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잘못된 숏세일
06/21/2011 10:30 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,745  


잘못된 “숏세일” 지식으로 피해를 본다. 은행의 “숏세일” 허락이 있으면 은행이 차압을 못하는 것으로 알았는데, 은행이 차압을 해 오기에 황당하게 당했다는 것이다. 은행은 이렇게 “숏세일”을 허락 해 두고도 계속 차압을 진행해서 차압으로 끝을 낼 수 있다. 물론 이 핑계로서 계약위반 소송을 제기하여 시간을 조금 더 끌고 가는 효과는 노릴 수 있다.

A 은행 융자를 받아서 집을 구입한 후에 B 은행을 통해서 재융자 준 은행이 손해를 봐도 “숏세일” 허락을 해 주어야 된다는 엉뚱한 선전 자체가 잘못 된 것이다. 재융자 준 은행이 손실 당한 액수를 찾기 위해서 “법원을 통한 차압”으로 손해 배상을 받을 수 있다. 법원을 통한 차압을 하 든 안하든 그것은 은행 선택권이다. 1 차 융자와 2 차 융자가 있을 때, 1 차가 숏세일 허락 했으면 무조건 2 차도 해 주어야 된다는 엉뚱한 이야기도 잘못된 것이다.

부동산 업자, 변호사의 융자 조정 선전에도 이런 문구가 있는 것을 보면, 전문가 말을 믿을 수 없는 현실에 탄식이 나온다. 1 차 2 차가 있거나, 숏세일 허락이 안 되는 경우에는 융자 브로커나 은행의 법률 위반을 찾아서 은행과 협상 또는 소송하는 것이 가장 현명한 방법이다.

세금과 숏세일 : 2009 년 12 월 31 일 까지에 대해서 차압, 숏세일로 인해서 은행이 손실 본 액수가 독신 $1,000,000 부부 $2,000,000 까지는 “일반 수입” 으로 간주하지 않는다. (HR 3648) 단, 융자를 받으면서 주택이 안인 곳에 사용했거나 융자 받으면서 현찰로 돈 일부를 받았거나, 제 2 의 주택을 소유하고 있는 경우에는 해당되지 않는다.

재융자 준 은행 : 재융자 준 은행은 숏세일 허락을 하든가 개인적 차압만 해야 된다는 것도 잘못된 내용이다. 주택 구입 시 융자 받은 은행이 안인 다른 은행으로부터 재융자를 받았다면, 2 차 은행 처름 손실 본 액수 청구를 할 수 있다. 재융자 준 은행은 법원을 통한 차압으로 손실 보상을 받을 수 있다. 2 차 은행이나 “라인오브 크레딧” 준 은행과 같은 법적 권한이 있다.

단 주택 구입 시 융자 준 은행에서 다시 재융자를 제공했을 때만 개인적 차압으로 끝을 내어야 된다. 그래서 재융자를 쉽게 생각하지만 불경기 때는 이런 문제가 있다. 재융자를 받으려면 처음 융자 준 은행을 통해서 받아야 불경기 때 마음 놓을 수 있다.

2차 융자 은행 : 1 차 은행만 숏세일 허락되면 2 차 은행은 자동으로 허락 해 주어야 되고 아무런 권리가 없다는 것은 잘못이다. 1 차 은행이 차압을 하면 2 차 은행은 돈 한 푼 못 받는 다는 말은 잘못 된 것이다.

2차 은행이 차압당한 후에 청구 소송, 돈 징수회사(collection agency) 선정, 월급과 은퇴연금이나 은행 구좌에서도 찾아 갈 수 있다. 2 차가 오히려 더 많은 권리가 있다. 때로는 판매자에게 매월 일정액을 지불하지 않으면 숏세일 허락 안하는 곳도 있다.

부동산 업자 능력 : 숏세일 경험이 있건 없건 누구나 숏세일 광고를 하지만 경험과 능력 없는 부동산 업자 선정하면 오히려 차압도 당하고 다른 피해까지 당한다. 숏세일과 관련된 한 소송 사건을 보면 그 실상을 알 수 있다.

차압이 등록되자 1998 년 4 월에 부동산 업자한테 “숏세일” 부탁을 했다. 구입자를 찾아서 에스크로를 열었다. 5 월말에 끝날 예정이었지만 연기가 되었다. 이 사이에 차압은 계속 진행되어서 7 월 9 일로 차압 경매 일자가 잡혔다. 은행은 에스크로에 7 월 9 일까지 지불해야 할 지불 금액을 통고 해 둔 상태였다.

부동산 업자가 은행에 연락해서 7 월 10일 정오까지로 차압 경매를 하루 연기 받았다. 구입자 은행은 7 월 9 일 오후 1:30 분에 에스크로에 전송으로 돈을 입금했다. 금요일인 7 월 10일 에 에스크로를 종결했고 팩스로 은행에 “매매종결” 통고를 했다. 은행 담당자 이름을 잘못 기재함으로 은행 직원 어느 누구도 관심을 갖지 못했다.

에스크로는 구입자 소유권 등록을 10 일에 했다. 에스크로 회사는 7 월 10 일에 속달 우편으로 은행에 융자 완납 금을 송금했다. 은행은 이 사이에 차압 경매를 했다. 결국 한 집에 2 명의 구입자가 등록되었다.

법원은 2003 년에, 판매 절차에 실수가 있었지만, “숏세일” 구입자는 기존 융자 인수 조건이지만 은행을 통한 경매 구입자에게 우선권이 있다면서 “숏세일”에서 구입한 사람은 패소 당했다. 차압이 되면 은행이 다른 구입자가 나타나서 판매가 진행 중이라는 것을 알고 있더라도 경매를 통해서 다른 사람한테 판매할 수 있다. 판매자는 차압이란 오명을 갖게 된다.

“숏세일” 할 때는 촌음을 다툰다. 영어 잘 하는 미국 사람이라고 숏세일 업무를 잘 처리 할 수 있는 것도 안이다. 법을 알아야 된다. 숏세일 부동산 업자는 은행법, 차압법, 파산법과 계약법도 잘 알아야 된다. 부동산 업자의 일반 표준 양식에 쓰는 계약서가 안이라 백지 종이에도 계약서를 작성 할 줄 알아야 된다. 숏세일은 부동산 업자 선정이 중요하다. “입에 들어온 것도 삼켜야 내 것이 된다” 고 했다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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