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두 주인 섬긴 피해 (Dual Agent)
12/17/2014 03:30 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,882  


두 주인 섬긴 피해  (Dual Agent)

 

부동산업도 사업이다. 돈벌이를 위해서 사업을 한다. 부동산 업자는, 판매자 부동산 업자가 구입자 부동산 업자한테 판매 가격의 몇 % 를 소개비로 지불 하겠다고 MLS에 기재 해 둔다. 부동산 수수료는 법에서 얼마라고 결정된 것은 없지만 통상적인 관행으로서 수수료를 지불한다.  일반적으로 주택 부동산 수수료는 판매가격의 6 %, 주택이 안인 모든 부동산 거래는 10 % 이다.

판매자 부동산 업자가 이 수수료에서 구입자 부동산 업자한테 50 % 를 제공하면서 나눈다.

물론, 부동산 경기가 불황이면 주택 매매 수수료가 10 % 또는 그 이상으로 뛰어 오르기도 한다. 물론, 부동산 경륜이 없는 부동산 업자는 무지한 판매자의 호감을 갖기 위해서 부동산 수수료를 통상적인 수수료보다도 적게 받겠다고 유인을 한다. 부동산 수수료 적게 받겠다는 부동산 업자가 자기 마음에 쏙 들고, 고맙게만 생각을 한다. 무지한 판매자는 여기에 현혹되는 사람들이 있다. 판매자는 경륜이 없고, 무식한 부동산 업자를 만나게 되면, 부동산 수수료의 수백 배의 피해를 볼 수 있는 위험이 있다. 


매매 과정에서 문제가 터지면 이를 해결 못해서 허둥대다가 결국 고스란히 판매자한테 피해가 돌아가는 것을 흔히 볼 수 있다. 부동산 업자 잘못으로 피해를 당하게 되면 판매자한테 책임이 있기 때문이다. 피해를 당해 보지 않은 사람은 이해하기가 어려울 런지 모른다.


1880 년대부터 부동산 위탁을 받은 사람이 각 지역 부동산 협회가 구성되면서 매물 광고(Multiple Listing Service (MLS))에 올려놓기 시작 했다. 이때에 판매자와 구입자 부동산 업자들 사이에 매매 과정에 절차와 규칙이 제정한 것이다. 1908 년에 미전역 부동산 협회 (NAR)가 시작되었고 1920 년대에는 미전역에서 수용된 것이다.


부동산 업자는 위탁 받은 부동산 판매를 위한 수많은 정보 수집을 한 후에 부동산 협회의 판매망을 통해서 판매 정보를 제공하면서 구입자 부동산 업자한테 판매가에 대한 수수료를 지불한다고 명시하면서 광고 내용과 계약에 대한 의무가 부여된다.


부동산 업자는 계약 당사자 중간에서 흥정해서는 합의점에 도달하게 만들어 계약이 성립되도록 하는 것이다. 그리고 계약이 잘 이행 되도록 법에서 요구하는 사항들을 챙겨 주면서 계약이 잘 이행 되어 끝이 나도록 하는 대가로서 부동산 수수료를 받는다.


판매 위탁을 받은 부동산 업자가 구입자를 찾은 과정에서 직접 구입자를 찾는 경우가 있다. 이때에는 다른 부동산 업자가 관여 되어있지 않기 때문에 부동산 수수료를 자기 혼자서 몽땅 다 챙길 수가 있다. 즉 100 % 혼자 갖게 된다. 결국 판매자 부동산 업자가 구입자 부동산 업자를 겸하게 된다. 판매자 부동산 업자는 부동산 수수료를 구입자 부동산 업자하고 나누어 갖지 않아도 된다. 부동산 업자는 이런 기회를 가장 좋아한다. 실상은 이게 독약이다. 독약인 줄도 모르고 좋아 하는 것이다. 우선에 보기에는 다른 부동산 업자와 부동산 수수료를 나누어 갖지 않아도 되는 것이라서 그렇다.


즉, 판매자 부동산 업자는 구입자 부동산 업자로 변형된다. 두 주인을 섬기는 문제가 발생한다.

부동산 업자가 매매 과정에서 판매자와 구입자 양쪽을 대리하는 것을 양쪽 부동산 업자 (Dual agent) 라고 한다. 그리고, 구입자가 판매자 부동산 업자가 소속되어 있는 한 회사의 다른 부동산 업자를 만나서 구입을 해 달라고 부탁 했더라도 양쪽 부동산 업자가 된다. 한 부동산 회사의 A 판매원이 판매 위탁 (Listing broker)을 받았는데, 동일 부동산 회사의 B 판매원이 구입자를 찾아서 같이 일을 하는 경우가 허다하다. 이때에, 각각 다른 부동산 업자라고 하더라도 한 회사에서 일을 하는 경우에는 “양쪽 부동산업자”이다. 왜냐하면, 법적으로는 판매 위탁을 받은 listing 은 broker 한태 소속이 된다. 그러므로 한 사무실의 구입자가 다른 판매원과 흥정을 했다고 하더라도 한 사무실에서 양쪽 부동산 업자가 되는 것이다.


양쪽 부동산 업자가 많은 소송을 당한다. 왜냐하면, 판매자와 구입자 2 사람을 한 부동산 업자가 절대로 2 사람을 모두 공평하게 만족을 시킬 수 없기 때문이다. 이해상충 문제로 항상 논란이 된다. 특히 판매자 부동산 업자가 비난을 받지 않아도 될 문제인데도, 구입자 부동산 업자가 되어 있기 때문에, 구입자 부동산 업자에 대한 책임을 지고서 비난 받아야 된다. 또 한쪽에만 일을 했더라면, 소송을 당하지 않아도 되었을 것을 소송을 당하게 된다.


판매자 또는 구입자로부터 소송을 당할 수 있다. 양쪽 부동산 업자뿐만이 안이라 계약 당사자들도 피해 보상을 지불해야 되므로 모두가 주의해야 된다. 계약이 취소되는 것은 물론이고 부동산 업자 수수료도 못 받게 되는 경우가 발생한다.

성경에서, “아무도 두 주인을 섬기지 못한다” (마태, 6:24 : 가 16:13)는 내용에 근거한다.


주택 매매 양쪽 부동산 법적 의무 : 


부동산 매매에서, 한 부동산 업자가 직접 또는 한 다른 부동산 업자 또는 같은 부동산 회사의 동료가 판매자와 구입자 양쪽을 대리 할 수 있다. 다만, 판매자와 구입자 양쪽이 알고 있어야 하고 양쪽의 승낙이 있어야 된다“는 것이 법이다.

California 주 부동산 협회의 상업용 표준 계약서 : 과거에는 단독 주택 부동산 업자는 부동산 업자와 의뢰인과의 관계를 밝히게 되어 있다. 2015 년 1 월 1 일 부터는 Apart, 땅, 상가, 산업체 등 단독 주택이 않인 부동산 거래에도 의뢰인 관계를 밝혀야 한다.

상가 매매 양쪽 부동산 업자는, 환경이 곧 바로 허용이 되는 되로 판매자와 구입자 양쪽을 대리한다는 사실을 밝혀야 한다고 되어 있다.


양쪽 부동산 업자 사실 밝힐 것 :


법에서는, 주택 매매 부동산 업자는 양쪽 부동산 업자라는 사실을 계약 당사자한테 서면으로 밝혀야 된다. 상가 부동산에서는 아직까지 양쪽에 서면으로 밝혀야 한다는 법은 없다. 그러나 양쪽을 대리한다는 것을 계약 당사자가 몰랐을 경우에는 계약 당사자와 부동산 업자한테 피해가 발생될 수 있는 소지가 많으므로 밝혀 두는 것이 안전하다.


계약 취소, 수수료 못 받는다 : 


양쪽 부동산 업자인 것을 밝히지 않게 되면 계약 취소를 할 수 있다.  계약 취소를 할려면, 한 부동산 업자가 양쪽을 대리한다는 것을 알게 된 후에 즉시 계약 취소 절차를 시작해야 한다. 두 주인 중 어느 한 사람이 부동산 업자가 양쪽을 위해서 일 하고 있는 대리인이라는 것을 알고 있거나 알면서도 말을 하지 않았을 때는 계약 취소를 못한다. 몰랐든 사람만이 할 수 있다. 계약 당사자가 안인 제 3 자인 부동산 업자는 이 문제를 항의 할 수 없다. 


양쪽 부동산 업자는, 양쪽 모두한테 충성할 의무가 있다. 주택 매매에서, 양쪽 주인을 대리한다고 서면으로 밝혔을 때는 불법은 안이다. 1988년에 제정된 법에 의해서, 주택 매매 부동산 업자는 누구를 대리하는 부동산 업자인가를 서면으로 밝혀야 한다. 이 사실을 밝히지 않으면 구입자 또는 판매자는 계약을 취소 할 수 있다. 이때는 실제 손실을 보았다고 증명하지 않아도 된다. 그리고 각각의 위탁자들이 부동산 업자에게 부동산 수수료를 지불하지 않아도 된다. 정직과 공평하지 못했기 때문이다.

한 사건에서, 주택 구입자가 매매 계약을 했지만, 양쪽 부동산 업자라는 사실을 서면으로 밝히지 않았다. 판매자는 계약서에 서명 한 뒷날 주택 매매 계약을 취소했다. 법원은, 판매 취소를 할 수 있다. 판매자 피해 보상으로서, 매매가 이루어 졌을 경우 받을 수 있는 부동산 수수료 $19,500 을 지불하라고 부동산 업자 패소 판결을 했다.


이해상충 문제 : 


한 부동산 업자가 양쪽을 대리하면서 한 쪽 만을 만족하게 했으면 대리인 의무(fiduciary duties) 위반이다. 양쪽 부동산 업자가는, 양쪽 모두에게 대리인 의무가 있다. 그런데도 구입자만을 유리하게 했으면, 판매자에게도 중요한 정보를 제공해야 할 의무를 게을리 한 것이다. 한쪽에 잘못 설명, 혹은 중요한 정보를 밝히지 않아서 한쪽은 피해를 보고 다른 쪽은 이익을 보았을 경우에는 이익을 받은 쪽이 배상해야 된다. 

양쪽을 대리하는 부동산 업자는, 


매매가 완결될 때까지 모든 중요한 정보와 가격을 결정할 수 있는 사항들, 구입, 판매, 기간에 대해서 한 쪽 사람의 비밀이라 할지라도 다른 상대방에게도 밝혀 주어야 한다. 양쪽 부동산 업자는 구입자에게 판매 가격을 이야기 할 때 판매자가 판매를 하겠다고 제시한 가격보다도 헐하게 판매 할 수 있다. 구입자가 제시한 가격보다도 더 지불하려고 한다는 말을 판매자에게 서면이 안인 구두로 하면 안 된다. 부동산 매매 결함을 밝혀야 할 의무 사항이 안인 개인적 사항은 밝히지 못한다. 이해 상충 된 행위를 하면 안 된다.



한 쪽 사람 개인적 은밀한 비밀 : 어느 한쪽의 은밀한 비밀이라도 하더라도 다른 쪽에도 은밀한 사실을 밝혀야 한다. 양쪽을 대리하는 부동산 업자는 한 당사자로부터 사전 서면 허락이 없이는 다른 계약 당사자에게, 판매자가 제시한 가격보다도 낮은 가격에 판매 할 용의가 있다 또는 구입자가 제시한 가격보다도 더 높은 가격에 구입할 용의가 있다는 것을 공개하지 않는다. 


하지만, 부동산 업자의 의무는, 판매자 또는 구입자 보호 또는 관심사에 대한 책임으로부터 벗어나는 것이 안이다. 양쪽 부동산 업자가 확실한 거짓 설명을 했거나 또는 중요한 정보를 밝히지 않았을 때는 한 주인이 다른 주인에게 책임을 져야 한다. 양쪽 부동산 업자의 사기에 의하여 이익을 본 다른 주인이 사기를 한 고용주이므로 그 책임을 져야 한다.

한 사건에서, 구입자가 투자 목적으로 헐값에 구입했다가 이익을 보고 다시 재판매하는 투자가 였다. 법원은, 부동산 업자가 판매자를 위해 최대한 가격을 받아 주기 위해 노력하지 않았고 또 투자가라는 것을 밝히지 않았으므로 구입자만을 위한 부동산 업자이다. 구입자와 부동산 업자는 판매자의 피해를 보상하라고 판결했다.


주택을 $3,950,000에 판매하고자 부동산 업자와 위탁계약을 했다. 동일 부동산 회사에 근무하는 다른 구입자 판매원이 $2,400,000에 판매했다. 부동산 수수료가 $120,000 이었다. 한 회사에 근무하는 다른 판매원이었지만 한 부동산 회사이므로 양쪽 부동산 업자이다. 이 결과 부동산 수수료를 지불하지 않아도 되었고 피해 배상까지 받았다. 


구입자들은, 판매 의탁 계약을 받은 업자 (listing)에게 직접 구입하므로 서 좀 더 헐하게 구입 할 수 있을 것이라는 막연한 기대를 하고서 Listing 부동산 업자를 찾는다. 부동산 업자가 자기 수수료를 절약해서라도 헐하게 해 줄 것이라고 기대한다. 그러나 구입자만을 위해 충성하는 부동산 업자를 채용하면 구입자에게 더 많은 이익을 받을 수 있다. 두 주인을 꼭 같이 섬긴다는 것은 어렵다. 한쪽을 중히 여기고 다른 쪽을 업신여길 것이다. 양쪽 주인을 섬기는 부동산 업자는 더 많은 책임이 있다.

두 주인을 섬기는 종은 ‘주인 기다리는 개가 먼 산 쳐다보듯’이 멍청하게 서 있으면 안 된다. 한 종이 두 주인한테 꼭 같은 밥상을 차려 주는 것은 어렵다.


김희영  김희영 부동산  (951) 684 - 3000



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