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Short Sale 사기는 형사범죄 (2)
07/27/2011 05:55 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,079  


최근 FBI, HUD, 검찰, 부동산 국, 국세청, 주 정부와 지방 정부의 금융사기 전담 부서가 Short sale 사기와 차압 사기범 색출에 나섰다. L.A. Times 9 월 5 일, LoanScams.org 자료에 의하면 5,000 건 이상의 short sale, 융자 조정 항의가 접수되어 있다는 보도였다. 융자 조정 사기 보호를 위한 민권단체 변호사들 모임(Lawyers' Committee for Civil Rights Under Law Loan Modification Scam Prevention Network)에 의하면 부동산 업자, 변호사, 융자 broker, 감정사, 소유권 보험회사 직원 (title agent) 까지 short sale과 융자 조정 사기에 연관되어 있단다. 최근 한때는 융자 조정 관련 사기가 심했지만 앞으로는 short sale 관련 사기가 극심할 것이라고 예상했다.

Short sale이 주택 소유주에게 혜택이 없다. 그러나 은행에는 short sale이 차압보다 좋다. (1) Short sale이 차압보다 경비가 적게 지출되며, (2) 관리 의무 절감, (3) 부실 융자 장부에 올리지 않아도 되는 유리한 점 (4) 강제 퇴거를 시켜야 할 법적 절차를 밟지 않아도 되고, (5) 부동산 관리 비용, 주택 보험료, 재산세와 기타 관리비를 지불 할 필요가 없다. (6) Short sale 문제점을 모르는 주택 소유주에게 은행 손실 액수 청구 길이 열려 있기도 하다. 예로서, 재융자, 2 차 융자, Equity 융자, 구입 시 융자가 안인 담보, 임대 주택 같은 경우에는 short sale을 후에도 은행 손실 액수에 대한 청구를 할 수 있다. 그러므로 short sale 판매자는 이런 문제를 념두에 두어야 된다. 부동산 업자 시키는 되로 덜컹 short sale 로 판매했다가는 short sale 후에 은행 손실 청구 재촉을 받을 수 있다. 현재 short sale을 했든 한인들 중에는 은행이 short sale 후에 돈 청구를 해 옴으로 어려움을 하소연하는 사람들이 있다. 부동산 업자로부터 사기 당한 것이다.

Short sale 은행에도 손실은 있다. (1) 융자금 손실 (2) 체납된 월부금 못 받는 문제가 있다. 하지만 많은 Short sale 판매자들이 경제적 어려움으로 월부금 지불 못하는 것은 물론이고 관리도 안하고, 주택 보험금과 재산세를 지불 안하는 문제, 주택 공동 관리 협회비를 지불 못하는 문제도 있다. 이때에 은행에서 재산세와 주택 보험금을 지불하고 있다. 은행이 이런 돈을 지불해야만 담보물 훼손에 대한 손실을 보장 받을 수 있기 때문이다. 최근에는 은행이 short sale 구입자에게 이런 경비 부담을 시키는 곳이 있다. 매매 시에 소유권 이전 세금까지도 구입자에게 지불하라는 경우도 있다. 이 또한 구입자 입장에서는 주의를 해야 된다. 잘못 처리하면 금융사기에 해당된다. 예로서, 현재 가격이 $150,000 인데 융자 잔금은 $170,000 이라고 하자. 은행 손실은 $20,000 이다. 은행이 차압을 하면 이 돈 보다도 더 많은 손실이 발생한다. 몇 개월간의 월부금 징수를 못받는 것은 물론이고 관리비와 기타 경비가 지출된다.

2010 년 1 월 1 일부터 시행된 California 법에서는, 지방정부는 차압을 통해서 구입한 은행 또는 소유주에게 14 일 이내에 부동산 관리를 시정할 것을 요구했는데도 이에 응하지 않았을 때는 하루에 $1,000의 벌금을 징수할 수 있다. (SB 1137) 차압 주택에 정원 관리를 안 하므로 서 이웃 주택 가격 하락과 황폐화, 범죄 예방 목적이다. 2010 년 3 월, Temecula 시청은 Bank Of America에서 차압한 주택 4 곳에 대한 관리 시정 명령을 통고했다. 하루에 $1,000 씩의 벌금이 너무 과중한데다가 차압 주택은 빨리 판매가 안 되고 있었다. 그러자 BOA는 Temecula 시에 이들 주택 소유권을 이전 시켰다. 은행이 53 채의 Short sale을 했을 때에 집 한 채에 평균 $41,500 의 손실을 본다는 보고다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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