김희영의 부동산칼럼

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집을 살까 말까 ? (3)
07/27/2011 05:50 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,804  


4. 이자율 - 이자율 낮으면 주택 구입 적기 ?:  현 주택 융자 고정 30 년 이자율이 4.59 % 이다. 이것은 1950년대 수준이다. 이자율이 낮아 졌으니까 주택 구입하기가 쉬워졌으니 주택 구입 할 때라고 주장하는 부동산 업자가 있다. 하지만이자율이 아무리 낮아 보아도 주택 구입이 어려운 것이 현실이다. 융자가 잘 안 된다. 융자 심사가 까다롭다. 감정이 계약했던 가격보다도 월등이 낮게 나온다.

그런데 판매량은 왜 증가 하느냐 ? 이것은 현찰을 소유한 단기 투기꾼들이 현찰 박치기로 구입을 한 후 짧은 시간에 되팔고 있기 때문이다. 그리고 언젠가는 가격이 다시 상승 할 것을 기대하고서 주택 구입 후에 당분간임대를 주고 있다. 그리고 이 판매량에는 은행 차압도 판매량으로 잡혀 있다. 융자 조정 접수는 잘 되지만, 실제 융자 조정이 안 되고 있기 때문에 시간만 흘러가면 차압의 홍수가 다시 밀려오게 되어 있다. 차압 흙탕물에 다시 휩쓸리게 된다.

일본 경우에 과거 10여 년간 이자율이 2 % 이하였지만 부동산 불황을 벗어나지 못했다. 저렴한 이자라도 주택 구입 능력이 안 되기 때문이다.

 

5. 판매 구조 : 정상적인 부동산 매매는 90 % 정도가 개인이 판매하는 주택이라야 된다. 현재의 주택 판매를 분석해 보면 개인 판매는 10~15 % 정도이다. 현 주택 시장은 은행이 주도를 하고 있다. 은행과 관련된 short sale, 은행 차압매물이 85 % 가 된다. 현재 사정이 정상적인 매매 구조로 회복되려면 상당한 시간이 소요될 것이다. 주택 가격이 $400,000 이하 가격에는 단기투자가들이 구입하는 것이 판매량의 30 % 된다.

 

6. 판매량 : 현재의 판매량에는 차압이 포함되어 있다. 판매량이 증가되므로 부동산 경기가 살아난다는 언론 보도는 잘못 된 것이다. 판매량에서 차압을 뺀 실제 매매 량이 증가 되어야 한다. 예로서, 남가주의 지난 2010 년 5 월 20,372 건의판매량 중에는 은행 차압이 8,557 건으로서 은행 차압 (REO)이 42 % 포함되었다. 이것을 두고서 실제 판매량증가라고도 말을 할 수 없다.

 

7. 가격 : 대부분의 지역에서는 세대당 평균 수입으로 현재의 하락된 가격을 구입 할 수 있는 능력이 안 된다. 구입 능력이 되는 곳은 Riverside, San Bernardino County 뿐이다. 다른 지역은 가격이 더 떨어져야 된다. 차압이 증가되면 가격은 더 떨어진다.

 

8. 투기꾼에 의한 판매량과 주택 가격 상승 : 현재 주택 가격 $400,000 대 이하 판매량의 30 % 는 투기꾼들에 의한 매매이지 실수요자의 주택이 안이다. 이들은 단기 투기꾼들로서 2~6 개월 사이에 $50,000 ~ $100,000 정도의 수입을 보고서 빠져 나가고 있다.
결국 이들이 가격 상승을 일으키고 있다. 과거에는 주택 구입 후 90 일 이내에 재판매를 금지했었지만 정부 정책에 의해서 2010년 부터는 이 제한이 해제가 되었기 때문에 단기 투자 투기꾼들이 몰려들고 있다.

 

9. 법률과 주택 정책: 세금혜택이 연장되었다. 2010 년 6 월 30 일 까지 escrow 종결되는 사람에게 세금 혜택을 준다고 했었다. 그러나 다시 연장을 했다 (HR 5623). 2010 년 5 월 1 일 이전에 계약된 사람들에게만 2010 년9 월 30 일 까지 매매 종결되면 구입자에게 $8,000 세금 혜택을 준다. 기존 주택 소유주가 다른 주택으로 이사 목적으로 할때는 $6,000 혜택을 부여한다. 이렇게 법률로서 차압을 지연 시키고 있다. 주택 구입자에게 세금혜택과 차압 지연 정책이다.

융자 조정 정책이 아직도 말장난에 불과하다. 법률에 의해서 융자 조정 신청은 받아 주고 있지만 실제로 혜택을 보는 사람은 미미한 상태이다. 이유는 융자잔금이 시장 가격보다도 25 % 이하만 조정 혜택 대상이란 것이다. 현재 대부분 채무자는 40 % 이하로 폭락되어 있다. 이것이 회복되는데도 상당한 시간이 소요될 것이다.

역사적으로 보면, 1841 년에 illinois 주는 주택 가격이 융자 잔금보다도 75 % 떨어지지 않았으면 차압을 못한다는 법률이 있었다. 1933 년에 Minnesota 주는 1935 년 까지 차압 동결을 했든 법률이 있었다. 차압을 일시 조정해주는 역할을 했다. 이때에 은행은, 왜 개인 간의 계약 집행을 못하게 하느냐는 항의가 있었다. 법원은 은행 손을 들어주기 시작했다.

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

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