김희영의 부동산칼럼

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날아가는 재산 잡기
06/21/2011 10:28 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,874  


보금자리로 구입한 집 그리고 돈 좀 벌어 보겠다고 사둔 것이 때를 잘못 만나서 우환덩어리로 변했다. 경기 하락으로 차압으로 재산을 날리더니 어떻게 본전 찾는 방법은 없을까?
방법은 있다. 매매 과정에는 판매자, 부동산 업자, 융자 브로커, 은행이 주로 관여되며 이들에게는 법률 준수 의무 조항이 있다. 이들의 위법 행위를 찾아서 손실 배상을 청구 할 수 있다. 부동산 매매 과정에서 판매자나 부동산 업자에 의해서 흔히 발생되는 몇 가지 사례를 본다.
 
물론 사기꾼 구입자도 있다. 한인 D 장로는 경기 좋은 시절에 다른 동업자와 같이 투자를 해 놓고는 불경기가 되니까, 자기는 돈을 빌려 준 사람이니 원금 환불 소송을 청구했든 사람도 있다.

판매자: 판매자는 구입자에게 모든 사실을 정확히 밝혀야 하는데도 숨긴 경우, 숨길 목적으로 “현 상태 (AS IS)"로 판매, 소음이 있는 되도 없다, 수영장을 뫼워 놓고도 뫼운 곳이 없다고 기재함으로 훗날에 계약 취소와 배상을 해준 사건들이 많다. 
땅을 구입한 사람도 불경기가 되니까 사업 부진으로 돈 지불을 못할 형편이 되었다. 손해를 보고서라도 헐하게 판매하는 방법이 없겠더냐는 것이다.

땅 판매 리스팅을 받아 두고서는 땅 조사를 해 보니까 지진대가 바로 옆에 있었다. 결국은 판매자와 판매자 부동산 업자 상대로 계약 취소와 배상 청구를 함으로서 날라 갈 부동산으로 꿩 잡고 메 잡게 해 주었다.

계약 무효: 법규 위반이 되어 있는 부동산인데도 아무런 문제가 없는 부동산이라고 판매 한 것은 거짓 설명이므로 계약 취소 및 손해 배상 청구를 할 수 있다.
식당을 구입했는데 매상도 떨어져 있기 때문에 생활도 어렵지만 판매자 에게 지불 할 월부금 지불도 못할 처지에 있었다. 결국 구입 시 잘못된 매매를 찾아서 계약 파기함으로 손해를 피할 수 있었다.

구입 계약서(offer)와 추가 계약서를 첨부해서 판매자 에게 보내면, 판매자는 다시 다른 조건의 계약 (counter)을 구입자에게 제시한다. 이런 상황에서 혼돈이 생겨서 계약이 성립된 것인지 안인지 애매모호 한 것, 상호간의 실수, 계약 성립요건이 충족되지 않은 것, 계약 당시에 어떤 압력을 받은 분위기에서 마음에도 없는 계약이 된 경우도 취소된다.

분할이 안 된 부동산을 판매한 경우에도 계약 취소된다. 여러 동업자간에 구입한 부동산을 한 동업자가 빠져 나간 자리를 채워주는 경우, 훗날에 소유권 일부 구입도 위법이 될 수 있다.

비싼 가격에 구입: 한인 사이에 매상, 수입, 시비가 많다. 부동산을 구입하면서 터무니 없게 비싼 가격에 구입한 탓에 피해를 당한다. 실제 수입과 지출이 비슷하지 않고서 큰 차이가 있다는 사실을 알면서도 믿게끔 설명한 것 때문에 비싼 가격에 구입되었다면 사기이다.

수입에 대한 거짓 설명이나 실제 있지도 않았든 사실을 설명함으로 믿게 한 것도 거짓설명이다. 이런 사실에 의존 한 사람은 이 사실이 정확한가를 재조사 할 의무가 없다.
 
부동산 업자: 부동산 업자로 인해서 피해보는 사람이 많다. 그 책임은 부동산 업자를 선정한 판매자에 책임 전가가 될 수 있다. 최근, 한인 부동산 업자가 K씨가, 구입자는 계약금 (deposit) 3만 달러를 “에스크로” 종결 때 지불한다고 계약 한 것은 계약 자체가 무효다. 결국 한인 판매자 한테 피해를 주고 외국인 구입자만 돕는 짖을 했다.

주택 매매 때에 한 부동산 업자 또는 동일 회사에서 구입자와 판매자 양자를 대변하는 2 중 부동산 업자가 된 때에는 이 사실을 서면으로 밝혀야 한다. 판매 위탁을 받은 부동산 업자가 구입자를 찾아서는 자기는 구입자만을 위한 부동산 업자라고 했을 때도 위법이다.
단 주택이 아닌 부동산은 제외된다. 부동산 업자는 “눈으로 보아서” 부동산에 결함이 있는가를 검사 해 줄 의무가 있는데도 이를 안 밝혔다면 잘못이다. 법은 이렇지만 현실적으로, 많은 부동산 업자들은 결함인지 아닌지를 분간 못하는 사람도 흔히 볼 수 있다. 결함이 있는데도 이 사실을 알지도 못하고서 아주 좋은 투자라고 설명했든 사건이 있다. 법원은, 부동산 업자 자기 개인 의견이라고 말하지만 자기의 지식을 믿도록 한 것은 거짖 의견에 의한 거짓 설명이다.

부동산 업자가 판매자나 구입자의 특별한 허락 없이 위조 서명을 하는 경우도 종종 있다. 이러한 여러 부동산 관련 법률 위반을 찾아서 계약을 취소함으로써 투사 손실도 회복하고 차압 방어용으로 활용 할 수 있다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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