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무허가 건물 구입자
03/13/2015 09:35 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 9,205  


무허가 건물 구입자


무허가 건물을 구입한 사람은 구입자에게 책임이 부과된다. 대부분의 주택 건물들이 불법적으로 개조해서 사용하는 것이 많다. 물론 상가에서도 무허가 건물을 볼 수 있다. 오랜 세월동안 무허가 건물인줄도 모르고 거주하는 사람도 있다. 대부분의 무허가 건물은 차고를 주거용 방이나 사무실로 개조하고 있다. 한인들 경우에는, 무허가 침실 증축, 화장실, 계단 공사, 지붕 면적 증축, Patio, Patio를 방으로 개조하는 것이 많다. 

그리고 단독 주택을 “벌집 Apart", ”쪽방 하숙집“, ”불법 노름장“, “산후 조리원”으로 활용한다. 단독 주택 집 한 채를 17 개 방으로, 5 동짜리 아파트를 21 개 방으로 나누어서 임대료를 받는 한인도 있다. 어떤 집은 주택 구조가 비정상적으로 보이기 때문에 조사를 해 보니, 단층집을 건축 허가 없이 2 층으로 증축했든 것도 있었다. 어떤 사람은 주택을 구입 한 후에서야 페디오를 방으로 무허가 증축한 것을 알았다.

이것을 합법화할려고 하니 $25,000 이란 경비가 지출되게 되었다. 판매자한테 이것을 지불하라면서 판매자 상대로 피해 청구를 했든 사건이 있다. 주택을 판매하겠다는 김씨는, 자기가 주택을 구입할 때 등기 기록보다는 면적이 1,000 Sq.Ft. 더 많은 부동산이다. 부동산 기록에 나타나 있는 집 면적보다도 실제 면적에 기준해서 판매를 해야 한다고 부탁을 해 왔다.

이 말에는, 틀림없이 무허가 주택일 가능성이 높다 ! 결국 무허가로 판명되었다. 건축허가를 받지 않은 건물에서 부상을 당했다면서 소송을 당하는 경우도 있다. 부동산 업자들이 무허가 건축물을 발견하는 식견이 없기 때문에 무허가 주택을 소개 해 주 줄 수 있는 가능성이 높다.

무허가 건물 소유주에게는 여러 가지 피해가 뒤따른다.

시청 고발 대상 : 한인 타운에는 ‘벌집아파트’ ‘쪽방하숙집’ 건물주와 세입자들 간에 시비가 많다. 이사비 요구, 임대료 지불 거부, 퇴거 거부, 복구공사 방해와 피해 청구까지 당한다. 세입자가 무허가 건축 또는 주거환경이 열악하다고 시청에 신고를 할 수 있다.

기존 허가 취소 : 건축허가가 발급되었다고 하더라도 시청의 결정 잘못인 경우 그리고 소유주가 무허가 용도변경, 건축법규 위반이 되었을 때는 과거에 발급된 건축허가와 사용권도 전부 취소당할 수 있다.

형사 처벌 대상 : 언제 누구로부터 무허가 건물에 대한 고발을 당할 런지 모른다. 시청 건축과의 “건축 감독과"에 신고를 하게 되면 불법 건물 검사부터 경고장, 벌금 및 형사처벌이 뒤 따르게 된다. 심한 경우에는, 무허가 건축물에 대해서 형사 처벌 뿐만이 안이라 건축물 철거도 당한다.

2007 년 3 월 21일에는 한인 목사 부부가 ‘선밸리산 기도원’ 무허가 교회 신축과 진입로 개설, 불법 건축 , 사유재산 침해, 환경훼손 혐의로 부인 박옥선씨를 법정 구속, 신병을 이유로 심리에 불참한 남편 원 박 목사에 대해 체포영장을 발부된 사건이 있었다.

임대료 징수 못 한다 : 무허가 건물에는 임대료 징수를 하지 못한다. 건물주 E 가 Santa Ana에 소유한 주택을 구입한 후에 임대를 주었다. 입주자가 3 개월분의 임대료를 지불하지 않으니까 퇴거 소송을 했다. 입주자는 거주 불량 상태로 항의를 했다.

이 건물에는 온열장치 (heater)도 없었다. 법원은, 무허가 건물이므로 임대 계약이 불법 계약이다. 불법 계약은 집행할 수 없다는 것이 원칙이다. 입주자의 변호사 비용과 다른 비용을 건물주가 지불해야 된다. 입주자는 체납된 임대료를 지불 할 필요가 없다고 판결했다. 무허가 건물주가 입주자를 퇴거 시키면서도 체납된 임대료를 받을 수가 없는 것이다. 법원의 재량에 의해서 임대료 할인, 건물주에게 수리 할 것을 요구 할 수 있다. 그러나 상당한 위반인 경우에는 건물주가 직접 수리를 하겠다는 청구를 거절 당 할 수도 있다. 무허가 건물은 가치가 없다는 결론이다.

시청이 임대료 관리 : 무허가 임대 건물에는, 시청의 강제 임대료 관리 대상이 될 수 있다. 건축허가 없이 차고를 개조해서 임대를 준 건물에 대해서도 시청 “임대료 관리 (REAP)”대상이다. 무허가 임대 건축물 그리고 생활환경이 열악해서 안전과 건강에 위험이 있을 때에는 시청에서 임대료를 징수해서 강제로 수리를 요구하고 시청에서 임대료 관리를 한다.

세금 혜택 제외 : 건축물이 주법 또는 지방시의 건축 규정에서 생활환경에 열악한 경우에는 주 정부 세금 징수국 (State Franchise Tax Board)에도 통고한다. 건물주가 세금에서 이자, 분할 상환, 감가삼각 같은 혜택을 받지 못하게 한다. 무허가 건물에 대한 세입자와 건물주간에 소송으로 연결되면 건물주는 엄청난 피해를 당하게 된다.

 

 

세입자 과실 책임 : 주택을 불법 개조해서 하숙집으로 운영하든 곳에서 화재가 발생했다. 입주자의 과실로 화재가 발생했지만 건물 주인한테 화재 참사 책임이 있다.

부동산 판매 문제 : 부동산 판매를 할 때에도 무허가 오명으로 판매가격, 흥정, 판매 후에도 여러가지 불이익을 당한다.


김희영   김희영 부동산 (951) 684 - 3000


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