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부동산 계약금 안 떼 일려면 ,,,
05/25/2015 10:50 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,586  


부동산 계약금 안 떼 일려면 ,,, 


Apart 건물주가 입주자한테 입주 보증금 (Security Deposit)을 환불 해 주지 않는 문제가 가장 심각하다. 부동산 구입 계약 시에는, Escrow 중에 부동산 계약이행이 되지 않아서 Escrow가 깨졌을 때에 구입자가 지불한 계약금을 어떻게 환불받느냐는 문제가 있다.


부동산 구입 계약을 잘못하면 구입자가 지불한 계약금 (deposit) 돈을 떼일 수가 있다. Escrow 가 종결되지 않았는데도 구입자 계약금이 손실 당할 수 있다.

판매자는 구입자가 지불한 계약금을 환불 해 주지 않는다고 계약을 했지만 돈을 되돌려 주어야만 되고 피해 보상까지 해 주어야 된다. 구입자 부동산 업자는 부동산 시장이 올라갔다, 내려 갔다하는 불안한 상황이므로 구입 가격을 제시할 때에 구입자가 숙고해서 책임을 져야 할 사항이다.


구입자의 계약금을 안 떼일려면, 계약서에는 융자 허락이 나와야 구입한다는 조건 그리고 감정가격이 시장 가격 보다도 낮게 책정이 될 수 있으므로 이때에는 구입자가 더 많은 down payment 를 해야 될 수가 있다. 부동산 구입 시에는 구입자가 부동산 검사를 해야 된다, 가격에 상관하지 않고서 아무런 조건 없이 계약서를 제출하는 구입 계약서는 위험하다는 조언을 해 주는 것이 안전하다.


구입자는 특정 조건이 이루어 졌을 때에 구입한다는 조건을 명시 해 둠으로서 deposit 돈을 손실 당하지 않는다. 특히 판매자 시장이 되어 있을 때에 여러 복수 구입자가 나타났을 때에는 조건 없이 구입하는 구입자들의 문제가 발생하기 쉽다. 물론 판재자도 자기의 위치를 알고서 흥정을 해야 된다.


묻지 마 구입자 : 판매자 시장이 되었을 때에 구입자는 구입에 따른 아무런 조건을 걸지도 안하고서 구입을 하기도 한다. 조건을 걸었더라도 부동산 감정을 한다는 조건, 융자 받는다는 조건 또는 주택 검사를 해서 만족한다는 조건도 없이 구입을 하는 경우가 있다. 이러한 묻지 마 구입자는 계약금을 때일 수가 있다.

판매자 경우에는, 구입자에게 일체의 아무런 조건 없이 구입하라고 제안을 하기도 한다. 그리고 부동산 협회 매물에 등재(MLS)된 내용에도 어떠한 조건을 받아 주지 않는다. 또는 일부의 제한적인 경우에만 구입자 조건을 수락 할 수 있다고 올려놓는다. 판매 위탁을 받은 부동산 업자한테는 이렇게 해야 판매자한테 호감을 살 수 있다.


California 에서는 판매자 또는 구입자가 어떠한 조건을 내 세우지 않고서 계약을 할 수 있다. 하지만 1~4 동의 단독주택 매매에서는 판매자가 구입자한테 부동산에 문제가 있다는 사실을 밝혀야 하는 법적 요구 서류 (TDS)) 또는 자연 재해에 대한 사실을 밝힐 서류(NHD))를 구입 계약서 (Offer)를 제시하기 이전에 전달해야 되고 받았다는 확인서를 받아야 된다. 그렇지 않으면, 계약서를 수락했다고 한 후에라도 이들 서류를 사람으로부터 직접 받은 경우에는 받은 날로부터 3 일 이후 우편으로 받았을 때는 5 일 이내까지 계약 취소를 할 수 있는 권리가 있다.

많은 판매자들이 생각하기를, Escrow 에 예취된 구입자의 계약금이 판매자의 돈으로 착각하는 사람들이 있다. 법의 원칙은, 만약에 escrow 조건이 이루어지지 않았다면 판매자의 돈이 안이다.


Escrow agent는 escrow 계약서 지침에 의한 모든 조건이 이루어 졌을 때 까지 구입자한테서 받은 돈과 판매자로부터 받은 서류를 예취한 사람한테 되돌려 주거나 또는 상대방에 전해 주지 않고 보관해야 한다.  Escrow 조건이 만족하지 않았는데도 만약에 구입자가 돈을 되돌려 달라고 한다면 escrow agent는 계약 위반이라는 것을 알지만 구입자에게 돈을 되돌려 주어야 된다. 어떤 조건이 이루어 졌을 때에 제 3 자로부터 서류 또는 돈이 escrow와 연결된다. 


다른 말로 하면, 구속력이 있는 계약이 된 후에 escrow에 예취한 것을 취소할 수 없는 것이며 escrow 의 조건이 충족되기 전에는 계약 당사자 간의 어느 누구나가 돈이나 서류를 되찾을 수 없다.

물론 계약자의 서면 지시에 의해서 escrow agent는 escrow 종결 이전에 돈을 지불 할 수 있다.


김희영   김희영 부동산 (951) 684 - 3000



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