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Virus 걸린 부동산
06/03/2020 04:04 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,945  


Virus 걸린 부동산


부동산이 우환 Virus 걸렸다. 어떤 피해가 있을까 ? 어떤 영향이 발생할 것인가에 대한 문의들이 있다. 우환 virus에 걸린 부동산 문제를 분석하기 위해서 여러 통계를 취합했다. 

잘못된 통계로 인해서 부동산 가격과 융자 신청이 증가 되었다는 보도 내용도 있었다.

Corv-19 우환 virus로 인해서 사망자가 급증하자  2020 년 3 월 19 일부터 자택 대피령이 선포되었다. 자택 격리 후에 부동산 구입자나 판매자 모두한테는 혼돈스러워 졌다.

Corv-19 이후부터 판매량, 가격이 하락되었다. 융자 신청도 5 월 21 일 기준으로 전 주보다도 2.7 % 상승 했다지만 아직도 -64.3 % 이다.

미전역 부동산 협회 (NAR) 와 다른 기관의 통계 수치에 의해서 4 월 말 기준으로 부동산 가격이 7.7 % 상승, 융자 신청자가 8.8 % 상승되었다는 수치들이 보도 되었지만 이 통계는 잘못 된 것이다. 왜냐하면, 4 월 말 기준이란 이 수치는 Corv-19 발생 이전인 2 월 ~ 3 월 중순에 계약된 비싼 가격과, 융자 신청 상승 수치가 반영된 것을 고려하지 않은 수치이기 때문이다. CAR은 가주 4 월 평균 가격은 $606,410 이며 3 월 보다 -1% 하락, 판매량 -25.6 % 하락했다.

물론 5 월 24 ~ 30 일 사이의 1 주일간에 실업 신청자가 188 만 이 됨으로서 과거 보다 1 주에 2 백만 신청자이든 것이 2 백만 이하로 감소된 것을 두고서 경기가 회복 된 것은 안이다. 그동안 누적된 기존 실업자 40,800,000 이 잔존하고 있다는 현실을 알아야 된다. 통계 숫치를 읽을 때에, - 80 % 가 된 것에서 1 % 가 감소되었다고 경기가 완전히 살아 난 것 처름 호들갑 떠는 언론 보도가 있다. 1 % 가 감소되었더라도 결국 -79 % 인것 안이냐는 것을 알아야 된다. 최근에 융자 신청은 증가 되고 있다. 이자가 가장 낮기 때문에 재융자 신청자가 많아 졌다. 물론 당연히 세월과 함께 실업 신청자는 처음 보다 감소하기 마련이다. 그렇다고 해서 당장에 경기가 회복 될 것은 안이다. 전문가들은 경기 회복은 2021 년 말쯤으로 예상하고 있다. 이제 우리는 여기에 대한 준비를 해야 된다.  이제 2020 년 5 월 25 일 흑인 George Floyd 사망 사건으로 폭동 사태가 발생함으로서 여기에 관련된 경제적 피해를 감안해야 될 것이다. 


4 월 말 구입자는 Escrow 취소 31 %, 판매자가 가격 낮춤 33 %, 판매자가 listing 계약 취소 가 초기는 60 % 인 것이 5 월 23 일은 46 %로 호전되고 있다. 가격이 하락할 것으로 예상한다는 구입자는 90 % 이다.

Corv-19 직후 1 개월 기간은 “임시”라고 생각했지만 2020 년 5 월 19 일 Chicago 대학 Steven Davis 경제학 교수는 현 실업자의 42 % 가 영구적인 실업자로 전환 될 것이라고 했다.


5 월 23 일 수치에서 주택 가격과 판매량이 하락 추세를 보이지만 부동산 통계 특성상 앞으로  4 개월 후의 통계 결과가 있어야만 분명한 방향을 가늠 할 수 있다. 나는 한 때 미래 부동산 가격 예측 방정식을 개발하고자 연구했었다. 1990 년대 부동산 불경기 시절에  L.A. Times 에서는 판매량이 증가 되고 있기 때문에 부동산이 회복되고 있으며, 앞으로 가격도 상승될 것이라는 기사가 있었다. 물론 이 data 는 Dataquick 이란 회사에서 제공한 내용이었다.

나는 이들 주장에 대한 조사를 해 본 결과, 차압 숫자가 판매량에 포함된 것을 발견하고서 차압 data 만 분리 시켜야 된다. 그리고 판매량의 증가와 부동산 가격은 거의 영향이 없다는 나의 연구 결과를 전해 준 후에, 부동산 판매량에 차압 data 를 포함 시킬 수 있지만, 차압 data는 분리 되어야 정상적인 판매량을 알 수 있다고 주장한 결과 차압 수치가 분리되어 발표되었다.

나는 30 년간의 매달 판매량과 가격 관계 상호관계를 분석했을 때에 발견한 것은 판매량과 가격 사이에는 상호 관계는 아주 미미했다. 오늘의 가격은 지난 4 개월 가격에 의해서 결정되지만, 오늘의 판매량은 과거 12 개월의 수치가 영향을 받은 결과이다.


Corona -Virus 발생 이전에 Escrow 중인 사람의 관심사는, 구입자는 앞으로 가격이 더 떨어질 것인데, 계약금을 떼이더라도 Escrow를 취소하겠다는 질문이 쏟아졌었다. 그리고, Title 회사 직원들에 의하면, 전화 오는 것 마다 취소 통고라는 것이다. 하지만 이런 몇 사람의 표본으로서 전체 상황을 이야기 할 수가 없다. 판매자는, 아직도 매물로 나온 주택이 적기 때문에 가격은 유지 될 것이라는 희망이었다.

노동청 (U.S. Dep. of Lab)은 4 월 30 일 까지의 수치에서 실업자는 3천3백만 명으로서 실업율 19 %이며, 5 월 21 일 발표에서는 3천8백6십만, 5 월 28 일 40,800,000을 기록함으로서 23.9 % 가 되었다. 1933 년대의 대공황 때의 25 % 대를 초월 할 수 있다고 보고 있다. 주택 매매는 1984 년 이후 최악, 산업체 생산량 감소는 1946 년 이후 최악, 주택 소유주 5 백만 여명이 월부금 지불을 못해서 은행에 임시 지불 중단 청구를 했다.


5 월 24 일, Mr. Kevin Hassett 백악관 경제 수석 보좌관은 CNN을 통해서 5∼6월에 20% 대에 이를 수 있으며, 대선 기간인 11월에도 두 자릿수가 될 것이며, 5월 실업률은  22∼ 23%에 이를 수 있다면서 대공황 시절인 20% 대를 상회할 수 있다고 전망했다. 물론 현재 23 % 를 상회한 24 % 이다.


지역에 따라서는 5 월 23 일부터 일부 지역은 개방이 된 업종이 있지만 아직은 정상적 영업을 기대 하기가 어렵다.   


부동산은 어떻게 될 것인가, 현재 팔아야 하나, 지금이 구입 할 때인가 ? 앞으로 어떤 세상이 될 것인가에 관심이 모여있다.

이런 문제를 알기 위해서는 주먹구구식 공상으로 짐작해서는 안 된다. 실업자가 많다는데, 실제로 부동산 공급과 수요가 어떤 변화가 생겼는가 ? 부동산 가격이 떨어지고 있는가 ?

매물은 많이 나올 것인가 ? 이런 설명을 위해서는 실업률, 소매 매상 변화 같은 숫치가 있어야 된다. 그러나, 현재로서는 충분한 data가 없기에 8 월 말쯤에서야 흐름을 알 수 있는 윤곽이 밝혀 질 것이다. 왜냐하면, 부동산은 주식 시장과 달라서 분명한 가격 흐름을 알기 위해서는 최저 4 개월의 진행 방향 숫치가 있어야 신뢰도가 높기 때문이다.


하지만 2020 년 3 월과 4 월의 data 로서 변화가 발생 할 예감을 갖게한다. 지진 발생 직후 피해 조사는 정확한 손실 액수를 알 수 없는 것과 같다.


* 실업율

U.S. Bureau of Labor 에서, 2020 년 4 월 중순에  23,100,000 인 14.7 % 가 실업자라고 한 것이 4 월 30 일에는 30,300,000인 18.6 % 이다. 42 일 동안에 발생한 실업자이다.  5 월 21 일 발표에서는 3천8백6십만,  5 월 28 일 40,800,000 을 기록했다.

1933 년 대 공항 시절 실업율은 24.9 % 이었다. 1931 년 ~ 1940 년 9 년간 실업률이 14 % 였다.

5 월 24 일, Mr. Kevin Hassett 백악관 경제 수석 보좌관은 CNN을 통해서 5∼6월에 20% 대에 이를 수 있으며, 11월에도 두 자릿수가 될 것이며, 이달(5월) 실업률은 22∼23%에 이를 수 있다면서 대공황 시절인 20% 대를 상회할 수 있다고 전망했다.

5 월 22 일 California State Employment Dep. 는 현재 실업수당 청구자는 4,500,000 명으로서 실업율은 23.3 % 이다.

5 월 9 일에 Los Angeles 실업률이 24 %. California 는 대공황 시절에 12.3 % 였다. 

이들 실업자 가운데서 48 %, 약 50 % 는 소매, 식당/술집, 예술/예능, 위락시설, Hotel, 회의장, 이발소/이용소/nail shop 같은 service 업종이다. Corona Virus 끝이 나더라도 실업율은 천천히 회복이 되지 곧 바로 회복 된다는 것은 어렵다. (Dep. of Commerce)

이들 실업자 가운데서 78 % 는 임시 실업이라고 생각한다지만 아직은 모른다. Chicago 대학 Steven Davis 경제학 교수는 2020 년 5 월 19 일에, 현 실업자의 42 % 가 영구적인 실업자로 전환 될 것이라고 전망 했다.


소매 매상 

2020 년 3 월 소매는 -66.6 %, 

4 월 소매는 3 월 보다도 -16.4 % 더 하락함으로 -83 % 하락했다.

옷가개, 주유소, 식당 매상은 하락했지만 식품상 매상만 상승했다. 

4 월의 소비자 지출은 3 월 보다 -16.4 % 하락했다.  즉 - 83 % 하락했다.

 2 월부터 3 월 사이 소매 매상 -8.7 %, 4 월 -16.4 % 하락했다. 자택 대피령 후에 오히려 매상이 증가된 업종은, 식품과 음료 +25.6 %, 일반 상품   +6.4 %, 건강 관련 +4.3 %이었다.

매상이 가장 많이 떨어진 곳은;  3 월은 옷가게, 장신류  -50.5 % 4 월은 -78.8 %, 전자, 가전제품 -60.6 %, 가구점 3 월  -26.8 %, 4 월은 -58.7 %, 운동 기구 - 38 %, 식당 3 월 - 26.5 %, 4 월은 -29.5 %, 자동차 관련 3 월 - 25.6 %.  4 월은 -12.4 % 이다.

사업체를 재개방하더라도 2020 년 2 분기 소매는 -30 % 가 예상된다.

비록 정부에서 실업수당, 기업체 손실에 대한 경기 부양책으로 돈을 풀었지만 이 돈으로 전체 손실을 메울 수가 없기 때문이다. (US Census Bureau)


부동산 영향


California Association of Realtor (CAR)에서, 부동산 업자 설문 조사에서 Corona Virus가 부동산에 매매와 관련된 조사를 했다. 나쁜 영향을 줄 것인가, 구입자가 구입 계약 취소, 판매자가 Listing 계약 취소, Escrow 취소, 구입자가 가격 하락 예상, 판매자가 가격 낮춤, 하루 listing 수, 계약 수락으로 Escrow 중인 매매 건수와 Southern California 의 Pending Sale 그리고 가격의 변화를 조사한 일자와 숫치를 보면 짧은 기간 사이의 변화 흐름을 알 수 있다.


나쁜 영향이 있다. 3월 27~30일 사이에는 97 %,  4 월 17~20 일 사이에는 95 % 였다.

구입자가 계약 취소 3 월 27 ~ 30 일 42 %, 4 월 17 ~ 20 일 48 %

                   5 월 8 일 ~ 11 일 사이 39 %

                   5 월 12-20 일 사이 32 %

판매자가 Listing 계약 취소 3 월 27 ~ 30 일 44 %, 4 월 17~20 일 57 %

               5 월 8 일 ~ 11 일  52 %

               5 월 17-23 일 46 % 

Escrow 취소   3 월 27~30 일 29 %,  4 월 17~20 일 31 %

구입자가 가격 하락 예상 4 월 17 ~20 일 90 %

판매자가 가격 낮춤      4 월 17~20 일  33 %

1 일 Listing 수       3 월 1~7 일 1,068 건,  4 월 12 ~ 17 일 602 건

Pending Sale  1 일    3 월 1~7 일 744 건, 4 월 12~17 일 441 건

   So. Ca     1 일    3 월 1~7 일 369 건  4 월 12~17 일  196 건

                   4 월 10 일 기준으로 -54 % 취소.

    

가격                   3 월 1 ~ 7 일 SF 당 $382   4 월 12 ~ 17 일 $361




Listing


Realtor.com 은, 5 월 2 일, 1 년 전체 listing은 19 % 하락했고, 신규 판매를 원하는 listing 은 39 % 하락. 그리고 기존 주택 판매하겠다는 공급량이 감소된 것이다. 특히 신규 주택 건설은 도시 외곽에서 건설되지만 감소를 반영하고 있다.

지난 5 월 19 일 연방 상무부에 의하면 4 월 신규 주택 착공 건수는 3 월보다 30.2 % 감소한 891,000 기록했다.

미국 건설협회(NAHB)는 신규 주택은 3 월의 -17.5 %인 856,000 동 보다도 -25.4 % 감소된  650,000 동으로서, 이 수치는 불경기를 말한다고 했다. 그러나 5월 26 일 발표에서 지난 4 월 보다 1.4 % 증가되었다. 즉 아직도 -24 % 감소된 상태이다.


2020 년은 판매량이 4.5 million 정도 될것이므로 2019 년 판매량은 5.34 million 보다도 -15 % 로 예상하고 있다. 신규 주택 건설이 지난해 보다 11 % 하락 할것 이지만 수요가 있기 때문에 2020 년에는 결국 10 % 상승 할 것으로 본다.

현재의 흐름은 주택 공간 면적이 크고, 마당도 큰 것을 선호하는 흐름이다.

National Association of Realtors (NAR)에 의하면 판매량은 3 월에 비교해서 4 월 에 -8.5 % 하락했다.

Zillow 는 높은 가격대 주택 매물은 46 % 하락했고, 중간 대 주택은 32 % 하락 할 것이라는 견해다.

Redfin은 4 월 달에 3 월 보다 22.7 % 하락했고, 새 매물은 41 % 감소. 전체 매물 량은 21 % 하락했다.

Weiss Analytics 는, 30 % 주택 매물은 $200,000 대 이며 2 월보다는 6.3 % 하락된 가격으로 매물로 내어 놓았다. 주택 가치가 $600,000 이상은 7.7 % 할인된 가격으로 매물로 내어 놓았다.


* 가격

CAR은 5 월 20 일에 California ,전체 단독 주택 가격은 4 월보다 -1 %하락,  , Condo/Town home 은 1 달 전 보다도 -1.4 % 하락했다.


Capital Economics 은 2021 년 초 까지 가격이 -4 % 하락할 것이라고 예상한다. 경제적 어려움을 당한 많은 사람들이 주택을 판매하게 될 것이다. 아마도 곧 많은 량의 주택 공급이 있을 것으로 예상된다. Virus 로 인해서 발생한 많은 실업자와 사업체들이 폐업 될 것으로 예상하고 있다. 이 결과 주택 가격도 하락이 동반 될 것임은 분명하다.

Realtor.com 은 5 월 9 일에, 미 전국 주택 가격 평균은 1 년 전 보다도 1.4 % 상승했다.

U.S. News and World Report에 의하면, 엄청난 실업자 양산과 사업체 손실 보호를 위해서 정부가 현찰 지불 외에도 여러 구조정책을 시행하지만 은행 월부금 지불이 어려운 사람을 전부 구제 할 수가 없다. 주택 소유주를 위해서 임시 월부금 지불 중단을 받아 주고 있다. 하지만 많은 실업자와 사업주가 여러 재정 문제로 집을 판매해야 할 상황이 닥아 왔기에 주택 가격은 떨어 질 것이다. 수많은 실업자 가운데는 임시 또는 영구적인 실업자가 있다.

구입자들은 주택 판매자가 많이 양산되는 기회를 노려야 된다.

NAR에서 4 월 말에 주택 가격이 7.7 % 상승했다고 발표를 했다. 이것은 분명 잘못된 통계 방식이다. 왜냐하면 3 월과 4 월의 주택이 판매 된 기록은, 구입 계약 기록이 1 ~ 2 월에 완성되었을 것이 분명하고, 이때의 가격은 Corona virus 이전에 발생한 계약이기 때문에 판매 액수가 증가 될 수밖에 없는 수치이므로 잘못된 통계이다. 


* 이자율 :

이자율이 1971 년 이후 가장 낮다. 2020 년 4 월 30 일, Freddie Mac 에 의하면 30 년 고정 이자는 평균 3.23 % 로서 지난 1 주 전의 3.33 % 보다 낮고, 1 년 전 4.14 % 보다 낮다.

5 월 28 일에는 3.15 % 로 하락되었다. 1 년 전에는 3.99 % 였다.

2020 년 년 말 쯤은 이자율이 2 % 되로 하락 할 것으로 예상한다.

낮은 이자율로만 보았을 때에는 지금이 구입 시점이지만 아직은 가격이 더욱 하락해야 된다.


* 구입 최적 시기


CAR의 소비자 대상으로 “구입 최적 시기” 설문 조사에서 2019 년 5 월에 22 %, 2020 년 4 월 28 %, 2020 년 5 월 초에 31 % 로 증가되었다.

아주 급하지 않은 구입자인 경우에는 8 월 이후 쯤까지는 관망하는 것이 좋을 것이다. 왜냐하면 부동산 가격 상승 하락 진행 방향을 알려면 4 개월의 시간이 필요하다. 5 월 30 일 까지 주택 월부금 지불이 어려워서 은행에 월부금 지불 유예 신청자가 5 월 19 일 현재 4,800,000 명이었다. 그리고 6 월 4 일 Market Place 보도에서, Apart,ent List 에 의하면 5 월에 31 % 입주자가 월부금 일부 지불 또는 전액 미 지불이었다고 한다. National Multifamily Housing Council 에 의하면 입주자 20 % 가 월부금을 완전히 지불 못했다는 것이다. 그리고 62 % 의 입주자가 앞으로 임대료 지불에 어려움이 있다면서 걱정을 한다는 것이다.  참고로 2019 년 말 미국 내 주거용 임대 동 수는 139,064,000,000 동이다. 임대 주택 입주자가 임대료를 지불 못하는 숫치가 엄청나게 많다. 그리고 Vrius 실업 수당 만기는 7 월 30 일까지 이므로 이러한 영향이 반영된 통계가 나올려면 8 월 말이 되어야 된다.

분명한 것은, 현재 경기는 안 좋지만 세월이 지남으로서 회복은 래년 중반 또는 말경기 될 것이다. 

 



김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070

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