김희영의 부동산칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산칼럼 안에 있습니다.

 
무면허자 계약 무효, 그 외
01/08/2017 09:48 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,197  


무면허자 계약 무효, 그 외


건축 시공업자 가운데서 무면허자가 많다. 하지만 부동산 업계에도 다수의 무면허자가  활동하고 있다. 무면허자가 부동산을 흥정했을 때에는 계약이 취소 될 수 있다.


한인 타운에는 무 면허자 활동이 심하다. 타인 면허 번호를 도용 또는 대여 해 주는 사람도 있다. 어떤 사람은 개인 면허증이 안인 부동산 회사 면허증 번호를 사용하는 사람도 있다. 면허 번호를 기재했지만 엉터리 면허 번호를 만들어 사용하는 사람도 있다. 한인 사회에는 거의 매년 무면허자 채용으로 부동산 국으로부터 징계를 당하는 부동산 회사가 있다. 심지어는 무면허자가 Short Sale, 융자 조정을 돕겠다는 사건에 연루되고 있다. 무면허자를 채용하는 사람한테도 문제가 있다. 무면허자를 채용한 broker도 면허 징계와 벌금 그리고 민사상 피해를 보상 해 주어야 된다. 


무면허 부동산 업자를 채용하는 사람들 가운데는, 부동산 업자가 제공한다는 불법적 뒷거래에 유인 당해서 무면허자를 채용하기도 한다. 그리고 경험이 없는 부동산 업자들이 불법적 뒷거래로 유혹을 함으로 주의해야 된다. 이러한 뒷거래가 만연되어 있기 때문에, 때로는 뒷거래 돈 좀 안 주느냐 ? 선물은 ? 또 다른 service를 제공한다는 식으로 공공연히 요구하는 사람도 있다. 차마 글로서 표현할 수 없는 이야기들이 현실로 횡횡한다. 


한인들 가운데는 무면허자이기에 면허증 번호를 입맛 되로 만들어 사용하는 사람도 있다. 또 무면허자와 연결된 부동산 회사 면허 번호를 사용하는 사람이 있다. 예로서, D. Lee 씨는 2012 년부터 2014 년 1 월 23 일 이전까지 신문 광고에 부동산 회사 고용주인 엄씨 면허 번호를 사용했다. 면허증을 받은 2014 년 1 월 23 일 이후부터는 자기 면허 번호로 광고를 하고 있다. 현재도 여러 한인들이 무면허자로 활동하고 있으므로 주의해야 된다.


2016 년에 면허 취소를 당한 정씨는 과거 18 년간 L.A. 한인 타운에서 부동산 회사를 운영했었다. Short Sale 판매 과정에서 과거에 부동산 면허를 소유했든 김씨가 융자 사기 사건으로 1998 년에 면허가 취소 당했고 1 년의 형을 살고 $369,000 의 벌금을 지불했든 과거 경력이 있는 김씨를 내 세워서 Short Sale 흥정을 했다. Short Sale을 하면서도 이중 escrow 를 개설했고 무면허자가 중간에서 활동을 하면서 여러 불법적인 문제가 발생했다. 결국 면허 취소를 당했고 수많은 벌금이 부과되었다. 아마도 형사적 문제도 제기되었을 것이다. 


무면허 부동산 업자가 흥정한 계약 자체가 무효:

부동산 업자를 선정할 때 학연, 지연, 교회연, 광고를 통해서 부동산 업자를 선정한다. 실제로 면허증이 있는가, 없는가를 따지지도 않고서 채용하는 경우가 허다하다. 과거에는 면허가 있었지만 면허 징계를 받아서 면허증 박탈 된 사람, 면허 갱신을 위해서는 재교육을 이수해야만 하는데도 하지 않았기에 무면허자로 전락된 사람이 있다. 이들이 뻐젓이 면허자 행세를 하는 사람이 있다. 


면허증 유무를 따지지 않고서 부동산 판매를 의뢰했는데 무면허자가 계약을 중재 했다면, 계약 자체가 불법이며 취소 될 수 있다. 아무리 부동산 회사 면허증이 유효하더라도 무면허 부동산 업자와 계약을 했을 때에는 계약 자체가 취소 될 수 있다. 물론 계약에 따라서 계약이 성립되는 경우도 있다. 사건에 따라서, 계약은 성립되지만 판매자는 부동산 수수료를 지불 할 의무가 없다. 무면허자 뿐만이 안이라 면허가 있는 부동산 회사도 수수료를 받지 못한다.


한 사건에서, 한인 부동산 회사가 무면허자를 채용했다가 2013 년에 법원으로부터 부동산 회사 broker 손 씨한테 면허 징계 판결을 했다. 피해자 윤씨와 김씨한테 피해당한 돈을 배상 하지 않으면 면허증을 영구 취소한다고 판결했다. 부동산 broker는 무면허자라는 사실을 알면서 채용했다. 무면허자한테 부동산업 활동을 허락함으로 피해자가 발생했다.


법원은, 부동산 broker 한태 60 일 면허 정지, 집행유예 2 년. 벌금 $3,000 그리고 면허 정지된 날로부터 6 개월 이내에 “전문인 책임“ 시험에 합격해야 된다. 이 시험에 합격이 될 때 까지 면허가 정지 된다. 그리고 6 개월 이내에 의뢰인 변호사비와 수사비용 $3,192을 지불해야 된다. 6 개월 이내에, 피해자 김씨한테 $9,000 또 다른 피해자 윤씨한테 $10,000을 지불했다는 증거를 제시해야 된다.


무면허자 김씨는 과거에는 부동산 면허가 있었지만 매매 당시에는 유효한 면허가 없었다.  무면허자는 부동산 회사 broker 한태, 자기는 부동산 회사 소속으로 광고는 하지만 독립된 계약자로서 일을 하겠다고 해서 무면허자로 활동을 했다.


다른 사건에서는, 무 면허자를 채용했다가 $200,000의 벌금을 지불하고 면허 징계를 당한 사람도 있다.


부동산 업자 채용, 해직 시 부동산 국에 특정 기일 내에 등록 의무 :

과거에는, “부동산 판매원 (Real Estate Salesman)" 이란 명칭을 2017 년 1 월 1 일부터는 “부동산 업자 (Real Estate person)로 명칭이 변경 되었다. 


광고에는 이름도 없고 성도 없이 달랑 전화번호만 개제 한 사람도 있다. 무 면허자가 광고를 내면서, 어떤 회사에 소속된 부동산 업자인 것처럼 허위광고를 낸 후에 손님 돈을 갈취당한 피해자도 있다. 부동산국으로부터 징계도 당하지만 형사 처벌을 받는다.


광고에는 특정 부동산 소속으로 등장하지만 부동산 국 자료에는 몇 달씩, 몇 년씩 소속 부동산 회사에 등재되지 않은 사람이 광고를 내기도 한다.


법조문에는, 부동산 업자가 현재의 부동산 사무실에 사표를 낸 다고 서면 통고를 하면, 통고를 받은 날로부터 3 일 이내에 부동산 업자한테 면허증을 반환해 주어야 된다. 부동산 회사 broker는 부동산 업자와 고용계약이 취소 된 후로부터 10 일 이내에 부동산국에 통고를 해야 된다. 부동산 업자가 새 회사에 입사하면, 새로 채용한 부동산 broker 는 5 일 이내에 부동산 국에 등록해야 된다.


그러나 2018 년 1 월 1 일부터는 부동산 회사 broker 가 새 부동산 판매원을 채용 또는 고용 계약 취소를 했을 때에는 즉시로 부동산 국에 통고를 해야 된다. 부동산 업자의 사업체 주소가 면허증 상의 주소와 다를 때에는 과거의 주소를 지우든가 새 주소를 기재해야 된다. 판매원이 broker 면허를 소유하고 있다고 하더라도 감독자 broker 가 누구인가를 밝혀야 된다.


무면허자 처벌 :

면허를 요구하는 업무를 무면허자가 행사 할 때는 경범죄이며 형사범이 된다. 부동산 회사에서 무면허자를 채용해서 직접 또는 간접적으로 활용하는 것은 불법이며 법적 구속력이 없는 계약이 된다. 고용주인 부동산 broker는 면허 징계와 벌금 그리고 민사상 피해에 대한 배상을 해 주어야 된다. 한인 사회에서는 불법인줄 알면서도 공공연히 무법자 행세를 자행하는 사람들이 있다.


법에 의해서, 무면허자가 부동산 수수료를 받거나 청구하는 것은 불법 행위이다. 이 원칙은 융자 회사에도 적용된다. 부동산 업자가 무면허자에게 대가성 수수료를 지불 했으면 부동산 업자는 면허 징계에 해당된다. 면허가 있는 사람이 해야 할 일에 대한 대가로서 수수료를 요구하거나 지불하는 사람은  경범죄로 처벌된다. 이런 돈을 지불 했을 때에는 “부동산 매매 경비 지출법 (RESPA)”에도 위반된다.


무면허자는 면허자가 할 수 있는 판매 또는 구입자한테 부동산 판매나 구입 권유, 투자 동업체 형성을 함으로서 수수료나 혜택을 받을 수 없다. 불법적인 사업체 운영과 사기성 사업법 위반이 된다.


면허 번호 기재 :

무면허자와 사기꾼 부동산 업자로부터 사기 방지를 위해서 면허 번호를 기재하라는 법이 2009 년 7 월 1 일부터 시행되었다. 법에 의하면, 부동산 업자는 모든 광고에 꼭 면허 번호를 게재해야 된다. 부동산 업자 선전을 위한 명함, 편지지, 광고 전단지에도 면허 번호를 기재해야 된다. 단, 신문 광고란의 “항목별 광고 (classified)“의 “임대” 광고란에 전화 번호 또는 주소를 기재 했을 때에만 제외된다. 그리고 전자 장치를 이용한 광고나 “판매 (for Sale)" 간판에는 제외된다.


어떠한 부동산 구입, 판매, 임대와 관련된 광고에 판매원 (salesman) 이름이 들어 가 있을 때에는 필히 부동산 업자가 소속된 회사명을 기재해야 한다. 그러나 한인들 가운데는 부동산 회사명마저도 기재하지 않고서 자기 개인 이름만 광고하는 사람들이 있다. 이것은 위법이다.


부동산 업자를 채용할 때는 먼저 면허증 유. 무를 확인해야 된다. 면허증 유. 무를 확인하지 않고서 계약을 했을 때에는 계약 자체가 무효가 되므로 주의해야 된다. 

부동산 업자를 잘못 채용해서 송사에 휘말리는 사람들도 많다. 과거에 집을 사고팔고 했을 때에 아무런 문제가 없었는데,,,, 쉽게 생각한 것이 잘못이라고 한탄하는 사람들이 있다.


돈벌이를 위해서는 법을 준수해야 된다. 부동산 거래에서는 고지식 할 정도로 곧이 곧되로 법을 준수해야 된다. 마음이 편안해야 부자다. 사람이 해야 할 짖을 하고 살아야 된다.


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070


 
 

번호 제   목 날짜 조회
326 주택 결함 기준 07/23/2017 144
325 건물주, 입주자 개 감독 의무 07/10/2017 960
324 퇴거 소송 일정 06/25/2017 520
323 불법 입주자 퇴거 (2) 06/11/2017 1232
322 불법적 입주자 퇴거 (1) 05/28/2017 953
321 방문객이 작업중 부상, 집 주인 책임 05/14/2017 1066
320 과거 판매자 연대 책임 04/30/2017 1104
319 관리협회 (HOA)가 임대 규제 04/16/2017 1069
318 입주자 퇴거, 합법적 04/02/2017 1112
317 한인, 부동산 업자 경륜자 찾기 03/26/2017 875
316 한인, 부동산업 탈퇴 현황 03/19/2017 1150
315 봄철 정원수 선택과 관리 03/05/2017 1257
314 봄철 과일나무 심기 02/19/2017 2024
313 윗집 빗물이 아랫집에 피해 02/05/2017 1477
312 새 법률; 세입자 수도료, Condo 융자, 공증비 외 01/23/2017 1184
 1 |  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 |  10    


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.