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황당한 HOA 비용 체납
08/19/2014 10:42 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 6,135  


황당한 HOA 비용 체납

  Condo, 타운 홈, 공동 개발 단독 주택 (PUD), 공동으로 소유한 아파트 (Community Apartment) 같은 곳에는 공동으로 관리해야 되는 지역이 있다. 도로 관리, 쓰레기 청소, 정원, 수영장, 오락실, 협회 관리 담당자들 인건비 등의 공동 관리 지역 관리비를 각 소유주들에게 정규적인 관리 협회 (HOA)비를 지불하도록 각출한다.

일반적으로 협회원 소유주에게 매월 초 협회비를 부과 (assessment)한다. 대부분 정규적으로 매월 지불하도록 하지만 분기별 또는 년별로 지불하는 경우도 있다. 매월 지불하는 비용이 지역과 주택 가치에 따라서 다른 경우가 많다. 헐한 곳은 매월 $50 하는 곳도 있지만 고급 동네에서는 매월 $7,000 이상 되는 지불하는 곳도 있다. 일반적으로 매월 $50 ~ $400 정도이다. 그러므로 협회비를 지불해야 하는 부동산을 구입하기 이전에 이러한 비용을 잘 분석해야 된다. 자기가 경제적으로 감당 할 수 있는 액수라야 부동산을 차압당하지 않고서 소유 할 수가 있다.


많은 사람들이 Condo를 구입하고 있다. 그러나 condo 생활의 실상을 잘 모르면서 구입을 한 후에서야 후회를 하는 사람들이 많다.

주택 공동 관리 협회에서 공동생활 주거지에 대한 감시 감독을 하게 되므로 자유에 대한 구속이 시작된다. 규제를 해야 운영을 할 수 있기 때문이다. 이것 하지 말라, 저것 하지 말라는 것이 많다.


많은 사람들이, Condo 를 선호하는 장점으로 말하는 것은, 정원이며 잔디 관리와 수리를 직접 안 해도 된다고 하지만 실제로는 개인이 관리하는 비용보다도 훨씬 더 많은 비용이 지출 된다. 수리를 부탁해도, 돈이 없다면서 수리를 안 해 주기도 한다. 급한 수리를 즉시로 해결 할 수 없는 문제도 있다.


HOA 비용이 체납이 되었더라도 은행에 빚진 융자 돈 과 같으리라고 생각했다가는 큰 잘못이다. HOA 체납이 되면 일반 은행 월부금 체납 된 것과는 완전히 다른 불행이 닥아 온다.

이러한 여러 사정들을 모르고서 condo 생활을 시작 한 사람들이 있다.

또 HOA 비용 체납이 되면 일반 주택을 개인적으로 소유한 것보다도 더 많은 불편이 뒤따른다. 정규적인 HOA 회비 이외에도 지붕 수리를 해야 한다든가, 특별한 공사를 위한 경우에 는 ‘특별 부과 (Special assessments)“를 한다. 전체 공사비용을 각 소유주에게 분담하는 것이다. 이러한 특정 공사 비용 이외에도, HOA 비축 금이 부족 했을 때에도 전체 예상 경비에 대해서 매년 5 % 의 예비금 충당을 위한 특별 부과금을 징수할 수 있다. 만약에 5 % 이상의 예비금을 충원해야 할 경우에는 소유주들의 50 %이상의 투표에 의해서 결정한다.

 
과세는 매월 첫날 징수되는 순간에 “소유주 개인“한테 저당 설정이 된다. 소유주 개인한테 과세가 됨으로서 Condo 소유주가 HOA 체납금을 지불하지 않고서 '숏세일‘ 또는 차압을 당했다면, 현재는 소유권이 없다고 하더라도 과거 HOA 체납금에 대해서는 개인한테 청구를 할 수 있다. HOA 회비는 일반 부동산 재산세와는 차이가 있다.

HOA 체납 시 벌금 또는 비용 청구 : HOA의 정규적인 월부금과 특별 징수금이 과세 되었을 때에는, 납부 날짜로부터 15 일 이내에 지불하면 된다. 15 일이 경과되면 이 때부터는 체납으로 계산한다. 단, HOA 규정에서 15 일 이상의 만기 유예 지불 일자를 두었을 때에는 최대 마감 일자까지 지불하면 된다.


체납이 되었을 때는, HOA 는, 체납 과태금으로서 $10 또는 10 % 가운데서 높은 액수를 징수 할 수 있다. 단, HOA 규정에서 이 보다 낮은 액수가 책정되었을 때는 낮은 액수로 징수한다. 체납이 30 일 이상 되었을 때는, 체납금, 체납 징수를 위한 경비, 체납 과태금, 이자, 변호사 비용 같은 것을 부동산에 저당 (lien) 설정을 할 수 있다. 이러한 비용에 대해서 년 12 %의 과태금을 징수 할 수 있다. 부동산 뿐 안이라 개인상대로도 청구를 한다. 관리 협회 저당 설정에 대해서 차압을 할려면 은행이 담보물 차압하듯이 “개인적 차압“ 절차를 거쳐서 차압을 한다. 재산세 체납 징수와는 차이가 있다.


만약에, HOA 비용이 30 일 이상 계속 체납이 되었을 때는 HOA는 소유주 “개인” 상대로 법원을 통해서 채무 판결과 “부동산”에 대해서 저당 설정을 할 수 있다. 이 때는 체납 과태금, 징수를 위한 기타 비용과 경비 그리고 변호사 비용도 지불해야 된다.

만약에 체납금이 $1,800 이상 또는 비록 $100 의 체납금이 1 년 이상이 되었을 때는 HOA는 차압을 시작 할 수 있다.

HOA 징수 방법 : 저당 설정 등록은 체납 된 통고를 준 30 일 이후에 할 수 있다. HOA는 저당 설정 이전에 소유주에게 여러 가지 다른 방법으로 체납금을 지불 할 수 있다는 통고를 해 주어야 된다. 예로서, 체납금에 대해서 월부금 분할 지불도 가능하다. 이 분할 지불 허용은 HOA가 소송 접수를 하기 이 전 까지는 HOA 체납금의 일부를 지불 할 때는 일부의 체납금을 거절 할 수가 없다. 법이 이런데도 체납자의 분할 금을 수락하지 않아서 소송 사건도 발생한다.


 시비가 있을 때는 제 3 자의 중재 청구도 할 수 있다. 물론, 소유주는 HOA 기록이 정확한가를 검증 할 권리가 있다. 만약에 소유주가 저당 설정 또는 차압 이전에 중재 재판 또는 다른 방법에 의한 중재 결정을 요청 했을 때는 협회는 이를 수락해야 된다. 만약에 협회가 차압을 했다고 하더라도 소유주는 차압 된 후 90 일 이내에 재 환수 (redemption) 권이 있다. 그러나 연중 1~2 주 부동산 사용권리 소유주 (time-share) 를 위한 목적으로 개발된 부동산에 대해서는 이 법이 적용되지 않는다.

소액 재판 또는 일반 민사 재판 청구를 할 수 있다. HOA가 개인적 차압 또는 법원을 통한 차압을 할 수 있다. 중재 재판을 통한 방법도 있다. 이 때는, 일반 민사 재판 이전에 소유주가 중재 심판 비용을 지불 했을 때에만 할 수 있다. 1 년에 2 회만 적용되며 5 년 사이에 3 번 청구 할 수 있다. 2006 년 1 월 1 일 이후부터는, 체납 관련 저당 설정은 HOA 이사장 (directors) 만이 할 수 있다. HOA의 다른 대행자는 할 수 없다. 물론 공개 이사회에서 50 % 이상의 투표로 결정해야 되고 회의록 기록이 있어야 된다.차압 통고에는 법에서 요구하는 특정 사항 내용이 포함되어야 한다.  


김희영   김희영 부동산 (951) 684 - 3000 

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