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숏세일 구입자, 판매자가 철창행
07/27/2011 05:27 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,416  


 

Short sale 조건으로 1 차 은행 또는 2 차 은행에서 돈을 요구하는 경우가 허다하다. 그리고 2 차 은행에서는escrow를 통하지 않고서 돈을 지불 할 것을 요구하는 경우가 있다. 숏세일 허락 해 줄 것이니까 구입자한테도 돈을 지불하라고 요구하기도 한다. 구입자가 숏세일 부동산을 구입하기 위해서 은행에 돈을 지불한 한인들이 있다.

이런 돈 거래가Escrow를 통하지 않고서 거래가 되었을 때는 판매자, 구입자가 형사 처벌 대상이 된다. 판매자가 현찰 뒷돈 거래를 요구하는 경우도 있다. 어떤 구입자는 숏세일 매물로 나온 가격이 은행에서 책정된 가격으로 착각하는 사람이 있다. 대부분은 부동산 업자가 임의로 정해둔 가격이지 구입 할 수 있는 가격이 안이다. 숏세일 가격은 항상 유동적이라는 것을 알아야 된다.

Escrow 통하지 않고 1 차 또는 2 차 은행에 돈 지불 : 지난 3 월 16 일 California 부동산협회(CAR)에서 news 로서 은행에서 돈을 요구한 것이 형사처벌 당할 수 있다는 발표를 했다. 숏세일 중에 Escrow를 통하지 않고서 1 차 은행 또는 2 차 은행에 escrow를 통하지 않고 돈을 지불 하는 경우가 있다. 때로는 은행이 숏세일 구입자에게도 돈을 요구하는 경우가 허다하다. 이때는 판매자와 구입자에게 융자 사기와 부동산 매매 경비에 대한 모든 사실을 밝히라는 법률 (RESPA) 위반이 된다. 부동산 업자는 형사 처벌 이외에도 면허 징계 대상이 된다.

예로써 1 차 융자에서Short Sale 을 허락하되 체납금 중 $3,000 을 지불해 달라고 요구했는데 escrow 밖에서 거래 된 경우가 있다. 그리고 2 차 융자 은행에서, Short Sale 허락을 하되 판매자는 돈이 없으니까 구입자에게 $9,000 을 지불해라.Escrow 통하지 않고 escrow 밖에서 지불 해 달라는 경우가 있다. 이것은 구입자 세금 상에도 위험하다. 구입자는escrow 를 통하지 않고 돈을 지불했기 때문에 세금, 융자 사기등 여러 위험 부담이 있다. 판매자와 구입자는 연방정부 은행보험 회사에 대한 융자 사기에 해당된다. 담보물 손상이다.

이 경우는 형법위반으로서 30 년 형과 1 백만 달러의 벌금형을 받게 된다. 그리고 매매 경비 명세서인 HUD-1 에 이런 비용 지불이 명시 되어 있지 않을 때는 판매자와 구입자는 매매 경비명세를 밝혀야 하는 법률 위반으로 처벌된다. 특히 부동산 업자가 연관되었을 때는 부동산 국으로부터 면허 징계를 받게 되고 형사처벌을 받게 된다. 이런 부당한 ShortSale 연관자나 피해자는 법무부 전화 800 952-5225, HUD 전화 800-347-3735, FBI 전화202-324-3000 에서 연락을 바라고 있다.

다른 사건에 있어서는, escrow를 통해서 돈을 지불했는데도 월부금 체납이 되자 은행이 매매 관련 경비 명세서 조사를 하던 돈이 누락된 사실을 발견한 일이 있었다. 은행의 압력에 은행 손실을 지불 한 사건이 있었다.

그 러므로 부동산 업자나escrow 회사 선정 시에 신중을 기해야 된다. 숏세일 부동산을 구입하는 것도 조심해야 된다. 숏세일 판매자는 자기한테 돈한 푼 안 생기는 것이기에 이런 서류 검토를 잘 하지 않는데도 문제가 있다.숏세일 판매자는, 숏세일 후의 세금 문제, 에스크로 후의 돈 청구를 검토해야 된다. 그리고 융자 사기나 매매 시 경비 명세를 밝히라는 법률 위반에 대해서도 신경을 써야 된다.

한인 Short Sale 사기 : L.A.의 핸콕 팍에 집을 소유한 김 씨가 부동산업도 겸하고 있다. 1차 은행과 2차 은행으로부터 융자 전체 액수가 $952,000 이다. 부동산 경기 침체로 월부금을 지불 못하게 되자 1 차 은행으로부터 차압이 등록되었다. 경매일 이전에 1차 은행 상대로 소송을 접수했다가 최근에 자진 취하했다. 최근에 한인 이 씨가 이 집 앞을 지나치다가 집 주인 김 씨와 조우하게 되었다. 자기가 부동산 업자이다. 이 집을 숏세일에 사려면 자기한테 현찰로 4만 달러를 지불해라. 그리고 $665,000 에 숏세일에 구입하도록 도와주겠다. 2차 융자는 며칠 전에 전액 지불 했다. 등기소 기록에 떠올라 올려면 2 개월 후에 올라온다.

이렇게 Escrow를 통하지 않고서 뒷돈 거래하자는 것은 불법이다. 돈이 없어서 차압을 당하는 사람이 어떻게 2 차 은행에만 28만 달러를 현찰로 지불 했겠는가? 카운티에 등록 후에는 며칠 내로 열람을 할 수 있다. 한인 사회에서는 사업체 거래 시에 소유주가 구입자에게 에스크로를 통하지 않고서 현찰뒷돈 거래를 요구하는 불법 매매가 종종있다. 가끔은 주택 매매에 있어서도 이런 뒷돈 거래 문제가 제기 되고 있으므로 주의해야 된다. 여기에 연루되면 형사 처벌대상이 된다. 특히 어떤 부동산 업자는 자기를 통해서 구입을 하면 부동산 수수료의 50 % 를 지불하겠다는 광고를 최근에 했든 사람이 있다. 부동산 법이나 일반 법률 위반이 안인 줄 알고 광고를 했겠지만 법률 위반이다. 이런 돈을 받은 사람도 형사 처분 대상이 됨으로 주의해야 된다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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