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오바마의 춘몽
06/21/2011 10:10 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,524  


“오바마“는 재융자 또는 융자 조정을 통해서 차압을 막겠다는 포부를 발표했지만 따스한 봄날 ‘오바마’의 꿈 이야기에 불과했다. 은행들은 정부 돈 냄새를 맡고서 지난 해 말부터 차압 구제 안을 발표했지만 각양각색이었다. 그러자 지난 3 월 4 일 정부는 차압 구제를 위한 ‘표준 지침’을 마련했지만 현실적 혜택이 없고 지역 안배도 없었다.

재융자 대상 : 주택 가격이 융자 액수 보다 5 % 낮게 떨어진 주택 즉 시세보다도 융자 가격이 105 % 높은 집, 재융자 신청 시의 현재 이자로 적용해서 15 년 - 30 년 고정 이자로 변경. 소유주 거주, 체납되지 않은 사람, 과거에 1-2 회 체납된 경우에는 은행에서 심의해서 결정하나 현재 체납되지 않은 사람, 수입과 지출 변화로 문제 있는 사람, 고정적으로 안정된 수입자로서 새로운 재 융자 지불 능력자, 1 차, 2 차 융자가 있을 때는 1 차가 105 % 이하인 때만 적용된다. 2 차 융자는 은행과 합의 나름이지만 2 차는 현 상태로 유지 시키므로 1 차만 해당. 융자가 “페니매”와 “프래디멬“에 소속되어 있지 안 을 때는 정부 융자 보증기관이 새 보증을 해 준다는 것이다.

융자 조정 : 융자 조정 신청자가 신청하는 시기의 이자율로 이자를 낮추어 준다. 최악의 개인 사정인 경우에는 최대 2 % 이자까지만 낮춘다. 월부금, 집 보험, 재산세를 합한 지출 액수가 월수입의 31 % 가 넘어 섰을 때는 개인 수입에 맞추어서 31 % 까지로 조정 해 준다는 것이다. 지출 액수에서 2차 융자 월부금, 자동차 월부금, 신용 카드, 어린이 양육비 같은 것을 합한 것이 55 % 가 되는 사람은 HUD 지역 상담자와 상의 할 것을 요구한다. 31% 까지로 조정 해 주는 방법적 순서는 먼저 (1) 융자 기간을 40 년으로 조정, (2) 융자 원금 일부 지불 유예 (3) 원금 지불 유예로 한다. 원금 탕감은 강제성이 없다. 은행 선택 사항이다.

조정 자격 : 융자 잔금이 (1) 단독 주택 $729,750 (2) 2 세대 주택 $ 934,200. (3) 3 세대 $ 1,129,250 (4) 4 세대 $ 1,403,400 이하이다.  현재 월부금 지불하는 은행이 정부의 계획에 동참하는 은행이라야 한다. 안 일때는 HUD 상담 기관에 연락해서 문의하기를 바라고 있다. 자격이 된다고 해도 첫 3 개월의 시험 기간을 통과 한 사람에 대해서 5 년간만 고정 이자로 적용하고 6 년째는 매년 이자를 1 % 씩 올리는데 은행과 합의한 최고 이자율(CAP)까지만 올릴 수 있다.

재융자/융자 조정 필요 서류 : 최근 수입 증명 (지난 2 회의 최근 월급 수령증 (Pay stub) 및 기타), 최근 세금 보고서, 2 차 융자 내용, 신용 카드와 최저 월부금 명세서, 수입 지출 명세서. 재산 부채 명세서, 경제적으로 어렵다는 사유서, 국세청 조회 허가서 (IRS 4506-T) 가 필요하다.

비용: 이자 조정 비용과 HUD 상담 비용 공짜.

신청 연락처 : 현재 월부금 지불 은행

신청자와 은행 혜택 : 수입과 지출에 맞추기 위해서 원금이 일부 동결된 때는 융자 만기, 주택 판매, 재융자, 융자 완납 가운데 먼저 도달이 되면 일시 불(ballon)로 지불해야 된다. 5 년간 월부금 지불이 체납되지 않았을 때는 융자 원금에서 매년 $1,000 전체 $5,000 공제 혜택이 있다. 융자 제공 은행에도 연간 $500 혜택 제공하며 2 차 은행이 동참했을 때는 $250 제공한다.

비현실적 춘몽 : 높은 변동 이자를 받은 사람한테만 임시 처방이다. 캘리포니아는 2000 년 이후 주택 구입자는 융자 가격에서 25 ~ 60 % 떨어져 있는 곳이 대부분이다. 비우량 주택 융자 피해자한테는 이자 2 % 할인으로 월 $200-$300 절약으로는 속이 안찬다. 현재의 수입 상태로는 십만 ~ 3 십만 달러의 원금 탕감 없이는 차압은 계속 될 것이다. 한인 경우에는 집 한 채 유지 할 돈으로 2 채 3 채를 구입한 사람이 많다. 융자 탕감을 받기 위해서는 융자 브로커나 은행의 불법 행위를 찾아서 은행상대로 융자 조정을 받거나 소송을 통해서 과감한 보상을 청구하는 것이 오히려 현실적인 혜택이 될 수 있다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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