김희영의 부동산칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산칼럼 안에 있습니다.

 
Agent가 부풀린 매상, 부동산 업주도 책임
04/28/2015 05:40 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,878  


Agent가 부풀린 매상, 부동산 업주도 책임


A 부동산 회사에서 일하든 agent 김씨가 Long Beach 에 소재한 Market을 판매하면서 구입자에게 매상을 부풀려서 판매를 함으로 구입자에게 경제적 손실을 끼쳤다. 구입자는 agent 와 A 부동산 회사 주인 허 씨를 상대로 소송을 제기해서 $ 913,867 을 배상하라는 판결을 받았다. 부동산 회사 업주 허 씨는 김 씨로부터 매매에 관련된 일체 보고도 받은 바가 없었다. 허씨는, Agent 김씨가 Market을 매매한 사실도 모르고 있다가 Escrow 가 끝이 난 다음에서야 알게 된 것이다. 허씨는 억울하게 피해를 당한 것이다.  최근에 허 씨는 주 법원의 배상 판결에 대해서 파산 신청을 한 사건이 있다.


부동산 업자는 세금 법상에서 “독립 계약자”로 되어 있다. 하지만 부동산 법에서는 부동산 회사 주인인 broker 와 판매원인 agent 사이에는 일반 회사와 같은 종속 관계이다.

Agent는 부동산 회사 주인을 위해서 일하는 종업원에 불과하다. 판매원인 agent는 회사 주인인 broker 의 지침을 따라야 된다. 그리고 모든 listing 과 부동산 매매 수수료는 부동산 회사 주인한테 귀속되어 있도록 법으로 정해져 있다.


한인 부동산 agent를 채용해 보면, 부동산 법에서 요구하는 종속 관계의 질서를 완전히 무시 해 버리는 경향이 많다. 부동산 회사에 소속되어서 일을 하지만 자기는 완전히 broker 와 독립된 사람으로 착각하는 사람들이 있다. 이것은 즉 법률 준수를 하지 않겠다는 것이다. 법률 준수를 하지 않으면, 법률 위반에 대한 처벌을 받게 된다. 


부동산 매매 과정에서, 구입자와 판매자 양쪽을 대리하는 부동산 업자가 되면 부동산 매매 commission을 다른 agent 와 나누어 갖지 않아도 되기 때문에 양쪽을 대리하는 부동산 업자가 될려고 한다. 그러나, 한편으로는 양쪽 부동산 업자한테는 많은 위험 부담이 따르는데도 양쪽 부동산 업자가 될려고 혈안이다. 최근에 다른 한인 부동산 업자 서 씨는, Short Sale을 위한 양쪽 부동산 업자가 되기 위해서 손님과 뒷돈 거래를 했다가 결국 면허 취소를 당했다.


어떤 부동산 업자들은 손님에게 탈세를 조장하기도 한다. 또 실제 매상과 Escrow 상의 매매 가격을 달리 하도록 2 중 계약서를 주선하기도 한다. 한인 부동산 업자가 손님돈 횡령하는 사건도 많다. Agent가 개인 회사를 만들어서는 구입자가 지불해야 할 계약금을 자기 개인 회사에 입금 시키도록 해서는 손님 돈 횡령을 하기도 한다.


한인 부동산 업자를 채용 해 보면, 동료 agent의 정보를 도둑질하고, 손님 가로채기, 이중 계약서 작성, 계약이 된 매매에도 다른 부동산 업자가 간여하면서 계약이 깨지도록 만들고, 손님을 가로채기도 한다. 


나도, 한인 부동산 agent 를 여러 명 채용해 보았다. Agent 홍 씨는, 미국인 agent 의 사무실에 무단출입해서는, 미국인 agent 책상 위에 놓여 있는 서류를 무단 복사하고, 다른 agent 한태 들어온 FAX 서류마저도 무단 복사를 해 왔다. 심지어는 책상위에 놓여 있는 타인 전화번호 까지도 전부 복사를 해서 챙겨 두는 것이었다. 이런 사실을 알게 되자, 모두가 자기 방문을 잠거께 되었다. 사무실 분위기가 서로를 의심하는 모습으로 변해졌다. 결국 홍 씨를 해고 시킨 일이 있었다. 해고 되어 나간 홍씨는 손님에 대한 정보를 복사한 것을 활용해서는 손님 가로 채기를 시도 했었다. 어리석은 짖이다. 물론 모든 한인 agent 가 그런 것은 안이겠지만 이런 사람이 있었다.


동료 agent 한태 자기 거래 정보를 도둑질 안 당 할려고, 매매 서류를 회사에 놓아 둘 수가 없기에 자동차에 싣고 다니는 agent도 있다. 하지만 부동산 법에서는 모든 서류는 부동산 회사에 비취 되어 있어야 한다. 동료 부동산 업자 손님 정보를 빼 내어서는 손님을 가로 채기도 한다.


부동산이나 사업체가 계약이 되었다는 사실을 부동산 업주한테 보고를 하지도 않고 있다가 escrow 가 끝이 난 다음에서야 한다. 그러므로 부동산 회사 업주는 매매 과정에서 발행하는 문제를 감독 할 수도 없다. 문제가 발생해도 어떻게 해결을 할 수도 없는  문제가 발생한다. 


최근에 한인 A 부동산 회사 주인 허씨 사무실에 근무했든 Agent 김씨가 Long Beach 에 있는 Market 을 판매했다. 2004 년 9 월에 agent 김 씨는 구입자한테 매물로 나온 Market에 대한 설명을 했다. 월 매상은 $ 340,000 인데 이익금은 월 $ 35,000 이 된다고 했다. 김씨는  판매자와 구입자 양쪽을 대리하는 양쪽 부동산 업자가 되었다. Agent는 매매 commission 으로 $ 38,000을 받았다.  A 부동산 회사 업주 허 씨는 수수료 $ 1,000 을 받았다.


Escrow 가 끝이 난 다음에, 구입자가 market에서 장사를 해보니까 Agent 가 설명한 여러 내용들이 거짓으로 밝혀졌다. 더구나 터무니없이 낮은 매상 이었다. 구입자는 Market 구입으로 인해서 수십만 달러의 손실을 보았다. 구입자는 부동산 agent 김 씨 상대로 사기피해 소송을 했다. 훗날에서야 고소장을 변경해서 부동산 회사 업주도 소송 대상에 포함시켰다. 


법원은, agent 와 부동산 회사 주인 허 씨에 대해서 $ 913,867을 구입자한테 배상하라는 판결을 했다. Agent 김 씨는 부동산 회사 업주인 허 씨를 위해서 일을 한 사람이다. 허 씨는 부동산 수수료의 일부를 받았기 때문에 부동산 회사 업주와 agent 개인 모두한테 지불 책임이 있다고 판결했다.


그후, A 부동산 회사 업주 허 씨는 모든 재산과 채무를 포기하는 파산신청 7 을 신청했다. 구입자는 파산법원에 의의 신청을 했다. 사기 친 사람에 대해서는 파산 신청에서 제외되어야 한다고 주장했다.

허씨는, Market 을 판매한다는 사실 자체를 몰랐으며, 사기에 가담한 일이 없었다고 주장했다. 부동산 회사 업주 허씨는 Escrow가 종결 된 후에서야 Market 이 판매되었다는 사실을 알았다. 법원은, 구입자가 부동산 회사 업주가 매매 사실을 알고 있었다든가 또는 알았어야 한다는 것을 증명하지 못했다. 부동산 회사 업주는 agent  사기에 대해서 알지를 못했든 것이다.


파산 법원은, 부동산 회사 업주한테 파산신청을 허락한다. 업주는 모든 부채를 청산하고 새 삶을 시작할 수 있다. 과거의 잘못된 원인에 대한 부채 책임은 소멸되어야 한다. Agent가 고의적으로 대리인의 의무를 위반 한 것이다. 그러나 broker는 escrow가 종결 된 다음에서야 이 사실을 알게 되었다. 원고는 broker 가 이러한 사실을 알고 있었다거나, 알았어야 했다는 것을 증명하지 못했다. 비록 부동산 회사 업주가 부동산 수수료 일부를 받았다고 하더라도 agent의 잘못된 행위에 대해서 주 법원은 agent 와 부동산 업주인 broker에게 공동 책임이 있다고 판결한 것이다.


 

 

하지만, 연방 파산 법원에서는 부동산 회사 업주한테는 배상금을 면제 해 주었다. Broker는 Agent 감독 책임이 있다. 하지만 이 사건에서는 감독을 할 수도 없었다.

 

손님이 agent 상대로 소송을 했을 때에 부동산 업주인 Broker도 배상책임이 있는 경우에는 일반적으로 agent 와 Broker 가 commission 을 어떻게 배분을 했느냐에 대한 비율로서 배상 책임을 묻는다. 예로서, Commission 을 Agent 가 80 % 를 갖고, Broker 가 20 % 를 받았다고 했을 때에 배상 액수에 대한 책임도 이러한 비율로서 판결을 한다.

 

그러나, 이 사건에서는 Broker 와 Agent 에 대해서 배상 액수에 대한 단독 그리고 공동 책임이 있다고 한 것이다.

 

부동산 agent 잘못에 대한 사건에 있어서 일반적으로 판매자한테도 배상책임을 묻는 것이 기본적인 소송 절차이다. 그런데도 이 사건에서 판매자가 소송에서 제외 된 것은 잘 못된 점이 있다. 이런 소송 사건을 보게 되면, 변호사 선정을 잘 해야 된다.

이 사건에서 또 하나 관심을 갖게 하는 것이 있다. 부동산 업자가 새로 개발된 주택을 소개 했을 때에 개발업자가 적은 소개비(finder's fee) 만 지불하고는 모든 매매 과정을 개발업자들이 일괄 처리하는 경우도 허다하다.

이런 때에, 부동산 업자가 개발업자로부터 소개비로서 얼마의 돈을 받았지만, 개발업자가 손님한테 사기 또는 다른 피해를 입혔을 때에도 부동산 업자는 개발업자의 사기 행위에 대한 책임을 갖어야 하는가 ? 하는 의문도 남긴다.  

일반적으로 부동산 agent 잘못에 대한 소송을 할 때에는 판매자, 부동산회사 업주 상대로 피해 소송 청구를 한다. 그리고 여러 판례에서도 판매자는 사기 친 부동산 업자로부터 혜택을 받았기 때문에 판매자한테도 책임이 있다고 판결한다. 그러므로 부동산 업자 선정을 할 때에 조심해야 된다. 그리고 소송을 할 때에는 변호사 선정도 잘 해야 된다.

처음부터 이런 사고가 발생하지 않도록, 부동산 업자 선정도 잘해야 된다.


김희영    김희영 부동산 (951) 684 - 3000



DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
278 전자 우편 (E-mail) 합의 무효 09/21/2015 6707
277 한인 부동산 업자 왜 이러나 ! 09/08/2015 6894
276 간병인이 노인 상대 학대와 갈취 08/25/2015 7747
275 전자 우편 (E-mail) 통고 무효 08/14/2015 4226
274 신용교정 회사 선불요구 불법 07/30/2015 4987
273 앞 마당관리 잘못 인명 피해 07/17/2015 4918
272 Golf 공에 맞아 부상 07/07/2015 7093
271 계약 전에 중요한 정보 밝혀라 ! 06/21/2015 4674
270 행인 부상이 인도 이웃 책임 06/07/2015 6149
269 부동산 계약금 안 떼 일려면 ,,, 05/25/2015 5999
268 무허가 건물 합법화 05/11/2015 10900
267 Agent가 부풀린 매상, 부동산 업주도 책임 04/28/2015 5879
266 성경시절 부동산과 오늘 (3) 04/20/2015 4536
265 손님 돈 횡령 04/06/2015 5867
264 성경시절 십일조 조세와 오늘 (2) 03/25/2015 7732
 1 |  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 |  10    


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.