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잘못 된 숏세일 지식으로 피해 (5)
07/27/2011 05:28 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,215  


숏 세일이 어떤 혜택인지 손실인지도 모르면서 허황된 숏세일 말장난에 피해보는 한인들이 속출하고 있다. 부동산 업자는 자기 돈 벌이를 위해서 경제적으로 어려운 사람한테 협박까지 하는 사람도 있다. 숏세일하면 세금을 지불해야 되지만 차압인 경우에는 세금 지불을 안 할 수도 있다. 그런데도 short sale 강권이다. 심지어는 주택 구입 시 1 차 융자라고 해도 은행 손실 본 액수를 배상해야 된다는 역발상을 주장하는 부동산 업자 Y씨가 있다. 이 경우에는 은행 손실 액수에 대한 세금 지불이 면제되는데도 이런 터무니없는 말을 한다.

 

또 주택 구입 이후에 1 차 담보가 차압을 당한 후에도 배상책임이 있으니 Short Sale 해야 된다는 부동산 업자 B 씨도 있다. 이 경우는, 은행이 1 차 담보물을 차압함으로 은행 손실이 발생했다고 하더라도 배상 책임이 없다. 부동산 업자라면 경제적으로 어려움에 처한 판매자의 어려움을 헤아릴 줄 알아야 된다. 판매자 입장에서 무엇이 가장 최선의 방법인가를 생각하고 공부를 해서 법에 맞는 조언을 해라. 물론 경제적 어려움에 처한 판매자도 부동산 업자 선정을 잘 해야 된다. 숏세일과 관련된 절차, 법률에 대해서는 아무것도 모르면서 단지 허황된 거짓말로 판매자를 유인해서 매매 수수료 챙길 욕심뿐인 사람이 많다.

 

숏세일은 은행이 1099-C (부채 탕감) 발행을 못하도록 계약한다? : 주택 구입 시 $200,000 융자 받은 후 주택 가격 상승으로 동일 은행에서 추가 융자 $200,000 을 받은 사람이 있다. 이 융자금 지불이 어려운 사람한테 숏세일은, 은행 손실금을 지불 안 해도 되지만 차압을 당했을 때는 은행 손실금은 지불해야 된다면서 short sale을 부추긴 부동산 업자 B씨가 있다. B씨의 입김은, 자기가 short sale 은행과 계약을 해서 “은행 부채 탕감 (1099-C)”에 대한 빚 통고를 못하게 하고, 세금 수입 통고를 취소시킬 수 있다고 한 단다. 부동산업자가 은행과 계약으로써 “세금을 지불 안하도록 계약”을 해 준다는 것이다.

과연 이 말을 믿어도 될까 ? 세금 지불 의무는 법에 의해서 결정된 것이지 부동산 업자가 은행에 통고를 해서, 매매 계약에서 세금을 지불 안하도록 할 수 있는 성격이 안이다. 이 정도까지 말을 할 수 있다면 사기꾼과 다를 바가 없다. 판매자에게 이 분야 전문 변호사와도 상담을 하도록 했다. 변호사 조언은, short sale이 도움이 안 된다고 했다. 부동산 업자 B는, 그렇다면, 은행에 연락해서 빨리 차압하도록 통고하겠다는 공갈 협박을 하더란다. 도대체, 양심이나 있나 ? 이 사이에 판매자는 은행에 융자 조정 신청을 해 두었다.

 

융자 조정 부서 직원 말도, 융자 조정이 short sale 보다는 훨씬 좋은 방안이라는 설명이었다. 신용 카드에 대한 부채를 탕감 받는 경우에도 1099-C 양식에 의해서 탕감 액수가 통고된다. 법에 의해서 은행은 채무자에게 삭감된 액수를 발행하게 되어 있다. 은행도 이 액수에 대해서 세금 공제를 받게 된다. 그런데, 은행이 부채를 탕감 해 준 것을 은행과 부동산 업자간의 계약으로서 세금 지불을 안 해도 되는 것일까 ? 이것은 세금 법에 의해서 은행이 준수해야 할 의무 사항이다. 은행과 숏세일 판매자와의 계약으로서 이 문제가 해결 될 수가 없다.

부채 탕감을 받았더라도 몇 가지 채무 불능 상태, 파산, 소유주가 거주한 단독주택으로서 구입 시 받은 융자에 대해서만 세금 면제가 된다. 재융자, 2 차 융자 등은 전부 “부채 삭감 양식”을 통고 받은 후에는 국세청에 보고해야 된다. 은행은 은행 되로 국세청에 보고를 하도록 되어 있다. 이런 법 조직인데도, 어떻게 해서 부동산 업자가 계약으로서 세금 면제를 받을 수 있단 말인가 ? 부동산업을 하더라도 양심껏 하고 살아라! 자기 이익을 위해서 거짓 설명을 하고 사기를 치는 행위는 우리 한인 타운에서 사라져야 된다.

 

현재 한인 타운의 부동산 업자 중에는 숏세일 광란에 빠진 부동산 업자가 있다. 자기 먹고 살기 위해서 남이야 죽든 말든 상관없다는 부동산 업자가 있다.

 

Short sale 구입자가 피해 : 부동산 업자가, short sale 이 허락 나왔으므로 자기 살든 집을 팔아도 된다기에 살든 집을 팔았다. 그런 후에, 갑자기 short sale 이 취소당했다는 통고를 받은 것이다. 한인 부동산 업자는 listing agent 가 은행으로부터 short sale 허락이 났으니 살고 있는 집을 팔 아라고 하기에 살든 집을 팔아서 Escorw을 열었다. 은행은 다른 구입자를 선정한 것이다. 구입자는 자기 살든 집은 팔았는데 구입한 집에 이사를 못 들어가는 난처한 사건이 지난주에 있었다. 부동산 업자는 부인의 친구 신랑. 이제는 전화도 안 받는 단다.

 

 

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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