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주택 융자 자격
08/30/2014 07:15 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 7,049  


주택 융자 자격 

 

최근에 주택 융자 받기가 어려워 졌다. 융자 대출 원칙대로 한다는 것이다. 2000 년 이후부터 2008 년 9 월 8 일 까지에는, 집 없는 거리의 천사도 주택을 구입하겠다고 은행 문을 두들기면 융자를 제공했었다.


실제로, 2007 년에 M 씨가 Riverside 에 있는 단독 주택 3 채를 거의 같은 시간에 BOA, WaMu, Lehman Brothers 같은 유명 은행 융자를 받아서 주택을 구입했다. 융자 신청서에는, 수입도 없고, 재산도 없고, 일을 해 본 고용 기록도 없다고 기재했다. 다른 정보도 가짜로 기재했다. 하지만 최근에, 주택이 차압을 당하면서 허위 융자 신청이 발각되어 현재는 63 개월 형을 선고 받고서 형무소 생활을 하고 있다.


 이 처름 수입이 한 푼도 없다는데도 대형 은행들이 융자를 제공했든 때가 있었다.

당시 상위 10 위 금융회사의 매상 가운데서 63 % 가 이런 사람들한테 대출을 해 주면서 폭리를 취한 것이 비우량주택 융자였다.

지금은 융자 대출 기본 원칙되로 대출 심사를 하는 것으로 되돌아갔다. 대출 원칙은, 은행이 융자 해 준 돈을 회수 할 수 있는 가능성이 있느냐 ? 없느냐 ?를 심사하는 것이다. 은행이 생면부지의 사람한테 돈을 빌려주기 위해서는, 빌려 준 돈을 안 떼이는 방법을 찾아내어야 한다. 돈 안 때 묵을 위험이 있는가 없는가를 사전에 조사하는 방법으로서 융자 신청서, 증빙 서류, 담보물을 요구한다. 가장 중요한 초점은, 융자 신청자의 수입으로 융자 월부금을 지불 할 능력이 되어야 한다. 그래야 은행은 융자를 제공 한 후에는 마음 놓고서 “이자“ 와 ”수수료”를 챙겨서 돈 벌이를 하는 것이다.


 융자가 부결 당하는 것은, 수입이 융자금이나 다른 경비를 감당하지 못한다고 판단했을 때에는 부결 당한다. 물론 신용점수가 낮거나, 저축된 돈이나 담보물이 충분하지 못했을 때에도 부결을 당한다.

2008 년 이후부터 차압이 급격히 증가함으로서 사회문제가 되었다. 이 때에 차압을 당하지 않고서 융자 조건을 완화 해 주는 방법으로 "융자 조정“ 방법이 일반화 되었다.

현재 융자 조정 수락은, “수입과 주택 관련 지출 비율 (Debt-to-income ratio (DTI)” 이 31 % ~ 55 % 이내에만 접수를 받아 준다. 55 % 이상은 HUD 허락을 받은 사람한테만 융자 조정 심사를 해 준다고 되어 있다.

그러나 현실은 말 장난에 불과하다. 한 신청자는 45 % 를 적용시켰다가 거절을 당한후 다시 40 % 로 숫자를 올렸지만 또 부결 당했다. 그 후에 35 % 로 한 결과 최근에 융자 조정 수락을 받았다.

현재 주택 구입을 위한 융자 심사는 수입과 지출 근거에 의한 현찰 회전 상태를 토대로 보고 있다. 물론 과거에도 은행이 융자 심사를 할 때에, 월부금 지불 능력에 대한 검증을 했었다. 하지만 현재와 같은 “표준 방정식” 이 없었다. 과거 대출 심의 기준은 주먹 구구 식이었다.

연방 금융 당국은 2008 년 7 월 15 일에 융자 조정 대상자에 대한 적용을 했든 방법을 보완했다. 주택 구입 융자 신청자한테 처음으로 수입과 지출 표준 방식으로 월부금 지불 능력 검증을 한다. 연방 금융 감독 기관이 제2의 주택 융자 부실 사태를 막기 위한 조처이다. 그리고, 대출자에게 변동 이자율 등의 위험성을 확실히 알리도록 하는 융자 규정을 2008 년 7 월 14일에 확정 발표했다.

 은행은, (1) 대출 신청자의 정확한 소득을 문서로 확인하고 (2) 변동금리 대출의 경우에는 향후 이자가 증가될 월부금 지불 능력 점검, (3) 높은 이자율의 비우량 주택 융자 (sub-prime) 대출 중개 broker 에게 bonus 지급 행위 제한 (4) 융자 broker가 감정평가사에게 압력을 넣는 등 주택가격 산정에 개입하지 못하며 (5) 재융자에 따른 모기지 조기상환 위약금 부과를 제한하는 등 대출자들을 보호하는 규정이 포함됐다. 조기상환 위약금의 경우 모기지 첫 2년간은 금지되며 월부금이 4년 이내에 변동될 경우도 부과가 금지된다. FRB의 대출 규정이 강화되므로 서 소득을 부풀려 월부금 지불능력이 없는 사람한테는 융자를 제공하지 않겠다는 것이었다.

현재는, 수입과 지출 비율이 60 % 이상이면 안 된다. 수입과 지출 비율 (DTI) 에서는 2 가지를 본다.

   

첫째는, 수입에서 주택과 관련된 비용을 본다. (1) 주택 월부금의 원금과 이자, 주택 보험, 재산세, 주택 관리 협회 비용 총액과 수입 비율을 보는 것이다. 만약에 이러한 지출이 수입보다도 28 % 이상 넘어서면 안 된다. 특히 Freddie Mac 과 Fannie Mae 는 22 %를 본다. 대부분의 은행은 이곳에다가 다시 융자를 판매하기 때문에 이 기준에 맞추어야 한다. FHA는 28 %를 넘어서면 안 된다.

 

“융자 조정”은 수입에서 지출 비율이 31 % ~ 55 % 사이에 있는 사람에게 융자 조정을 해 주어서 지출 금을 31 % 이하로 낮추어서 차압을 막아 주겠다는 목적이다. 하지만 현실은 그렇지 못하다.

최근에 융자조정을 받은 인씨가 있다. 과거 변동 이자로서 월부금이 $2,500 이었다. 융자 조정 허락서에는 앞으로 1 년간 매월 $7,300을 지불하라, 그리고 체납된 보험료와 재산세를 전액 지불하라는 것이다. 물론 과거 6 년간 월부금과 재산세를 지불하지 않았다.

 

둘째는, 2014 년 1 월부터 연방 정부의 “표준 대출 자격 (Qualified Mortgage)" 표준에 의하여 적용한다. 수입에서 직접적인 주택 관련 비용 이외에도 필수 생활비 전체와 수입 비율 (Back End Ratio) 검증이다. 약값, 의료 보험, 전화비, 식비, 전기 값, 자동차 유지비, Credit card, 학생 융자, 개인 부채에 대한 월부금 같은 필수 경비 전체를 검증한다.

일반적으로 수입에서 43 %를 넘어서면 안 된다. Fannie or Freddie 에서는 43 % 이상을 상회하면 안 된다. 은행 상대로 융자 신청자 자격 검증 대행사 (Ellie Mae)에 의하면, 2014 년 5 월의 융자 신청자들 수입과 전체 지출 비율 (back-end) 비율이 34 % 였다고 한다. FHA 에서는 41 %를 요구한다.

융자 신청을 할 때에 이러한 계산을 직접 해 볼려면 Fannie Mae's consumer-friendly "know your option site" www.knowyouroptions.com 에서 융자 자격 여부를 직접 계산 할 수 있다. 다음으로 주시하는 것은, 현재 신용 조회가 몇 곳이냐를 본다. 자기 은행뿐만이 안이라 다른 은행에도 추가 융자 신청하는 가를 의심하게 된다. 그 다음이 신용 점수이다. 신용 점수가 700 이상이 되어야 융자를 받을 수 있다. Fannie and freddie 는 평균 755 점을 요구한다. FHA 에서는 684 점을 요구한다. 융자 자격이 안 되는 사람은 이러한 조건을 구비 할 수 있을 때 까지 신용과 경비를 줄이는 방법을 준비해야 된다.

특히 잘못된 신용 기록 수정에는 많은 시간이 소요되므로 사전에 준비를 해야 된다. 물론, 신용 기록 수정해 준다는 회사를 찾았다가는 사기 당할 위험이 있으므로 주의해야 된다.

 

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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