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차압 막기 (7)
07/27/2011 04:49 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,047  


 

차압 통고 의무 : 차 압을 등록 한 후 10 일 이내에 1 종 우편과 등기 우편으로 각 채무자한테 보내야 한다. 채무자의 등록 주소가 채무자 마지막 주소와 다른 때는 마지막 주소로 보내야 한다. 차압 경매 (notice of sale) 20 일 전에 경매 장소, 시간이 포함된 내용의 경매 통고서를 각 채무자에게 등기로 보내야 한다. 차압을 등록 한 후 30 일 이내에 채무자 또는 상속자, 대리인, 통고를 받아야 할 사람에게 등기 우편으로 등록된 사본을 보내야 한다.


등록 한 후 부동산 장소에 경매 공고 부착, 우편 통고를 해야 하고 주중 10일 이후부터 1 주일에 1 회씩 부동산이 소재한 일반 지방 신문에 연속 4 주간 공고를 해야 한다. 공고 대신에. 등록 후 10 일 이내에 사람이 직접 채무자에게 손으로 전달, 부동산에 차압 등록된 것을 부착하고 채무자의 마지막에 알고 있는 주소로 편지를 보낸 것으로 대체 할 수 있다. 체납 등록이 된 후 121 일째에 경매 등록을 한다. 경매 일자, 시간, 장소가 기재되어 있다.

채권자가 실제 알고 있었든 마지막 주소에 보내어야 한다. 만약에 채권자가 실제로 정확히 모르고 있을 때는 이 경우에 해당되지 않는다. 만약에 마지막에 알고 있든 주소라고 하여서 우편을 보냈는데 주소 불명으로 돌아왔을 때는 이 법에 적용되지를 않는다.

First Califonia 은행이 EMC한테 융자를 판매했다. 집주인은 이사를 가면서 EMC에 새 주소 통고를 했고 집은 임대를 주었다. 집 주인이 모르는 사이에 차압이 되었다. 법원은, 마지막 주소에 통고하라는 법률 위반이므로 모든 손실을 은행이 배상하라고 판결.

은행 차압 매물 또는 숏세일 관계로 은행 직원과 대화를 할 때 은행의 결정이 차압법이나 다른 법률 위반이 된다고 이야기를 해 준 경우가 있다. 이때 은행 결정자 대답은, 돈이 없어서 차압당하는 사람이 변호사 살 돈도 없고 훗날 청구를 못하기 때문에 법률 위반 신경을 안 쓰도 된다는 말을 거리낌 없이 말하는데 놀랐든 일이 있다. 결국 내가, 법 절차 준수를 조언한 되로 결정한 일도 있다.

 

잔금만기 통고 : 잔 금 만기 통고를 안했다고 해서 채무자의 체납금이나 계약이 취소되는 것도 안이다. 그러나 고의적으로 이러한 통고를 하지 않았을 때는 채무자가 본 손실과 변호사비용을 지불해야 한다. 만약에 고의성이 없고 운영상의 실수라고 인정이 되었을 때는 책임이 없다.

 

차압 경매 직전에 파산 신청: 차압 경매 1 시간 전에 파산 신청했지만 은행은 경매를 했고 새 구입자는 소유권 등록했다. 차압당한 소유주는 은행과 차압 경매 담당회사, 구입자 상대로 파산법 위반과 판매 취소 소송을 했다. 새 구입자는 파산에서 제외 해 줄 것과 파산을 악용했다고 주장했다. 파산 항소 법원은 차압당한 사람에게 승소 판결을 했다. 차압이 등록되자 파산 신청을 했는데도 “와싱톤뮤철” 은행은 파산 통고를 못 받았다면서 차압을 진행했다. 소유주는 은행 상대로 소송을 해서 승소했다. 차압 경매 전날 파산 신청을 했는데 은행이 차압을 진행 한 것은 파산법 위반 그리로 차압 경매에서 구입된 것도 취소된다.

차압 부동산 구입은 이런 위험성이 있다는 것을 알고 있어야 한다. 은행 차압을 통해서 구입했는데 훗날 알고보니 은행이 잘못 차압을 했을 때 과거 소유주는 새 주인 상대로 소유권 반환 청구 소송을 하게 되고 새 구입자가 소송에 휘말려 들 수 있다. 파산 신청으로 집을 계속 유지하려면 채무연장 파산 13 을 신청해야 하고 어느 정도 수입이 있어야 된다. 차압 진행 중에 파산 신청을 하려면 경매 일자 등록 이전에 신청하는 것이 좋다. 파산 신청 서류 준비 시간도 필요하기 때문에 마지막 순간까지 기다리면 안 된다. 파산 신청 할려면 차압 등록 이전에 파산 신청하는 것이 가장 좋다. 차압이 등록 된 후에 파산 #7을 신청하면 법원 결정 후에 차압을 계속 진행 할 수 있기 때문이다.

 

융자 경비와 통고 의무(TILA) 위반 : 채무자가 융자 내용 통고의무 (TILA) 위반으로 융자 취소를 하려면 60 일 이내에 융자 완납 할 수 있는 증명을 해야 된다. 파산 신청을 한 후 은행상대로 은행 법률 위반 소송을 했든 판결이다.

 

세대주 재산 보호 신청 (Homestead) : 차압 또는 채권자 소송으로 쪼들리는 사람은 먼저 세대주 재산 보호 신청부터 해 두면 한 푼이라도 더 건질 수 있다. 캘리포니아 주는 독신 5만 달러 부부 7만5천 달러 그리고 65 세 이상 또는 육체적 정신적 장애인 또는 55 세 이상으로서 저 소득층은 15만 달러까지 보호 받는다. 래년 1 월 1 일 부터는 각 항목바다 2만 5천달러씩 상향된다. 주택 소유주가 세대주 보호를 등록 했을 때는 채권자나, 부채 판결 저당, SBA 융자, 건축 관련 저당, 때로는 2 차 담보권보다 우선이 될 수 있고 주택 판매 후 6 개월까지 보호받는다.

 

국세청 통고 의무 : 차 압을 진행하는 채권자가 만약에 국세청에 통고를 하지 않았으면 차압은 취소되며 차압에 의한 구입 증서 (trustee's deed)도 취소된다. 과거 법은, 부동산에 세금 체납 저당 설정 (Notice of Federal Tax Lien)이 등록 되어 있을 때는 차압 경매 통고를 국세청에 보내야 된다.

 

 

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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