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손님 돈 횡령
04/06/2015 07:19 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,503  


손님 돈 횡령


부동산 국으로부터 면허 징계를 당한 한인 부동산 업자 가운데는 손님 돈 횡령사건이 가장 많다. 2009 년부터 2014 년까지 부동산 국으로부터 부동산 업무와 관련해서 면허를 징계당한 한인 부동산 업자는 전체 38 명인데 이 가운데서 손님 돈 횡령 사건으로 징계 당한 한인 부동산 업자는 23 명으로서 61 %가 된다. 한 부동산 업자는 손님 돈 $650,000을 가로 채기도 했다. 부동산 회사 사무실에서 운영한다는 Escrow 회사가 20 여 년간을 부동산 국으로부터 Escrow 회사 면허도 없이 escrow 회사를 버젓이 운영했다.

손님이 자기 부동산 Escrow 회사에 입금한 돈을 여러 구좌 속에서 전체 $291,266을 자기 주머닛돈 인양 수시로 빼내어 쓰기도 했다. 또 손님 돈을 은행에 예취한 후에 발생한 손님 돈 이자를 손님한테 되돌려 주지 않고서 혼자서 착복 한 것이다. 이것도 부동산국으로부터 면허 징계만 당했지 형사 처분을 당하지 않았다. 임대료를 징수해서는 횡령하는 사건들도 있다.

손님 돈 횡령하는데 있어서 손님이 쉽게 사기 당할 수 있는 방법이 있다. 손님 돈을 부동산 업자 개인 회사 이름으로 입금 시키게 한 후에 횡령하는 방법이다.

더구나 2015 년부터는, 2 명 이상의 부동산 업자가 "Team“ 으로 활동 할 수 있으며 사업체 이름을 만들 수 있다. 부동산업자 이름, 성 뒤에 "associates," "group," 또는 "team" 이름을 사용할 수 있다. 단, 소속된 부동산 회사와 독립된 것으로 홍보 할 수 없다. 광고에는 "이름, 성"과 면허증 번호를 기재해야 된다. 물론 이들 ”team“의 모든 활동에 대한 책임은 ”회사 주인 (broker) “한테 있다. (AB 569). 이법 시행으로 한인 사회에는 부동산 업자의 횡령 사건이 더 많이 발생 할 수 있기에 주의가 요망된다. 한인 사회에서는 이 법이 시행되기 훨씬 이전부터 부동산 업자의 개인 회사 이름으로 돈을 입금 시키게 한 후에 횡령하는 사건들이 있다. 한인 부동산 업자의 손님 돈 횡령 유형을 보면 ; (1) 부동산 회사 이름으로 입금 시킨 후 횡령 (2) 부동산 회사에서 무면허 ”Escrow “ 회사를 운영하면서 ”Escrow”에 예취된 돈 횡령 (3) 부동산 업자가 개인 회사 이름을 만들어서 구입자 돈을 입금 시키게 한 후에 횡령하는 방법을 사용하고 있다.

회사 이름도 몇 개씩 만들어서 사용하기도 한다.  2013 년 부동산 업자 임씨와 최씨는 4 개의 다른 부동산 회사 이름을 만들어서 부동산 구입자 계약금을 횡령했다. 부동산 회사를 차릴 수 있는 “Broker” 면허도 없고 "Escrow“ 면허도 없다. 또 현재도 영업 중인 모 한인 부동산 회사는 20 여 년간을 ”Escrow” 면허증 없이 운영을 했다. Escrow에 입금된 손님 돈 $291,266을 자기 주머닛돈같이 빼내 쓴 탓에 겨우 면허 징계만 받았지 형사처리가 안되었다.

최근에 한인 부동산업자 서 씨가 손님과 불법적인 뒷돈 거래와 2 중 계약서를 작성 했다가 부동산 국으로부터 면허증이 박탈되었다. 면허박탈 사유는, 손님한테 거짓 설명, 사기, 불법적인 뒷돈을 챙긴 것이다. 서 씨는, 한인 C 부동산 회사에 소속되어 있었다. 서 씨는 개인적으로 S 라는 회사를 갖이고 있지만 부동산 국에서 회사 이름으로 면허를 발급받지 않았다. 2011 년 2 월에 L.A. 에 있는 한 condo 를 $259,000에 수수료 6 %, Short Sale 판매 위탁을 받았다. 한인 박 씨가 구입 의사를 밝혔다. 부동산 업자는, 수수료를 많이 받기 위해서 자기가 판매자, 구입자 양쪽 부동산 업자가 되어야 된다고 했다. 구입자는 자기가 원하는 부동산 업자가 있기 때문에 이것을 포기 할 수 없다. 법적으로 문제가 안 된다면, $4,000을 뒷돈으로 지불하겠다고 제안했다.

서 씨는, 법적으로 아무런 문제가 안 된다고 했다. 하지만 이러한 뒷돈 거래는 분명히 불법이고 형사 처벌 대상이다.  

Short sale 부동산을 구입하겠다고 구입 계약서를 제출 한 구입자는 모두 5 명이었다. 이 가운데는 박 씨보다도 더 높은 구입자와 현찰 구입자도 있었지만 뒷돈을 챙기기 위해서 융자를 받아야 하는 박 씨를 택했다. 박 씨의 구입 가격 $248,000을 수락했다. 계약금 $5,000 가운데서 short sale 이 수락 된 후에는 서 씨 개인한테 $3,000을 지불하기로 계약했다. Short Sale 이 수락되지 않으면 계약금 $3,000 을 환불 해 준다. Escrow가 종결 될 때에는 서 씨 개인 회사 S 이름으로 $4,000을 지불한다고 계약했다. Short Sale이 이루어지면 추가로 계약금을 $5,000 더 지불하기로 했다.

서 씨는 부동산 계약서를 2 중 계약서를 만들었다. 한 계약서는 escrow 에 전해 주었지만 다른 한 계약서는 Escrow에 전해 주지 않았다. 은행에서 온 편지도 변경을 시켰다. 한인 운영 U Escrow 회사는 계약금 $3,000을 C 부동산 회사에 지불하지 않고서 부동산 업자 개인한테 지불 했다. 법적으로는 C 부동산 회사에 지불해야 된다. 부동산 업자는 모든 매매활동을 C 부동산 회사에 밝히지 않았다. 서 씨는, 자기가 뒷돈으로 챙기는 것은 부동산 거래와 관련이 없으며 부동산 수수료가 안이기 때문에 밝힐 이유가 없다고 주장했다. 은행은 구입자한테 Escrow 종결 비용의 일부인 $7,800과 판매자 HOA 비용 체납금 $1,120도 은행이 지불해 준다고 했다.

사실상 short sale 을 수락한 은행에서는 구입자가 short sale 로 쉽게 구입을 할 수 있도록 배려를 해 준 것이다. 일반적으로 short sale 은행세서 HOA 비용 체납금을 탕감해 주지 않는다. 그리고 구입자에 대한 Escrow 비용을 일체 탕감 해 주지 않는다. 하지만 구입자는 융자를 받지 못했다. 서씨는, 구입자의 $3,000을 환불 해 주기 위해서 Escrow에 입금시켰다. 

구입자는 short sale이 이루어 지지 않았고 또 부동산 업자와의 다른 돈 문제로 언쟁이 있었다. 구입자는, 부동산 국에 이런 사실을 고발했다. 서 씨는 부동산국 조사비용으로 $7,118.40 을 지불해야만 되었다.

판매자도 서 씨한테 뒷돈을 요구했었다는 것이 후문이다. 이 사건을 보면, 부동산 업자, 구입자, 판매자, Escrow 회사 모두가 부동산 매매 법률을 준수하지 않아도 된다는 착각 속에서 살고 있다. 부동산 매매 법률을 지켜야 된다. 법을 안 지키는 것이 한국식인가 ? 모두가 돈에 얽힌 불법 연결고리 매듭이다.

한인 부동산 업자, Escrow 회사가 뒷돈 거래나 불법 매매를 조장하는 것은 근절되어야 된다. 

법적으로는 구입자가 부동산 회사에 부동산 구입 계약금을 지불 할 수 있다. 그러나 한인 부동산 업자가 손님 돈을 쉽게 횡령하는 사건들을 보면 구입자 보호 대책이 있어야 된다. 구입자는 자기 자신의 보호를 위해서는 부동산 회사 이름으로 돈을 입금 시키거나, 부동산 회사가 운영하는 escrow 회사 이름으로 입금을 시키는 것 보다는 "주식 회사국 (Bureau of Corporation)"의 면허가 있는 Escrow 회사 앞으로 돈을 지불하는 것이 가장 안전하다고 조언하고 싶다. 만약에 사고가 나더라도 보험 액수가 부동산 국에서 허락된 Escrow 회사 보다도 보험 액수가 월등히 많다. 부동산 국 보다는 더 강력한 규제를 한다. 

가능한 주식 회사국에서 발급된 면허로서 운영하는 Escrow 에 돈을 입금 시키는 것이 안전하다.


김희영    김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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