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입주자 권리 (1)
10/14/2018 09:44 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 835  


입주자 권리 : (1)


입주자는 건물주한테 법에서 요구하는 거주 상태, 안전, 관리위반 시정을 요구 할 수 있다.

열악한 주거 임대 건물이 건축법 위반, 다른 법률 위반인 때는 합당한 시간 내에 수리할 것을 건물주한테 구두 또는 서면으로 통고해야 된다. 합당한 시간은 통고를 준 후 30 일 이내가 합당한 기간이다. 그러나 상황에 따라서 30일 보다 짧은 통고를 주었더라도 입주자는 수리를 요구 할 권리가 있다. 입주자는 먼저 건물주나 관리인한테 수리나 시정 할 것을 서면으로 기록 해 두어야 다음 시비가 발생 했을 때에 시정 요구 했다는 것을 증명 할 수가 있다. 그리고 잘못 된 사항에 대해서는 사진을 찍어 두면 증거 자료로 사용 할 수 있다.


시정이 안 되었을 때는 시청에 통고를 해서 시청으로부터 검사를 받아야 다시 시정 통고 기록이 만들어 지게 된다. 정부에서 검사를 한 후, 정부는 시정 통고를 준 후 35일 후에는 벌금과 변호사 비용을 청구 할 수 있다. 수리가 안 되었다면 입주자는 퇴거 할 수 있고, 미래 임대료를 지불 할 의무가 없다. 만약 입주자의 퇴거 소송이 있을 때에는 수리 요구 했든 편지와 사진 그리고 시청 기록을 증거로 제시하면 된다.


(1) 입주자  결함 수리 권리 :

입주자가 계속 거주하면서 한 달  임대료로서 수리 한 후 다음 지불 임대료에서 공제한다. 1 년에 2 회만 공제 허용된다. 입주자가 한 달 임대료에서 수리비를 공제 할 때에는 건물주한테 필요 수리 상태와 적합한 시간 내에 수리 할 것을 통고해야 된다.

입주가가 한 달 임대료에서 수리를 할 때에는, 입주자 자신이 수리해서 비용을 청구하는 것 보다는 수리 전문가한테 부탁해서 수리 하는 것이 안전하다. 수리도 법적으로 합당한 수리가 되어야 된다. 그렇지 않으면 오히려 건물주가 입주자한테 수리 잘못에 대한 청구를 할 수 있다. 영수증도 건물주한테 전해 주어야 된다.


(2) 입주자가 자발적 퇴거 : 

입주자가 합당한 시간 이내에 조용히  즐길 수 있는 장소 보증을 요청했지만 이행하지 않을 때는 임대 계약 만기 이전에 취소 할 수 있다.  특정 계약이 없는 한, 건물의 중요한 부분이 파손되었을 때 입주자는 임대 계약을 취소 할 수 있다. 건물주의 불법적 퇴거 시 임대 계약을 취소 할 수 있다. 만약에 사기 또는 실수에 의한 계약이면 무효이다.


(3) 임대료 할인 :

생활환경 보증 위반 시에는 임대료를 할인 해 주어야 된다. 임대 할인은 어떤 열악한 조건인가에 따라서 결정한다.


(4) 입주자 피해 손실 배상 :

수리 안 한 결함 환경 때문에 발생한 실제 손실을 배상받고, 건물주가 임대료를 요구하거나 퇴거를 요구했다면, 특별 손실로서 최소 $100 ~ $5,000 보상과 변호사 비용을 받는다.

열악한 환경에서 생활한 기간 동안 지불한 임대료와 열악한 상태의 임대료 차액과 변호사 비를 보상 받을 수 있다. 그리고 건물주로부터 합법적 퇴거 피해 손실을 보상 받을 수 있다.

정부의 수리 명령서를 받고서도 합당한 사유없이 35 일을 경과 한 경우, 정부 검사원이 표준 미달 건축이므로 수리 명령서 발급, 열악한 상태가 입주자 행위 또는 태만에 의한 것이 안인 때이다. 법원은 건물주한테 민폐 시정, 표준 미달 건축 또는 건강과 안전 문제 시정 명령을 할 수 있다.


(5) 불편함과 민폐 손실 :

관습적 보증 위반은 관리 또는 태만 위반이므로 입주자의 개인적 손상, 정신적 피해, 개인 손실 보상을 받는다. 건물주가 비정상적으로 터무니없는 악의적 인 경우, 고의적인 고통을 의도적으로 당했을 때에는 악의적 손해 배상을 받을 수 있다.

열악한 상태로 신체적 손상을 당한 경우에는 정신적 피해 보상을 받을 수 있지만, 열악한 상태가 태만 소송에 대해서는 정신적 피해를 받을 수 없다. 관리 또는 의무를 수행하지 않으므로 즐길 수 없는 불편함, 괴로움과 정신적 고통을 진술하고 건물 사용 및 즐길 수 있는 실질적인 불법적 민폐를 초래 했다고 주장 할 수 있다. 이러한 민폐는 태만 또는 고의적이므로 응징적 배상 청구를 할 수 있다.


(6) 건물주 보복 행위 :

입주자가 수리 해 달라고 요구 한 이후 또는 법에 의한 수리비용 지불 또는 수리비를 임대료에서 공제한 것, 정부 기관에 통고한 보복 행위로서 임대료를 올려 받거나, 입주자 퇴거를 시키면 보복 행위가 된다. 만약 건물주 보복 행위가 있다면, 보복 행위에 대한 보상을 받는다.

건물주 보복 행위는 퇴거 소송 방어로 활용할 수 있다.


(7) 건물주 계약 위반,  불법 행위 또는 법원 명령 :

일반적으로 건물주의 과실은 계약 위반 일 뿐이므로 정신적 피해 보상이나 징벌적 손해 배상 청구에 해당되지 않는다. 주거용 입주자는 건물주 과실 청구에 대해서 법에서 정한 주거 상태 관리 위반을 주장 할 수 있다. 때로는 건물주가 입주자 허락없이 건물에 무단 침입, 또는 건물주 자신의 불법 행위 또는 관리인이 입주자한테 신체적 또는 재산 손상 소송에서는 별도의 불법 행위 책임을 제기 할 수 있다.


주거용이 안인 일반 상업용 임대 계약 조건에서는 건물주 태만 또는 고의적 잘못에 대한 청구 제한을 할 수 있다. 임대 조건은 임대인의 과실 또는 의도적인 위법 행위에 대한 사용 가능한 손해 또는 기타 구제책을 제한 할 수 있다.  건물주의 부당 행위인 사기, 거짖 설명, 이와 비슷한 행위에 근거해서 임대 계약이 되었다면 건물주한테 불법 행위 책임이 있다.


사건 예 :

건물주가 임대료 체납으로 퇴거 소송을 제기했다. 입주자는 거주 상태가 열악하다면서 관습적 주거 환경 보장 소송을 했다. 입주자는 합의 판결 후에, 과거 3 년간 열악한 주거 환경 소송을 제기했다. 법원은, 만약에 퇴거 소송에서 입주자가 열악한 생활환경이나 법률 위반을 퇴거 방어로 사용하지 않았거나 또는 임대료 추징 소송 판결에서 건물주가 승소했더라도 입주자는 별개 소송을 통해서 관습적 보장 위반 소송을 제기 할 수 있다. 


입주자가 수리와 임대료 공제 또는 임대 건물 생활 보증으로 소송을 할 수 있다. 합의 판결에서 모든 요소가 필연적으로 포함되어 있음을 인정하고 당사자들이 과거 판결에서 특정 쟁점을 명문으로 유보하지 않았을 때는 효력이 있다. 어떻든, 과거 재판에서 이 문제를 제기 할 수 있었든 경우에만 적용된다.


(8) 새 법, 3 일 이내 시정 또는 퇴거 통고 (3-day notice to cure) :

새 법에 의해서, 2019 년 1 월 1 일 부터는 법정 공휴일, 토요일, 일요일에 대해서는 3 일 통고에 해당되지 않는다. 그리고 건물주 퇴거 고소장에 대해서 입주자가 답변하는 시간을 통고를 받은 날로부터 5 일 이내에 답변을 해야 하는데, 이 5 일에도 법정 공휴일, 토요일, 일요일은 5 일에 포함되지 않는다.

지금까지 “3 일 이내 시정 또는 퇴거 통고” 를 악용하기 위해서, 건물주는 입주자가 금요일 또는 토요일에 편지를 받을 수 있도록 퇴거 통고를 발송했다. 그래야, 주말이 되어서 변호사 찾기가 어렵기 때문에 퇴거 통고에 대한 방어를 못하도록 이렇게 지연 통고를 했었다.

그러나 2019 년 1 월 1 일 부터는 법정 공휴일과, 토요일, 일요일은 3 일 퇴거 통고에서 계산을 하지 않게 됨으로서 퇴거 통고를 당한 입주자한테 유리하게 되었다.


(9)새 법, 제 3 자가 지불한 임대료 수락


새 법에서 2019 년 1 월 1 일 부터는, 집주인은 제 3 자의 임대료를 수락해야 된다. 제 3 자의 임대료를 수락했다고 해서 임대권수용 또는 정부 주택 보조 기금 Section 8 program 을 수락하는 것이 안이라는 것을 제 3 자로부터 서명 받으면 된다.


양식 : 

I, [제 3 자 이름 / insert name of third party], state as follows:

I am not currently a tenant of the premises located at [insert address of premises].

I acknowledge that acceptance of the rent payment I am offering for the premises does not create a new tenancy.
(제 3 자 서명 / signature of third party) _________________


건물주가 주거용 임대료를 누구를 통해서 받았느냐에 따라서 입주자로 인증 해 주어야 하는 법적 시비가 있다. 그러므로 임대 계약자가 안인 제 3 의 사람으로부터 임대료를 받데, 단, 월부금 지불한 사람은 입주자로서 인정하지 않는다는 조건의 서명 하에서 받았을 때에는 이런 시비가 없어진다.



김희영    김희영 부동산  (951) 462 - 1070




 
 

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