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주택 구입 시 적정 계약금 (Deposit)
10/04/2015 05:35 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,778  


주택 구입 시 적정 계약금 (Deposit)  


주택 구입 시에 얼마의 계약금이 적합할 까 ? 구입자는 수월하게 계약금 환불을 받을 수 있도록 해야 된다. 계약금 환불 시비가 발생했을 때에는 변호사를 채용하지 않고서 소액 재판으로 쉽게 해결 할 수 있는 방법이 가장 좋다. 계약서를 잘못 작성하게 되면 Escrow 가 종결되지 않았는데도 구입자의 계약금 (deposit)을 손실 당할 수 있다.

계약서를 잘 작성해야 환불 받기가 좋다.


법적 계약금 : 부동산 구입 계약금의 법적인 목적은, “계약에 대한 가치”를 말하는 것이다. 계약의 가치라는 것은 1 $ 이상의 가치를 말한다. 꼭 금전적 돈이 안이라도 된다. 어떤 사람은 중고 자동차를 제공하겠다고 제안 해 오는 사람도 보았다. 현실은 계약금을 돈으로 지불한다. 구입자 입장에서는 계약금을 적게 지불하는 것이 가장 안전하다.

가능하다면, $1,000 또는 소액 재판 청구 최고 액수인 $10,000 이하가 좋다. 왜냐하면, 문제가 발생했을 때에는 변호사를 채용하지 않고서 소액 재판 청구를 할 수 있기 때문이다. 소액 재판은 변호사가 필요 없다. 비용이 적게 지출되고 짧은 시간에 판결을 받을 수 있다. 물론, 소액 재판은 판사한테 충분한 설명을 할 수 없다는 것이 가장 큰 결점이다. 구입자한테는 소액 재판을 통하는 것이 비용이 적게 지출된다. 물론 흥정하기에 따라서 $10,000 의 계약금으로 계약 성립이 어렵기 때문에 이 액수보다도 더 많은 액수를 제시 할 수 있다. 부동산 업자는, 계약금을 많이 받아 두어야 구입자한테 올가미를 씌워 두었다고 생각한다.


나의 경우에는, 부동산 업자로서 활동 한 경륜이 벌써 35 년 이상이 되었다. 이 사이에, 대부분의 계약금 액수는 $1,000 이었다. 몇 백만불의 부동산을 구입하는 때에도 $1,000 의 계약금을 지불하는 것으로 계약을 했었다. 계약금은 구입자의 돈이지 판매자의 돈이 안이다. 


계약상 위약금 (Liquidated Damages) : 법에 의해서 주택 계약금이 3 % 이상인 경우에는 구입자가 위약을 했다고 하더라도 3 % 이상을 받지 못한다. 즉 최고 계약금 액수는 판매가격의 3 % 이다. 만약에 3 % 이상의 계약금을 받았다면 3 % 이상의 계약금 액수는 구입자한테 환불 해 주어야 된다.


부동산 협회 (CAR)의 표준 주택 계약서에도 주택 구입 최고 계약금은 3 %이다. 구입자가  계약 위반으로 escrow를 종결하지 못했을 때에는, 구입 시에 제출한 계약금 액수를 위약금으로 지불하게 되어 있다. 만약에 단독 주택을 구입해서 거주할 목적이었을 때의 위약금은 구입 가격의 3 % 이하이다. 위약금을 청구할려면, 판매자와 구입자가 위약금 란에 날인을 해야만 유효하다.


한 사건에서, 판매자의 주택을 $1,775,000에 구입하기로 계약했다. 판매자 부동산 업자는 구입자한테 계약금으로 $100,000을 요구했다. 만약에 구입자가 부동산 조사할 것을 조사 한 이후에는 이 계약금은 Escrow 종결 이전에 판매자한테 지불 한다고 했다. 그리고 구입자 계약금은 환불 해 주지 않는다고 계약을 했다. 계약서에는 위약금 지불 조항이 있었다. Escrow 회사에서는 구입자가 부동산 조사를 할 수 있는 날짜가 지난날에 구입자의 계약금 $100,000을 판매자한테 전해 주었다. 


법원은, 부동산을 조사한다는 조건이 지나게 되므로 계약의 조건을 해제 해 준 것일 뿐이다. 위약금이 구입가격의 3 % 이상이 넘는 액수는 무효다.

단, 판매자가 불합리하다는 것을 확립한 때는 예외가 될 수 있다. 구입자의 계약 위반으로 인해서 판매자가 손실을 본 것을 발견 할 수가 없다. 3 % 이상에 대한 계약금은 환불 해 주어야 된다. 더구나, 구입자에게 계약금을 환불 해 주지 않는다고 계약을 할 수 없다. 이것은 불법적인 벌금 그리고 몰수에 해당 되므로 이런 계약은 집행을 할 수가 없다. 전체 계약금을 구입자에게 모두 환불 해 주어야 된다.


예로서, 구입자가 Escrow를 끝내지 않고서 판매자를 못살게 굴면서 몇 개월 동안 질질 끌었다고 하자. Escrow 기간 동안에 주택 가격이 하락되었다. 판매자는 다른 곳에 임시로 임대를 얻어서 집을 비워 주었다. 결국 구입자는 escrow를 끝내지 못하고 취소가 되었다. 판매자는 $10,000 의 손실이 발생했다. 판매자가 이러한 손실 청구를 할려면, 부동산 계약서상에서 위약금 란에 판매자와 구입자가 날인이 되었는가 안인가를 확인해야 된다. 만약에 구입자와 판매자 모두의 날인이 되어 있다면, 이것은 손실이 발생하기 이전에

상호간 합의가 된 계약으로 인정한다. 이때에는 판매자의 피해에 대해서 청구를 할 수 있다.


만약에 계약금은 $5,000 인데, 판매자가 $10,000 의 손실이 있었다고 하더라도, 이때에는 $5,000 밖에 청구를 못한다. 만약에, 판매자는 위약금에 날인을 했는데, 구입자가 날인이 안 되어 있을 때에는 위약금 지불하는 것에 합의를 한 것이 안이다. 구입자가 위약이 되었다고 하더라도 위약금 청구를 할 수 없다.

부동산 계약금을 안 떼 일려면 계약서 작성을 조심해야 된다.


김희영  김희영 부동산 (951) 462 - 1070

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