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차압당한 집에 언제까지 살수 있나?
07/27/2011 05:05 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 6,585  


차압당한 은행 집에서 언제까지 살 수 있느냐? 누구한테서 보증금 받아내느냐? 차압당한 집 퇴거와 일반퇴거에는 차이가 있다. 퇴거 소송은 약식 속결 재판이므로 일반 민사소송처럼 1~2 년씩 소요되지 않고 4~5 개월 만에 끝이 난다. 은행 또는 새 건물주는 입주자 퇴거를 시키기 위해서 먼저 “3 일 퇴거 통고 및 점유 중단 (Three-day notices to pay or quit) ”을 통고해야 된다. 그 후 건물주나 가족에게는 “60 일 퇴거통고(60 day Notice to Quiet)”다. 차압당한 소유주가 안인 입주자한테는 “90일 퇴거통고”다. 은행은 이날 이후에 퇴거 소송을 법원에 신청한다.

입주자는 퇴거 고소장을 받은 날로부터 5 일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 된다. 법원은 이 답변서를 받은 날로부터 보통 20 일 후에 퇴거 재판날짜를 결정한다. 법원은 건물주에게 “점유명령 (writ of possession)”을 보통 30 일까지 즉 재판 일로부터 30 일 후 퇴거 할 것을 판결한다. 이날 이후에도 퇴거를 안 하면 건물주는 치안관 (Sheriff)에 의한 강제 퇴거 신청을 접수시킨다. 치안관은 5 일 이내에 퇴거 통고를 준다. 치안관은 5 일 후에 강제 퇴거를 집행한다. 즉 제아무리 빨라야 차압당한 건물주는 퇴거까지 123 일, 일반 입주자는 153일이 소요된다. 만약에 입주자가 악의적으로 퇴거를 안 할 때는 600 달러 벌금이 부과될 수 있다. L.A. 시는 1 년 퇴거 통고이므로 더 장기간이며 이사비용도 지불해야 된다.

퇴거 소송 변수: 퇴거 통고를 받았을 때는 가만히 앉아있지 말고 바로 민사소송 청구를 해야 된다. 과거 소유주가 소유권 주장, 은행이 차압을 잘못했거나 채무자에게 차압 통고를 보내지 않은 차압 절차법 위반, 은행의 담보계약, 원고 소유권 결함, 차압경매 무효, 은행 의무위반, 절차법 위반에 대한 항의, 파산신청, 일반 소송을 신청해서 판결 날 때까지 거주 할 수 있다. 과거 소유주는 퇴거에 대한 “임시 보호명령” 신청을 해서 퇴거 소송과 일반 민사소송을 합한 병합 소송 청구할 수 있다. 판결이 날 때 까지 몇 년 거주 할 수도 있다. 과거 소유주가 안인 입주자가 새 차압 구입자 상대로 열악한 주거환경, 계약위반, 임대법 위반 등으로 청구하면 이 또한 오래 지연 될 수 있다. 만약에 차압당한 소유주나 일반 입주자가 파산 신청했을 때도 상당한 시간이 지체된다.

임대 계약기간이 남아있는 입주자: 임대 기간이 남아있는 입주자에게는 과거 소유주와의 임대 계약 기간까지 유효하다.

L.A. 시 퇴거 : 차압 부동산 입주자에 대한 L.A. 시 조례는 주법과 차이가 있고 시 조례가 우선이다. L.A. 시 조례는, 30일 사전 퇴거통고와 이사 비용을 제공해야 한다. 차압당한 건물 입주자는 1 년간 입주할 수 있고 이사비용도 지불해야 한다. 강제퇴거는 안 되며 2010 년 12 월 23 일까지 유효하다.
퇴거 절차와 세입자 불편에 대한 신고와 문의: L.A.시 전화 1-866-557-7368

이사비용 지불 액수 : 입주자가 아무런 잘못이 없는 사유, 아파트를 condo로 변경하기 위한 사유로 입주자를 퇴거 시켜야 할 때, 건물주나 임대 건물 관리인의 거주 목적, 건물 파괴, 임대업 포기, 정부 명령 준수, HUD에 의한 차압인 경우에는 이사 비용을 지불해야 된다.

2009 년 6 월 30 일 까지는 L.A. 시 이사 비용은 아래에 규정된다.

3년 이하 입주자, 3 년 이상 입주자, 소득기준에 따라서 이사 비용 차등이 있다. 예로서 젊은 사람이 3 년 이하 입주자인 경우는, 이사비용으로 $7,000 지불해야 되고 어린이나, 노인이 포함된 건물에는 $15,300 지불해야 된다. 중간 소득의 80 % 이하인 사람한테에 대한 기준도 마련해 두고 있다.

3년 이하 입주자 3 년 이상 입주자 80 % 이하 중간 소득

젊은 사람 $7,000 $9,300 $9,300

노인/장애인/어린이 $15,300 $17,600 $17,600


L.A. County 가구당 중간 수입은

1 인 $48,450
2 인 $48,500
3 인 $54,600
4 인 $60,650
5 인 $65,500
6 인 $70,350
7 인 $75,200
8 인 $80,050


시 조례에는 과거 건물주 제한 조항이 없으므로 입주자 권리 청구할 수 있다.

Fannie Mae 융자 주택 임대 : 정부로부터 임대 기간 1 년을 계약하고 그 후는 월별 임대(month-to-month)로 전환 시킨다. Fannie Mae 융자를 차압당하기 전에 자발적으로 은행에 소유권을 이전 시켜 주면 임대료는 지역 시장 임대료 기준에 지불하고, 임대료는 월수입의 31 % 를 초과하지 않게 해 준다. 단 융자 조정이 안 되고 현재 체납이 된 사람에만 해당된다. 만약에 2 차 융자 그리고 체납이 12 개월 이상 된 사람은 해당이 안 된다.

보증금 반환 : 차압당한 집 보증금을 누구한테서 받아 낼 수 있느냐 ? 새 건물주와 과거 건물주 모두에게 지불책임이 있다. 은행이 차압 당한 집의 입주자가 이사를 나갈 때 다른 문제가 없도록 하기 위해서 은행이 이사비용을 지불하기도 한다. L.A. 시 관할이 안이라도 은행이 자발적으로 지불하고 있다. 만약에 보증금 반환이 안 되면 소액재판 청구 할 수도 있다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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