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두 주인을 섬기지 못한다 (Dual Agent)
09/11/2014 07:36 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,283  


양쪽 부동산 업자 폐단

 

부동산 업자가 판매자와 구입자 양쪽 대리인 (dual agent)이 되었을 때는 판매자 또는 구입자한테 손실이 발생할 수 있다. 판매자가 양쪽을 위한 부동산 업자라는 사실을 모르고 있는 경우에는 부동산 수수료를 받지 못한다. 양쪽 부동산 업자라는 사실을 몰랐든 계약 당사자는 계약 취소를 할 수 있다. 비록 양쪽이 알고 있었다손 치더라도, 다른 한쪽에서는, 이해 상충으로 피해를 당했다면서, 부동산 업자와 계약 당사자 상대로 피해 보상 청구를 한다. 이런 때에 부동산 업자는 물론이고 계약 당사자는 큰 어려움을 당하게 된다. 항시 이런 문제가 발생하고 있는데도, 양쪽 부동산 업자가 되어서 좋다고 희희낙락 하는 부동산 업자가 있다. 철없고 세상모르는 부동산 업자다. 심지어는 판매자나 구입자가 자기 손실 가능성을 아랑곳 하지 않는 사람도 있다.

부동산 업자 종류 : 부동산 업자를 3 종류로 나눌 수 있다. 한 부동산 업자가 판매자만, 한 부동산 업자가 구입자만, 한 부동산 업자가 양쪽 모두를 대리하는 형태로 분류 할 수 있다.

한 부동산 업자가 판매자와 구입자 2 사람 모두를 위해서 진심으로 충성스럽게 일을 할 수 있을 까 ? 불가능 하다. 도저히 할 수가 없다. 판매자는, 한 푼이라도 더 많은 돈을 받고, 좋은 조건으로 판매할려고 한다. 구입자는 한 푼이라도 더 적게 지불하면서 좋은 조건으로 구입할려고 한다. 그러나 한 부동산 업자가 판매자와 구입자 양쪽 모두를 어떻게 만족시킬 수 있겠는가 ? 양심이 있다면 말이 안 된다. 부동산 업자는, 양쪽 주인의 대리인이 됨으로서 구입자 부동산 업자한테 지불 할 수수료를 나누어 갖지 않으므로 서 수입이 배로 늘어나기 때문에 양쪽 부동산 업자가 되기를 희망한다. 물론 법적으로도, 한 부동산 업자가 판매자와 구입자 2 사람 전체를 위해서 일을 하는 것을 허용하고 있다. 양쪽 부동산 업자를 허용은 하지만 법적 의무가 다르다.

부동산 업자의 대리인 의무 : 부동산 업자는 법에 의해서, 위탁자에 대해서 최선을 다해 충실해야 할 법적 대리인 의무 (Fiduciary duty) 가 있다. "판매자 부동산 업자는, 판매자에게 합당한 능력 (skill) 과 보살핌, 공평한 관계, 좋은 신뢰, 부동산 가치 또는 부동산 적합성에 대해서 알고 있는 것이건 모르는 것이건 알려야 한다. 충실히 주위를 기울여 관찰해서 판매자에게 통고해 주어야 된다.”

구입자 부동산 업자도, “구입자한테 대한 대리인 의무가 있다. 구입자 부동산 업자는 구입자와 판매자에게 합당한 보살핌, 공평한 관계, 좋은 신뢰 그리고 중요한 정보를 밝혀야 한다.”

양쪽 부동산 업자는, “구입자에게도 대리인의 의무가 있다. 판매자와 구입자에게 ”최상”의 배려를 해야 하고, 성실, 정직해야 하며 그리고 충성스럽게 일을 해야 할 의무가 부여된다.“

판매자를 위한 부동산 업자는 구입자에게 대해서는 대리인의 의무가 없다. 하지만 양쪽을 대리하는 부동산 업자한테는 판매자와 구입자 모두에게 “최상”의 배려, 성실, 정직, 충성 의무가 있다.

두 주인을 섬기지 못한다 : 기독교 성경에 보면, “아무도 두 주인을 섬기지 못한다. 한쪽을 미워하고 다른 쪽을 사랑하거나, 한쪽을 중히 여기고 다른 쪽을 업신여길 것이다. 너희는 하나님과 제물을 함께 섬길 수 없다.” (마태, 6:24) “한 종이 두 주인을 섬기지 못한다. 그가 한쪽을 미워하고, 다른 쪽을 사랑하거나, 한쪽을 떠받들고, 다른 쪽을 업신여길 것이다. 너희는 하나님과 재물을 함께 섬길 수 없다.” (누가 16:13) 즉 하나님과 재물 가운데서 동시에 한쪽을 섬기게 되면 다른 한쪽에 대한 사랑과 열정이 떨어진다. 그러므로 재물이란 주인을 섬기지 말고, 하나님이란 주인을 섬기게 되면 마음이 자유스럽고 평안을 갖게 된다는 비유의 말이다. 한 쪽 주인에게 충성을 해야 할 사람이라면, 다른 주인한테는 천하게 대접 할 수밖에 없다. 즉 하나를 사랑하면, 다른 하나에 대해서는 미워 질수 있기 때문이다. 그래서 창조주 하나님을 사랑해야 하는 것이지 하나님보다도 물질이란 주인을 더 사랑 할 수 없다는 것이다.

구입자가 판매 위탁을 받은 부동산 업자를 통해서 구입하겠다는 사람이 있다. 이때는 부동산 업자가 구입자 부동산 업자와 수수료를 나누어 갖지 않아도 된다. 부동산 업자한테는 경제적으로 큰 이익이 되지만 판매자나 구입자에게는 손실이 발생할 수 있다. 한쪽에만 이익을 줄 수 없는 한 부동산 업자가 이해 상충되는 두 주인을 섬기는 문제가 발생한다.

양쪽 부동산 업자 밝힐 것 : 판례에서도, 한 부동산 업자가 판매자와 구입자 양쪽을 대리하면서 부동산 업자가 한 쪽 만을 만족하게 했으면, 대리인의 의무를 위반했기에 구입자 또는 판매자의 피해에 대해서 부동산 업자뿐만 안이라 수혜를 본 계약 당사자가 보상하라는 판결이 있다. 그래서, “단독 주택” 매매를 담당한 부동산 업자는 판매자와 구입자 중 누구를 위해 일 하는 부동산 업자라는 사실을 판매자와 구입자에게 “밝히라”는 법이 성경 구절에 근거하여 1988 년에 제정되었다. 아직까지는 주택이 안인 부동산에 대해서는 이런 사실을 밝히라는 법은 없다.


 단, 상가 부동산이라고 하더라도 밝혀 두는 것이 안전하다. 부동산 협회의 상가 표준 '리스팅(Listing)“ 계약서에는, “부동산 업자의 필요성, 적합성, 환경에 따라서 “주인 (판매자)” 과 구입자 양쪽 또는 교환 당사자 또는 한 구입자 또는 추가 구입자를 대리 할 수 있다. 부동산 업자는 곧 바로 환경이 허용되는 되로 주인한테 판매자와 구입자 양쪽을 대리한다는 사실을 밝혀야 한다. 만약에 부동산 업자가 직접 구입자를 찾았거나 또는 판매자 부동산 업자와 동일한 회사에 일하는 동료 부동산 업자인 때에 주인 (판매자)은, 부동산 업자에게 주인과 구입자 양쪽을 대리하는 부동산 업자로 인정을 한다. 그리고 가격에 대해서는 서면 허락 없이는 판매자가 더 헐하게 판매하겠다 또는 구입자가 돈을 더 지불하겠다는 사실을 공개하지 않는다는 내용이 있다.

California 부동산 협회 (CAR) 에 의하면, 앞으로는 상가에 대해서도 양쪽 부동산 업자라는 사실을 밝히라는 것을 법으로 제정하도록 권유하겠다는 것이다.

양쪽 부동산 업자 문제로 부동산 업자 상대 또는 부동산 업자와 판매자 상대 소송 사건이 많이 발생하고 있다. 부동산 업자나 판매자, 구입자는 주의해야 된다.

 

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

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