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HOA 차압과 일반차압 (1)
10/29/2014 05:33 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 4,846  


HOA 차압과 일반차압 (1)


주택관리 협회 (HOA)에서 협회비 체납금 때문에 차압을 한다. HOA 차압 절차는 일반 부동산 차압 절차와는 판이하게 다르다. Condo, 공동 관리 지역 단독주택 (PUD), 입주자 공동 소유 Apart (Community Apartment), Town Home 같은 곳에는 공동으로 관리하는 지역이 있다. 공동 관리 지역 청소, 도로 관리, 정원, 수영장 관리 등의 비용을 각 소유주들한테 정규적으로 징수한다. 그리고 예상치 못한 특정 공사 같은 지출에 대해서는 추가 “특별 징수”를 한다.


1998 년에, 한 소유주는, HOA는 은행도 안인데 차압을 할 수 있겠느냐는 배짱을 내 밀었다가 HOA 체납금 $6,100 때문에 차압을 당한 사람이 있다. 이 사건은 사회적 문제가 된 후에 HOA 차압 관련에 관한 후속 법률이 제정되었다. 이 사건 이후에도 HOA에서 협회비 체납금에 대한 차압 사건들이 종종 발생하고 있다. HOA 차압은 언론에서도 주목을 받고 있다.


HOA 차압과 HOA 임대 : HOA 협회 비용이 체납 되었다고 해서, HOA가 차압을 하는 경우는, 정말로 이해하기가 어렵다. 현실적으로도, 경제적으로도 말도 안 되는 엉뚱한 짓이다. Condo 또는 HOA 부동산에 1 차 또는 2 차 융자가 있는데도 HOA가 체납금에 대해서 차압을 하는 것은 이해하기가 어렵다. HOA가 협회비 체납금에 대해서 저당 설정을 하면, 소유주의 은행 담보권보다도 하위 순위가 된다. 그러므로 HOA 저당은 2 차 또는 3 차가 된다. 물론 HOA 담보 순위가 3 차라고 하더라도 차압을 할 수 있다. HOA가 차압을 했을 때는 HOA가 1 차 또는 2 차에 대한 융자금을 인수하는 것이다. HOA가 차압을 한 후에는 이들 은행에 대해서 월부금을 지불해야 된다.


그런데도, 왜 어떤 목적으로 HOA가 차압을 하는지 알 수가 없다. 현실적으로 HOA 체납 비용과 차압당하는 주택 은행 융자 잔금과는 엄청난 액수 차이가 있기 때문이다.

HOA가 차압을 한다는 것은 상식적으로 도저히 이해가 안 되는 짓이기 때문에 HOA가 차압을 한다면 언론에 크게 집중 보도가 된다.


특히, HOA 체납금은 차압당하는 소유주의 은행 융자 잔금보다도 월등히 적은 액수이다. 그런데도 왜 차압을 실행하는가? 도무지 이해가 안 된다. 아마도, HOA가 차압을 한 후에 임대료를 받아서 수입을 올린다거나, 혹은 차압을 해서 판매 차익을 챙김으로서 돈 벌이를 할 수 있다는 생각을 할는지 모르지만, 이마저도 바보짓이다.  


왜냐하면, 만약에 HOA 가 차압을 해서 임대를 주었을 때에는 상위의 담보 설정자인 은행에 임대료를 지불해야 된다. 상위 담보 선정자에게 임대료를 지불하지 않으면 HOA가 “임대 사기 (rent skimming)‘에 적용되어서 벌금 또는 형사 처벌도 받게 된다.


협회 비용 징수 목적 : 협회 비용을 지불 안하게 되면, HOA 에서는 소액 재판 또는 일반 법원을 통해서 징수를 할 수 있다. 일반적으로 매달 지불하는 HOA 정규 비용이 보통 $50 ~ $400 하는 곳이 있지만 비싼 곳은 매월 $700 ~ $3,000 한다. 심지어 $7,110 하는 곳도 있다. 정규적으로 매달 지불하는 비용 외에도 도로, 지붕 수리, 법정 소송비용 같은 경우에는 특별비용으로 추가 징수를 한다.


HOA 체납과 과태금 : HOA 규정에서 특별한 지불 연기 일자가 없는 한, 정규적인 월부금 과 특별 징수금을 지불 할 일자부터 15 일 이내에 지불 안 했을 때에 체납으로 계산한다.  체납이 되었을 때는, HOA 는, 체납 과태금으로서 $10 또는 10 % 가운데서 높은 액수를 징수 할 수 있다. 단, 협회 규정 (CC&R)에서 이 보다 낮은 액수가 책정되었을 때는 낮은 액수로 징수한다. 만약에 30 일 이상 체납이 되었을 때는, 협회비 체납금, 이자, 연체 과태금, 협회 규정 위반 벌금이 12 % 이다. 적정 변호사 비용 및 경비도 징수 한다.


체납 시에는 부동산 뿐 안이라 개인상대로도 청구를 한다. 체납된 금액에 대해서 년 12 %를 징수 할 수 있다. 만약에, 30 일 이상 계속 체납이 되었을 때는 소유주 “개인 상대” 채무 판결 과 부동산에 대해서 저당 설정을 할 수 있다. 변호사 비용과 경비도 지불해야 된다.  협회비용을 지불 안하면 차압을 당 할 수 있다.


김희영    김희영 부동산 (951) 684 - 3000


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