을 지불하므로 구입자는 걱정 말라고 한다. 이렇게 해서 계약이 되어 Escrow를 개설한다. 하지만 판매자 은행에서, 체납금 전액 또는 일부만 지불하겠다는 경우가 흔히들 발생하고 있다.

결국 나머지 액수는 구입자가 지불하던가 아니면 판매자가 지불해야 된다. 은행은 판매자의 Short Sale 서류와 신용 조회로서 재정상태를 파악하고 있다. 판매자가 체납금을 지불하는 경우에는, 판매자 은행은, 그 액수만큼 판매자 은행에 더 예취할 것을 요구하기도 한다. 은행 손실을 줄이겠다는 것이다. 구입자가 지불한다고 했을 때에는, 구입자 은행에서 판매자를 위한 어떠한 돈 지불도 허용 못하겠다고 한다. 구입자가 $1 이라도 판매자가 지불할 비용을 제공한다면 융자를 거절 하겠다고 한다. 왜냐하면 담보권 훼손과 융자 정보에 대한 사실을 숨긴 것이므로 “융자 사기”에 해당된다. 부동산 수수료 이외에는 어느 누구한테도 돈을 징수 할 수 없다고 한다.

하지만 판매자 체납금을 지불해야만 short sale이 이루어진다. 결국 escrow를 통해서 돈 지불을 할 수가 없기 때문에 Escrow를 통하지 않고서 뒷거래를 해야만 된다. 매매를 성사시키기 위해서, 구입자가 판매자한테 돈을 빌려주는 방법, 구입자가 HOA에 직접 돈을 지불, 친. 인척을 시켜서 지불, 부동산 업자 commission 으로 지불하면서 구입자가 부동산 업자에게 다시 지불하는 방법을 사용해서 체납금을 지불하고 있다. 전부가 융자 사기다. 부동산 업자 commission으로 지불했지만 목적 자체가 판매자의 체납금을 escrow 밖에서 지불 한 것이므로 융자사기다. 그리고 부동산 매매 시 모든 사실을 밝혀야 하는 법률 위반(RESPA)이다. 그리고 중개인 역할을 하지 않은 무면허 자에게 돈 지불이 될 수 있다.

부동산 업자가 체납금을 지불하기 위해서 “행정비 (administration fee)" 명목으로 돈을 받아서 판매자 체납금을 지불하는 경우도 있다. 부동산 수수료 이외에 행정비를 받아야 하는 목적이 계약 시작부터 이루어 져야한다. 그리고 이 문제도 부동산 매매 시 모든 사실을 밝히라는 법률(RESPA) 위반이 된다. 2009 년에 행정비로서 $149 받은 부동산 업자가 검찰에 기소된 사건이 있다. Escrow 밖에서 매매를 위한 돈을 지불했지만 결국 escrow를 통하지 않고서 지불 한 것이다. 매매 경비 명세서 (HUD-1)에 기록을 할 수가 없다.
심지어는 escrow 회사에서 2 중 장부를 만들어 제출하는 곳도 있단다. 은행에 제출하는 것은 가짜, 계약 당사자한테는 실제 돈 거래가 escrow를 통해서 이루어진 것 처름 꾸민다.
나는, 이 문제를 가지고 CAR 법률 담당 책임자하고도 한참동안 합법적인 방안을 찾기 위해서 토론 했었지만 다른 방법이 없었다. 합법이 될려면 판매자 은행과 구입자 은행에서 수락을 해 주었을 때만 합법이 된다. 그러나 구입자 은행에서 수락을 안 해준다.
구입자 은행에서 수락을 하지 않았을 때는 결국 합법적으로 short sale을 완결할 수가 없다.
이런 현실을 합법화 할려면 short sale 판매자의 모든 체납금을 판매자 은행에서 지불 한다는 새로운 법이 제정되어야만 한다. 현찰로 구입을 하면 구입자 은행과는 관련이 없지만, 일단 융자의 모든 경비가 어떻게 지출 되었다는 것이 매매 최종 경비 명세서 (HUD-1)에 기록이 되어야 한다. 그리고 판매자 은행에서도 허락이 되어야만 된다. 현찰로 구입을 하더라도 매매 경비 명세서에 기록이 안 되었을 때는 융자 사기가 된다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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