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매매 기현상
07/27/2011 04:45 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,683  


남가주 8 월 주택 판매량이 8,012 동으로서 7 월보다 -56 % 급감했다. 평균 가격은 $314,368 로서 7 월보다 0.6 % 상승했다. 판매량에는 은행 차압 매물이 포함되어 있다. 은행 차압 매물 량이 9,240 동이다. 판매량에서 은행 차압 매물을 뺀 실제 판매량은 -1,228 이 된다. 실제 판매량도 1 년 보다 -76 %감소했다.

원인은, 은행 차압매물이 주택 시장을 주도하고 있으며 중. 저가 주택 구입자가 많다. 개인이 부동산 업자한테 맡겨서 판매하는 정상적인 판매는 13 %다. 판매량 감소는 개정된 차압 법 때문이다. 소폭 가격 상승은 매물이 수요를 충족시키지 못하는 기현상이 발생했다. 원인은, 첫 주택 구입자에게 세금상 $8,000 혜택주는 것, $300,000 이하 주택인 경우에는 가격 하락이 많이 되었다는 믿음 때문에 수요가 증가되었다. 아직도 87 % 판매는 은행관련 매물이다.

 

매매 기현상 : 현 재의 부동산 매매는 과거에는 없었든 풍경이다. 이런 현상의 요인은 감정제도 변화, 세금혜택, 까다로운 은행 융자 심사, 현찰 선호, 차압 법 변경, FHA 융자 조건과 판매규제, 융자 조정으로 원금 탕감이나 월부금 삭감이 쉽지 않고, “숏 세일“ 허락은 겨우 10 % 밖에 안 되고 있기 때문이다. 숏 세일 판매가 어렵기 때문에 결국 은행 차압과 파산으로 내 몰리게 된다.

 

복수 오퍼(offer) : 집 한 채를 구입하기 위해서는 평균 15 ~ 20 개 집에다가 계약서를 제출한 후 수락 소식을 기다리고 있는 곳이 있다. 구입자에게도 이런 풍경은 생소하지만 부동산 업자도 마찬가지이다. 과거보다는 몇 십 배의 일을 더 해야 된다. 완전히 노름판이다. 새 차압 법은 차압을 지연시키도록 만들므로 은행 차압 매물 량이 감소했기 때문에 한집에 30 개 심지어는 150 개의 “오퍼“를 받았다는 부동산 업자가 있다. 이러다보니 부동산 업자는, 자기한테 전화하지 말라, FHA 융자 사절 그리고 오퍼를 받아도 받았다는 말도 없고, 오퍼가 부결되어도 시간이 없어서 부결 통고를 할 수 없다는 하소연이다.

 

차압 지연법 : 과거에는 월부금 체납이, 일반 융자는 60 일 체납 후에, 연방 주택국 규정은 90 일 체납이 된 후에 차압을 등록할 수 있다. 상가 융자는 며칠 이상 체납되었을 때에 차압 등록할 수 있다는 법이 없다. 추가 차압 동결 법은 2009 년 2 월 20 일 주지사 서명, 효력은 2009 년 6 월 5 일부터 시행되었다. 즉 체납이 약 180 일 된 후에 차압 등록을 할 수 있다. 단 융자 받은 기간이 2003 년 1 월 1 일 ~ 2008 년 1 월 1 일 사이만 해당되고 예외사항들이 많다. 2011 연 1 월 1 일 까지 유효하다. (ABx27(Lieu))

 

부동산 전망 : 차 압 지연 법으로 임시 동결되었든 차압은 2009 년 12 월 초부터는 다시 차압 매물이 쏟아져 나올 것이고 주택 가격은 다시 하락하게 될 것이다. 뉴스에는 집값이 상승 될 것이라고 말하지만 소득 증가 없이는 어렵다. 현재 집값 상승은 투기꾼에 의해서 중. 저가 주택이 잠시 상승되고 있다. 실업자 율이 높기 때문에 실업자가 해소 되어야 주택 차압이 줄어들고 정상적인 매매가 될 수 있다. 소매 매상도 올라가야 된다. 앞으로 주택 차압 량은 더욱 증가 될 것으로 예상된다. 새 주택 구입자에게 세금상 혜택주는 것도 11 월 말로 끝이 나므로 모두가 현재 집을 사겠다고 서둘고 있지만 12 월부터는 다시 매물 적체 현상이 발생할 것이다. 감정제도의 변화와 까다로운 융자 심사에 의해서 주택 구입이 더욱 어려워 졌지만 중. 저가 주택인 $300,000 대 이하는 현찰 구입 없이 융자 받아서 구입하려면 집사기가 어렵다. 아직까지는 현찰 쥔 투기꾼들이 판을 치고 있다. (끝)

 

 

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

 

 
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