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신용쌓기 (3)
07/27/2011 05:39 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,453  


Short sale을 하면 집 주인한테는 하나도 혜택되는 것이 없고 손해만 발생하는데도 Short Sale은 차압보다도 신용에 좋다고 하지만 완전히 잘못된 정보다. short sale 은 집 주인한테 경제적 손실 뿐만이 아니라 은행 손실에 대해서 미래에도 지불 책임이 있다. 그리고 은행 손실에 대해서는 개인적으로 이익이 발생했으므로 세금까지 지불해야 하는 악순환을 당할 수 있으므로 주의해야 된다. 집 주인 입장에서는 가능한 Short sale을 안하는 것이 이익이다.

숏세일, 차압, 파산 당했든 사람에게 정상적인 융자를 제공 할 때는 일정 기간이 경과 되어야 융자를 제공한다. 여기에는 각 기관마다 차이가 있다. 신용이 나빠지고 난 다음에 새로 신용을 쌓는데 소요되는 시간은 보통 2 년이다. 신용 카드 회사나 융자 기관에서는 파산 한 2 년 후에 정상적인 이자를 적용해서 융자를 제공한다. 그러나 만약에 불가항력적인 문제로 숏세일, 차압, 파산을 했을 경우에는 융자 기관에 따라서 오랜 대기 시간을 요구하지 않고 몇 개월 후에도 융자를 제공하는 곳도 있고 장기간의 대기 시간을 요구한다.

항간에는 short sale은 차압보다도 신용이 좋다면서 short sale 하라고 부추키는 부동산 업자들이 있다. 이것은 개인 사정에 따라서, 금융 기관에 따라서 차이가 있다. Short Sale, 차압, 파산 후에 정상적인 융자를 제공하는 것에는 Fannie Mae 지침과 HUD 규정에는 약간 차이가 있다.

Fannie Mae 지침 :

① Fannie Mae의 2008 년 6 월 25일 지침 발표 : 차압 이전 판매 (preforeclosure) 후 2 년, 즉 Short Sale 같은 유형. ② 소유권을 자발적으로 은행에 이전 (deed in lieu of foreclosure) 4 년, ③ 차압 최저 5 년 ④ 파산 2 년이다. 여기에서 차압 이전에 제 3 의 타인에게 판매란 것은 현재 흔히 말하는 숏세일을 지칭한 것이다. 일반적으로 숏세일 적용은 소유권을 자발적으로 은행에 이전 (Deed in lieu of foreclosure) 한 것 또는 차압 이전 판매를 혼용해서 사용하고 있다. 새 규정이 발표되기 이전에는 차압 당한 후 7 년 이었다. 지금은 아니다. 그 어느 곳에도 차압당한 사람이 다시 융자 받을 수 있는 기간을 7년 이후로 정하지 않고 있다. 파산 록이 신용 기록에 남는 것은 10 년 이지만 파산 후 정상적인 이자를 지불하고 융자 받을 수 있는 기간은 파산 2 년 후이다. ⑤ Fannie Mae 파산 2 개 이상 인 경우에는 3 년이다. 예로서, 파산 7 과 13 같이 파산이 2 개 이상 신청된 경우에는 3 년이다. Fannie Mae 새 규정은 지난 2008 년 8 월 16일에 발표되었다. ⑥ FannieMae 특별한 불가항력적인 경제상황인 환경이 있을 수 있다. 차압, 숏세일, 파산을 당한 원인이 실업, 사망, 이혼, 사고등의 문제가 있을 수 있다. 이런 경우에는 숏세일을 당한 2 년 후, 파산 2 년 후. 차압 3 년 후로 정해 두고 있다.

HUD 규정 : HUD 규정은 Fannie Mae 와 다르다. HUD 규정에는 파산은 2 년 후 숏세일과 차압은 3 년 후에 정상적 융자를 받을 수 있다. 그러나 HUD 규정에는, 불가항력적인 경우에는 특정 기간의 유예기간이 없다. 개인 사정과 은행에 따라서 즉시로 정상적인 융자를 제공한다.

(12) 한국에서 갓 미국에 도착한 사람은 집을 못 사느냐 ? 신용 기록이 없으면 집도 못 사느냐 ? 그렇지는 않다. 신용이 없다고 하더라도 전화, 전기료같은 요금같은 공공료금 지불 기록, 은행 잔고 증명, 아파트 임대료 지불 기록을 요구를 한다. 이들 기록에서 연체된 것이 없으면 융자를 제공한다. 은행에 따라서는, 차압, 숏세일, 파산 했든 사람들이 다시 주택 구입할 때도 이들 서류를 요구하기도 한다. (13) 자동차 구입 융자 또는 TV 같은 것을 적은 월부금 지불 하는 액수로 구입을 해서 월부금을 잘 지불함으로 신용을 쌓을 수 있다. 물론 높은 이자를 지불 할 수 있다. (14) 수입과 지출 명세서를 만든다. 고정적인 지출과 일반 지출 명세서를 만들어서 지출을 줄여 나간다. (15) 신용 카드는 가능한 사용하지 않는다. 필요시에는 전체 신용 융자 상한선의 10 % 이하가 좋다. 부득이한 경우에는 30 % 를 초과하지 않는 것이 좋다. 신용 카드를 사용했다면 가능한 절대로 잔금 지불을 남기지 말고 매월 전체 액수를 정산 해 준다. (16) 신용좋은 사람에 공동 구좌, 신용 좋은 부모형제의 신용 카드에 공동 명의로 구좌를 설정한다. 공동 구좌에 얹혀 있게 되면 같이 신용 기록이 좋아진다. (17) 보증인, 융자를 바로 받아야 할 경우에는 보증인을 세워서 융자를 받는다. 물론 부모형제라도 빚 보증 서는 것은 싫어하지만 수락하는 사람도 있다. (18) 무료 신용 기록을 매년 청구해서 검토한다. www.annualcreditreport.com. 무료 신용카드 주문 전화 : 877-322-8228 (19) 월부금 지불 될 돈을 은행 구좌에 자동 결제 되도록 만들어 둠으로써 연체되는 것을 막을 수 있다. 단 항상 은행 구좌에는 잔고를 두고 있어야 한다. 신용을 회복하는데 가장 중요한 것은 잘못된 신용 기록을 수정해야 된다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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