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집수리 후 판매 (1)
09/26/2014 08:06 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 7,053  


집수리 후 판매 (1)

 

차압을 당하는 사람들이 집에다가 화풀이를 하고서 떠난 집들이 있다. 이렇게 망가진 집을 헐값에 구입해서는 약간의 수리를 한 다음에 다시 판매를 함으로서 약 10 % 의 이익금을 보고서 판매를 하는 것으로 사업을 할 수 있다. 이러한 집수리 사업을 할려면 먼저 집을 헐하게 구입 할 수 있어야 된다. 그리고 수리비 견적 계산을 할 줄 알아야 된다.

1. 헐한 집 구입 방법: 차압, Short Sale, 직장 이전, 이혼, 상속 경매, 재산세 체납으로 경매되는 부동산을 만나게 된다. 빨리 이사를 해야 하는 딱한 사람의 집을 만나면 시중 가격보다도 헐하게 구입할 수 있다. 이 보다도 더 헐하게 구입할 수 있는 집들이 있다. 상속자가 없는 무 소유자이기 때문에 주 정부에서 경매를 통해 판매되는 주택, 상속 법원을 통한 경매 부동산, 재산세나 일반 세금을 지불 못해서 경매, 마약범이나 범죄자의 부동산 경매에서 구입하는 방법이 가장 헐하게 부동산을 구입하는 방법이다.

융자 받은 월부금을 지불 못해서 차압당하는 주택을 구입하는 방법도 있다. 이러한 정보는 일간지 신문에 공고가 되고 있고 또 이들 명단만 뽑아서 정보를 판매하는 회사들이 있다. 대부분의 부동산 업자나 일반인들이 가장 흔히 사용하는 방법은 차압 주택을 구입하고 있다. 그러나 차압 과정 중에 있는 주택 구입은 신중을 기해야 한다. 차압이 등록된 집 소개 및 구입할 때는 부동산법과 차압 상담법 (foreclosure consultant) 위반이 안 되도록 주의해야 한다. 한 부동산 업자는, $35,000에 구입한 주택이 부동산 법과 차압법 위반으로 $296,000 배상 판결을 받은 사건이 있다.

다른 사건은, 차압 과정 중에 있는 주택을 잘못 구입하므로 형사범으로 처리되었다. 그러나 차압 중의 주택을 구입했더라도 소유주가 거주하지 않고 다른 곳으로 이사해서 살고 있었을 때는 차압 상담법 위반에 적용 안 된다는 것이 최근 판결이다. 차압중의 주택 구입은 조심해야 된다.

세금 체납으로 경매된 주택 구입자에게 소유권 보증 보험에 가입시켜 주지 않으므로 판매를 못한 일도 있었다. 어떤 사람은 경매 주택만을 전문으로 구입하기 위해서 매일같이 경매에 참여하는 사람들이 있다. 주택 관리 협회비 체납으로 경매에 나온 집을 $5,412에 주택을 구입했는데 실제 시장 시세는 $160,000 이었다. 하지만 입찰자 2 사람이 경매에서 결탁을 했기에, 구입은 취소되었고, 입찰 담합을 했기에 $10,000 의 벌금형과 1 년간 수감 생활을 한 사건도 있다. 경매에 참여하는 사람들은 시장 시세 보다 보통 50 % 정도 헐하게 구입할려고 한다. 하지만, 현실은 그렇게 녹녹하지 않다.

2. 차압 부동산의 시장 시세를 알 것: 차압 부동산을 구입할 때는 시장 가격을 알아야 한다. 차압 부동산의 체납된 융자금 액수와 기타 저당 설정 가격을 합한 것이 시장 가격 보다도 헐해야 구입 할 가치가 있다. 잘못하다간 심리적으로 헐한 가격에 구입되었고 실제로는 비싼 가격에 구입된 경우가 허다하다. 다른 입찰자와의 경쟁에서 승리를 위한 열기를 토했다가는 손해를 볼 수 있다. 차압이 심했든 1997 년 6 월에 Experience 회사에서 California 의 여러 은행이 차압한 주택 가격이 실제 시장 가격 보다도 평균 2.5 % 헐하게 판매되었다고 했다.


예로서, World Saving은 시장 시세보다도 1.6 %, 연방 주택청 (FHA) 는 13.5 %가 헐했다. 이 할인율도 지역의 부동산 경기에 따라서 차이가 있다. 이 정도의 할인 가격에 구입했다 하드라도 수리비를 계산하게 된다면 비싼 가격이 될 수 있다.


하지만, 2009 년에는 차압 매물을 시장 가격보다도 25 % 헐하게 구입했었다. 2010 년에는 -19 %, 2013 년에는 -15 %, 2014 년에는 -10 % 정도 헐값에 구입하고 있다. 1930 년 대의 대공황 때보다도 차압 매물이 많았다는 2009 ~ 2013 년 사이에는 차압 매물을 구입해서 수리를 한 다음 판매 했을 때에는 수익이 25 % 였든 것이 2014 년에는 6 % 수준 밖에 안 된다.

L.A. Times 2011 년 6월 5 일자는, Core Logic 회사의 단기 투기꾼에 대한 보고를 인용보도 했다. 미 전역 Short Sale 의 65 %가 6 개월 이내에 재판매하면서 40 % 의 수입을 올린다고 했다. 현재는 차압 주택 량도 많이 감소했다. 그러므로 차압 부동산을 구입하면서 수리비용을 잘 계산해야 돈을 벌수 잇다.

차압 부동산을 구입 한 후 수리비를 추가로 지불해야 할 때는 구입자에게 큰 손실이 발생 할 수 있다.

 

김 희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

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