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숏세일, 차압, 파산 신용점수
07/27/2011 05:02 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 6,670  


 

숏세일은 신용기록 안 나빠진다 ? : 부동산 업자는 숏세일은 신용기록과 전혀 상관없다 또는 차압보다 안 나빠진다면서 숏세일 선동이지만 실속은 부동산 매매 수수료 챙길 욕심이지 소유주한테는 큰 손해다. 왜냐하면, 차압은 숏세일보다 장기 거주가 가능하고 때로는 은행이 이사비용도 지불함으로 경제적 도움이 된다. 파산은 차압보다도 더 장기 거주가 가능하다. 신용점수는 숏세일, 차압, 파산 모두가 도토리 키 재기이다. 파산 중에도 집 판매할 수 있기에 소유주한테는 파산이 훨씬 경제적 이익이며 오히려 신용기록도 좋아진다.

부동산업자 김씨가 한 잡지에 최근 기고한 내용에는, 숏세일 신용점수는 1~1.5 년간 약 50 점 떨어지며, 크레딧 기록에 기재도 안 되며, 융자금 완납, 합의로 나타난다. 차압은 3 년간 250~300 떨어지며 10 년간 기록이 남고, 주택 소유주가 차압경비, 저당 금액 100% 갚아야하고 “법원 차압(deficiency judgement)"으로 따라온다고 했다. 완전히 잘못된 내용이다. 추상소설 같은 내용이고 글 쓴 사람도 무슨 말하는지 모르는 내용이다.

신용점수는 월부금 지불 양호(35 %), 채무액수 (30 %), 신용역사 (15 %), 외상 거래처 숫자(10%) 적은것이 좋고, 부채 종류, 신용카드 현찰인수 (10 %)가 요인이다. 그러므로 개인, 은행, 신용회사에 따라서 차이가 있다.

숏세일 60일 90 일 체납 후 : 숏세일 이전 신용점수 720 점이 60 일 체납 후 신용 점수는 420~520 점으로 즉 200~300 점 하락. 숏세일 이전 신용점수 771 점이 90 일 체납 후 671 점으로 100 점 하락. 즉, 개인에 따라서 숏세일 후 A의 신용 점수가 100 점 떨어졌지만 B는 300 점 또는 그 이상 떨어질 수 있다.

차압, 자발적으로 은행에 소유권 반환 신용 점수 : 차압직전 신용점수 680점, 차압 후 420점으로 260 점 하락. 또 다른 사람은, 차압 직전 680점 차압 후 380점 즉 300 점 하락. 차압당한 몇 년 후에는 과거 좋은 점수에서 50 ~ 75 점만 하락되므로 점수는 상향조정 되었다. 소유권을 자발적으로 은행에 돌려 준 경우도 차압과 같은 신용점수다.

파산 후 신용 기록 : 신용기록 발급 회사인 “엑스피리언 (Experien)”에서 2005 년 1월 보고한 내용에는, 파산직전 신용점수 682 점이 파산 후 602점, 즉 80 점 하락했다. 다른 은행은 160 ~ 220 점 하락이지만 파산 계류중 체납 기록은 추가로 70 ~ 120 점이 더 떨어진다고 했다. 하지만 파산 1~2년 후의 신용 점수는 오히려 700 대 이상으로 상향되었다.

파산한 사람의 신용이 숏세일이나 차압당한 사람보다 신용회복이 빠른 이유가 있다. 파산으로 채무 액수 소멸 또는 감소, 늦게 지불한 기록이 파산으로 없어졌기 때문에 숏세일이나 차압당한 사람보다 신용이 좋다. 필자는 입주자 선정 할 때 파산 경력자를 선호했다. 이유는, 신용을 살리기 위해서 열심히 노력하고 지출이 적기에 파산 신청자가 일반 입주자보다 임대료 지불 상태가 월등히 좋았다.

신용기록 상태 : 차압과 숏세일은 7 년, 파산은 10 년간 신용기록에 남는다. 숏세일은 융자 탕감과 체납기간이 표시된다. 차압도 체납기간이 표시되어 신용점수에 영향을 준다.

은행은 신용법에 의해서 체납, 융자 탕감 또는 잘못된 신용을 신용회사에 보고를 하도록 되어 있다. 은행이 일방적으로 특정 개인 신용을 보호 해 줄 수가 없다. 그렇게 했다면 피해자로부터 손해 배상 청구 대상이 되며 실제로 배상을 해준 사건이 있었다. 일부 부동산 업자는 숏세일 기록은 신용기록에 안 남는다고 말하는 것은 거짖 설명이다. 숏세일도 신용기록에 7 년 남게 된다.

숏세일, 차압, 파산 후 주택 구입 : FHA 규정은 파산 2 년 후, 차압 3 년 후에 융자신청 자격이 있다. 그러나 파산 30 일 후에 주택구입한 사람도 있다. 숏세일, 차압, 파산자도 개인 재정 상태와 신용회복 상태 그리고 은행에 따라서 다르다. 어떤 은행은 정상적인 융자를 제공하지만 안하는 곳도 있기에 은행 선택 잘해야 된다.

융자 지불책임과 법원 차압: 법원 차압으로 은행 손실청구 대상은 재융자, 2차, 비주택 은행 융자, 법원에서 채무 지불 판결로서 저당 부동산 판매 명령 받은 후 3 개월 내에 법원 차압을 시작해야만 된다. 그렇지 않으면 법원차압에서 제외된다. 그리고 차압 후 약속어음으로도 청구 할 수 있다. 단, 거주 주택 구입 시 받은 융자는 경비와 다른 저당이 완전 소멸된다. 차압당한 후 융자 책임이 잔존한다면 파산으로 처리하는 것이 숏세일보다 훨씬 경제적이고 미래에도 좋다.

한국은 파산이 인생끝장으로 생각하지만 미국에서는 새로운 출발이다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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