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Short Sale 사기는 형사범죄 (1)
07/27/2011 05:55 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,579  


2010 년 5 월 5 일 California 부동산국에서는 융자 조정 사기로 2,500 건을 접수했으며 525 명에 대해서 의법 조치를 취했다. 2010 년 7 월 28 일 부동산 국에서는 부동산 면허 자에 대한 징계가 2010 년 6 월 30 일 기준으로 886 명이며 2009 년 1,652 명이 면허 취소, 또는 징계를 당함으로서 사상 최고에 달했다고 발표했다. 2008 년에는 1,452 명이었다. 현재 5,400 명이 조사를 받고 있다는 것이다. 대부분의 Short Sale 사기 사건에는 부동산 업자가 개입되어 있다. 한동안 극심했든 융자 조정 사기꾼이 약간 숙으러 더니까 이제는 short sale 사기가 증가하고 있다. 사법당국이 수사에 착수했다. California 부동산 협회(CAR) 에도, Short sale 사기와 관련된 문의가 최대로 많다고 한다.

범죄 수사국 (FBI)에서는, short sale 부동산을 낮은 가격에 구입해서 다시 높은 가격에 되팔고 있는 것은 금융사기로서 이들을 구속시키고 있다. 허수아비 구입자를 내세워서 낮은 가격에 구입하고 높은 가격에 되팔려면 사기를 하지 않고서는 성립되지 않는 다는 것이다. 이것은 형사 처벌이 된다. 부동산 국과 HUD에서도 같은 내용이다. 2010 년 6 월 17 일 FBI 발표에 의하면 2010 년 3 월 1 일부터 타 기관 경제범죄 수사대와 “도둑맞은 물건 찾는 작전” 수사에 착수했다는 것이다. 현재 485 명을 구속했고 330 명 이상이 재판에 회부되어 있다는 것이다. 이들을 통해서 1천1 백만 달러의 돈을 환수했다.

예로서, 2009 년 12 월 21 일에 BRENT MERRIELL, 37, of Atlanta, Georgia에서 Omnia 은행을 통해서 14 곳의 부동산을 구입했다. 결국 차압으로 몰리게 만들어 연방 예금 보험공사 (FDIC)에 Short Sale로 전체 $2,200,000 손실 청구를 했다. 융자 신청과정과 short Sale 신청 과정에서도 거짓 정보제공, 신분도용으로 금융사기 법 위반으로 30 년 형과 $1,000,000 의 형사 벌금이 부과되었다. 2010 년 5 월 14 일에는 Syed Babar는, 가짜 법인체 이름으로 구입하면서 허위 융자 신청으로 25 곳의 주택을 구입한 후 Short Sale 로 은행에 $2,500,000의 손실을 끼쳤다는 것이다. 이 과정에는 변호사도 개입되어 있다.

HUD에서도 허위 융자 신청, 낮은 가격에 구입해서 높은 가격에 되파는 (flipping) 범죄, 차압에 직면한 사람의 주택 소유권을 받아서는 다시 임대를 주는 임대 사기, 파산 신청사기, 차압과 Short Sale 사기, 금융 사기꾼을 수사하고 있다.

주택 개발청 (HUD)에서, 21 개의 short sale 건을 조사해 본 결과 구입자와 금융업체에서 판매시의 합당한 최고 가격에 구입하지 않았다. 21 개의 short sale 중에 4 개의 부동산이 10 일 안에 높은 가격으로 판매되므로 flipped 되었다. 그리고 2 개의 부동산은 구입한 동일에 판매가 되었다. HUD 규정에서 감정사 선택은 은행에서 하게 되어 있는데 3 곳의 감정은 구입자가 선택한 감정사였다. 4 명의 short sale 판매자는 부동산 업자에게 short sale 판매를 의뢰한 것으로 만들었지만 실제로는 부동산 시장에 내어 놓고서 판매할 의향도 없었다. 사전에 다른 구입자를 선택 해 두고 있었으며 심지어 부동산 업자한테 수수료로서 한 푼도 안 준 사람도 있다. 또 부동산 업자한테 수수료로서 1.5 % 만 지불한 경우도 있다. 부동산 업자에게 short sale listing을 준 가격이 감정가격과 같았다. 구입자는 유한법인체(LLC)였고 부동산 업자, 구입자 모두가 한 주소로 되어 있었다. 이런 사기 사건에 의해서 FHA의 보험 기금이 고갈되고 있다는 것이다.

9 월 5 일 L.A. Times 보도에서, 융자조정 사기 보호 연합체 보고에 의하면 은행이 short sale 로 손해 보는 것은 연간 $310 million 이 된다는 것이 8 월의 보고란다. 물론 주택 소유주도 수백만 달러의 손실을 본다. 주로 부동산 업자와 융자 broker에 의한 사기라는 보도다. 한인 사회에서도 short sale 사기가 극심하다. 부동산 업자가 flipping 할 투자가 모집한다는 광고를 버젓이 내고 있다. 이것은 범죄 행위이며 구입자도 형사처벌 받는다. 한인 부동산 업자로부터 한인 short sale 피해자가 양산되고 있다. Short Sale을 통한 피해는 숨긴다. 신용이 차압 보다 좋아진다느니, 모든 것이 깨끗이 해결된다는 거짖 정보를 제공해서 short sale을 한다. 이것은 사기 행위이다.

Short Sale은 부동산 업자한테만 이익이지 판매자한테는 하나도 이익이 안 된다. 이씨는 부동산 업자 말을 믿었다. 1 차와 2 차 융자가 있어도 short sale 만 하고 나면 2 차는 돈 청구를 못한다. 신용같은 모든 문제도 깨끗하게 된다는 말을 믿고 맡겼다. Short sale 이 끝난 1 년 반 후에서야, 2 차 은행이 담보권이 소멸되었다면서 은행 손실 청구를 직장 월급에서 징수해 나가겠다는 통고를 받았단다. Short sale로 인해서 손님한테 어떤 피해가 있다는 것은 아랑곳 하지 않고서 자기 돈 벌이에만 눈이 멀어 있다. 한인 사회에서는 범법 행위가 면제되는 치외법권 (治外法權)적 특권 지역에 있다고 착각하는 사람이 있는것 같다. 한인 사회의 여러 전문 분야 종사자들 가운데는 범법행위 불감증에 중독되어 있다. 하루를 살아도 남을 위해서 사람답게 살아야하지 않을까. (끝)

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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