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잘못 된 숏세일 지식으로 피해 (4)
07/27/2011 05:26 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,663  


 

숏 세일을 부추기는 부동산 업자 가운데는 황당한 말들로서 숏세일 예찬을 한다. 아무런 근거도 없는 허황된 말로서 피해당하는 한인이 많다. 숏세일 은행 또는 부동산 업자 잘못으로 판매자, 구입자, 부동산 업자가 형사 처벌도 당할 수 있다.

Short Sale은 재산세 지불 안하고 차압은 해야 된다 ?

숏 세일 신청하면 재산세를 지불 안 해도 되지만 차압은 재산세를 지불해야 된다는 부동산 업자가 있다. 완전히 잘못된 말이다. 재산세는 부동산에 저당 설정이 되는 것이다. 차압에 직면한 사람이 돈이 없어서 재산세를 지불 못하는 경우는 법적으로 허용된다. 그리고 구입 시 받은 융자는 1 차 은행이 담보물을 회수함으로써 은행이 많은 손실을 보았어도 “완납”한 것이다.

그러나 돈이 있고 수입이 있는데도 재산세를 지불하지 않으면 배상 책임이 있었다는 판결은 있었다. 고의적으로 담보물 가치를 떨어뜨리는 행위는 위법이다. 법원은, 피고가 손실 방어를 할 수 있는 능력이 있는데도 하지 않았다. 고의적으로 담보에 대한 손상을 했다면서 배상 판결을 한 사건이 있었다. 물론 흔한 사건은 안이다. 돈이 없다면 재산세 지불 안했더라도 은행이 차압을 함으로서 재산세가 지불 된 것으로 인정한다.

숏세일 후 2 차 융자 지불 책임이 없다 ? 

1 차 은행이 차압을 한 후 2 차 융자는 담보물이 없어졌기에 낙동강 오리알이 되었다. 그러므로 아무런 청구도 못한다는 말을 하는 부동산 업자가 있다. 이 말을 믿었다가 피해당하는 한인이 속출하고 있다. 2 차 융자 은행이 숏세일 허락 후에 손실 본 모든 액수에 대해서 추가 청구를 하지 않는다는 계약을 했을 때만 숏세일이 되어야 한다. 단, 2 차 은행이 이렇게 허락을 했더라도 2 차 융자 손실 액수에 대한 세금은 지불해야 된다.

숏세일만 되면2 차 융자에 대한 아무런 책임이 없다는 부동산 업자도 주의해야 된다. 현재 이런 말만 듣고서 숏세일을 했다가 2 차 융자회사의 부채 징수 회사로부터 콜랙션 통고 받은 한인도 있다. 물론 세금 지불 통고도 받은 사람이 있다. 라인 오브 크레딧까지도 취소당한 사람도 있다.

2 차 은행은 숏세일 허락을 잘 안한다. 숏세일 허락을 해 줄 것이니까 일부 돈을 먼저 지불하라는 은행이 있다. 이때는 Escrow를 열어서 돈을 지불해야 된다. Escrow 를 통하지 않고 돈을 지불 했을 때는 숏세일 판매자 구입자 그리고 부동산 업자도 형사 처벌로서 중형에 처할 수 있다. 물론 추가 담보물을 요구하는 은행도 있다. 은행은 숏세일 신청자한테 재산내역을 전부 밝히라고 한다. 이때에 은행 구좌 거래 내역이며 다른 재산 상태가 전부 밝혀지게 된다. 그리고 은행 신청서에고의적으로 재산 일부를 탈락 시켰다고 하더라도 쉽게 추정해서 찾을 수가 잇다. 이때에 만약에 집이 2 채가 있을 때는short sale 허락하되 다른 주택에 담보를 한다고 요구한다. 또 은행 구좌에 돈이 있는 것을 알게 된다.

그러므로short sale 허락 할 것이니까 은행에 돈 일부를 지불하라고 요구한다. 그리고 2 차 융자에 대한 short sale허락을 하지만 재계약을 요구하기도 한다. 재계약에는 2 차 융자에 대한 “보증”을 요구한다. 이렇게 되면 훗날 이 액수에 대해서 파산을 해도 소멸되지 않는다. 즉 파산 신청도 못하게 만든다. 이런 사람한테는 차라리 차압을 당하는 것이 shortsale 보다도 훨씬 낳다. 2 차 은행이, 숏세일 후에 매월 정규적인 월부금 지불 요구하기도 한다.

정씨의 경우에는 2차은행에서 숏세일 허락을 하되, 잔액 10 만 달러를 9 만 달러로 매월 지불하는 계약을 다시 했다. 이 계약에는 개인적 책임이 부과되게 되었다. 즉 파산해도 돈 지불해야 된다. 이 뜻도 모르면서 부동산 업자가 서명하라고 해서 했단다.2 차 은행에 대해서는 차압 후에도 돈 지불 의무가 있다. 2 차 소멸을 위해서는 차라리 파산이 훨씬 유리하다. 이런 상태에 놓여있는 집 주인한테도 숏세일 하라는 부동산 업자가 있다. 정말 한심한 노릇이다. 부동산 업자의 수입을 올리고자 하는 자기욕심을 채우기 위해서 타인에 피해를 입히는 사람이다. 숏세일이 집 주인한테는 백해무익이다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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