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차압 막기 (6)
07/27/2011 04:47 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,539  


차압이 등록된 후부터는 은행에서 보내온 모든 편지와 봉투를 잘 보관해야 된다. 은행이 차압 절차법을 위반한 것을 발견하면 차압을 막을 수 있기 때문이다. 차압 이전에도 통고가 있어야 하지만 차압 등록 후 10 일 이내에 1 종 우편 과 등기 우편으로 통고, 경매 등록 통고, 공고 등 여러 절차를 요구하고 있다. 지난 해부터 새 차압 절차법이 제정된 것도 있다. 많은 은행이 이런 차압 절차법을 위반한다.

차압당하는 대부분 사람들은, 같은 내용의 편지를 몇 개씩 보내오기 때문에 쓰레기통에 버렸다는 사람도 있다. 은행이 차압 절차법 준수를 위해서 보낸 것이지 할 일이 없어서 보낸 편지가 아니다. 아파트를 차압당한 한인이 있다. 차압 통고 서류 한 장만 있고 나머지는 전부 쓰레기통에 버렸다는 것이다. 융자를 제공한 판매자가 차압을 시작했지만 차압 경매를 연기 한다고 해 두고는 돌아서서 경매 등록을 함으로 피해본 한인도 있다. 차압 절차법 위반이다. 최근에 새로 변경된 차압 절차를 준수 안한 은행도 있다.

마지막 주소에 통고 : 채무자가 이사를 한 후에 새 주소를 가르쳐 주었는데도 과거 주소로 차압 통고를 함으로 채무자는 아무런 통지서를 받지 못한 체 고스란히 차압당한 경우가 있다. 새 주소를 가르쳐 주었을 때는 새 주소를 조사해서 통고 할 의무가 있다.

A 은행이 B 은행으로 융자 판매 통고 : 은행끼리 융자를 사고팔고 한다. 주택 융자인 경우에는 이전 효력이 발생한 일자로부터 15 일 (최근 30일 변경) 이내에 융자를 판매한 A 은행과 구입한 B 은행은 채무자에게 이 사실을 서면으로 각각 통고해야 된다. 그러나 상가 융자에 대한 법조문은 아직 못 보았다. 주택과 같이 적용되어야 한다고 주장해야 된다.

임대법도 주택 임대법과 상가 임대법에는 차이가 있지만 모체에 대한 적용은 주택 임대법에 기준을 두고 있기 때문이다.

차압 사전 통고 의무 : 주택은 차압등록 30 일 이전에 차압의사를 서면 통고해야 된다. 차압 사유와 금액도 표기해야 된다. 상법에서도 사전통고 의무가 있다.

재향 군인 융자 (VA) 은행은 차압을 하기 30 일전에 채무자에게 차압할 의사를 통고해야 한다. 연방 융자 협회(FNMA)와 주택 융자 제공처(FHLMC)는, 모든 융자 잔액 금을 요구하기 30 일전, 혹은 법적인 담보 계약위반을 등록하기 30 일전에 돈이 체납되었고, 차압 사유와 금액도 표기 한 통고를 해야 한다. 상법에서도, 분활금이 연체 되었더라도 사전에 통고를 주지 않고서는 차압을 하지 못한다. 최근에 한인 신씨가 한인 은행으로부터 상가 차압 통고를 받았는데 인수 통고가 없었다. 체납 등록을 하기 이전에 얼마가 체납되었으니 차압을 하겠다는 사전 서면 통고를 하게 되어있다. 은행에서 요구한 융자 연장 서류를 보낸 후 소식을 기다리든 어느 날 갑자기 차압 등록 통고서를 받았다. 차압 법 위반이다.

새 차압법, 융자조정 협의 의무 : 대출자의 재정 상태를 파악해서 차압을 방어할 수 있는 기회를 부여해야 된다. 2003 년 1 월 1 일 ~ 2007 년 12 월 31 일 사이 융자받은 사람한테 차압등록 30 일 이전에 “융자 조정” 협의 의무가 있다. 2013 년 1 월 1 일까지 유효하다. 그리고 대출자가 다시 상담을 요구했을 때는 14 일 이내에 면담 날짜를 잡아야 한다. 2008 년 9 월 6 일부터 시행 (SB 1137)

새 차압법, 180 일 차압 유예기간 : 차 압 90일 추가 동결 법은 2009 년 2 월 20 일 주지사 서명, 효력은 2009 년 6 월 4 일 또는 5 일부터 시행. 즉 체납 등록 전 약 180 일 유예기간을 주어야 된다. 융자 받은 기간이 2003 년 1 월 1 일 ~ 2008 년 1 월 1 일 사이만 해당되고 예외사항들이 많기에 실효는 의문이다. 2011 연 1 월 1 일 까지 유효하다. (ABx27(Lieu))

새 차압법, 채권자 잘못은 소송대상 통고문: 차압 사전 통고에는, 담보 계약 위반이 아무런 근거가 없었을 때는 소송을 할 수 있고 다른 방어를 할 수 있다는 것을 담보 계약 위반 통고서에 기재해 두어야 한다.

차압 등록 : 일반 융자는 60 일 체납 후에, 연방 주택국 규정은 90 일 체납이 된 후에 차압을 등록할 수 있다. 상가 융자는 몇일 이상 체납되었을 때에 차압 등록할 수 있다는 법이 없다. 주택에 기준해야 된다고 주장 할 수 있다.

 

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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