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Short Sale 후 은행 융자 손실 청구 못한다.
10/07/2011 10:13 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,836  


Short Sale 후 은행 융자 손실 청구 못한다.

  은행이 Short Sale을 수락했다면, 은행 융자금 손실 청구를 못한다는 새로운 법이 지난 7 월 15 일부터 시행되었다. (SB 458)
과거에는, 재융자 또는 2 차 융자를 받은 단독주택 거주 소유주가 short sale을 당 한 후에도 손실 배상 책임을 할 수 있었다. 단, 은행 손실 배상 책임이 없다고 계약이 된 경우만 제외된다. 그래서, 재융자가 1 차인 경우에는 차압당하는 것이 short sale 보다 훨씬 좋았다. 왜냐하면, 1 차가 재융자 담보권을 회수함으로서 은행 손실 몫 까지도 완납 한 것으로 인정하는 것이 법이었기 때문이다. 물론, 은행이 융자 손실 배상 청구를 위해서는 법원을 통한 차압을 할 수 있다. 하지만 비용과 소송 절차 때문에 법원을 통한 차압은 현실적이지 못하다. 그렇기 때문에 은행이 대부분은 법원을 통한 차압을 거의 안한다. 하지만, 간혹은 한인 은행 경우에는 법원을 통한 차압을 하는 경우를 본 일이 있다. 이론적으로는 법원을 통한 차압이 가능하지만 현실적으로 은행에 큰 이익이 안 된다.
Short Sale 과정에서, 1 차 은행이 short sale을 수락 해 주는 경우도 있다. 그러나 2 차 융자나 “재산 가치 융자 (Line of credit)”을 제공한 은행이 short sale 수락을 잘 안 해 준다. 그러나 1 차 융자 은행의 short sale을 도와준다는 조건으로 행정비를 요구하는 2 차 은행이 많았다. 서로가 엉켜있기 때문이다. 담보권을 해제 해 주는 2 차 은행 행정비로서 $3,000 ~ $10,000을 요구한다. 많은 사람들이 2 차 은행이 이런 돈을 받고서 short sale을 수락 해 준 것으로 착각하는 사람들이 있다. 은행은 현재 계좌에서 폐쇄된 계좌로 변경하되 융자 잔금 청구를 계속 (charge off) 한다는 계약을 요구한다.
최근에, 임씨가 이 문제로 재판까지 받았다. 부동산 업자는, ‘챠지오퍼 (charge off)“ 뜻은, 2 차 은행이 빚 탕감 해 준다는 내용이므로 short sale을 수락한 것이다. 서명을 하라고 요구했다. 임씨는, charge off 뜻은, 앞으로도 계속해서 돈 지불을 하라는 뜻이다. 서명을 안 해 주었다. 부동산 업자는 부동산 수수료 청구를 했다. 법원은 임씨의 주장이 맞다고 승소 판결을 했다. 처음은 판사도, charge off 라는 말이 융자 탕감 시켜 주겠다는 뜻 안이냐 ! 판사도 이 뜻 해석에 잠시 햇 갈렸지만 임씨한테 승소 판결을 했다. 임씨의 사건 처름, 분명히 2 차 은행에서는 Charge Off 시킨 것인데도, 부동산 업자들이 2 차 은행이 융자 잔금 청구를 안한다고 수락했다면서 거짖 설명을 한 것이다. 분명한 법적 문제를 알지도 못하면서 Short Sale 만 하면 모든 부채가 정리 된 것으로 거짖 설명을 한 것이다. 많은 한인들이 이렇게 해서 Short Sale로 처분 한 사람들이 있다.  과거 2 차 은행에서 charge off 시켰기 때문에 돈을 지불 하라는 은행 독촉을 받고 있는데, 어떻게 하느냐는 질문들이 쏟아지고 있다.
한인들 사이에서, charge off 라는 영어 해석을 잘못함으로 short sale 수락을 했다고 믿었지만 실상은 은행에 지불 책임이 남아있다. 2 차 은행이 계속해서 손실 청구를 할 수 있는데도 영어 해석을 잘 못 한 것이다. 동일 은행에서 1 차 와 2 차 융자를 받았지만 2 차 융자에 대해서는 short sale 수락이 안 된 경우도 있다. 2 차 은행에서 short sale을 한 후 어느 날 갑자기 수금대행사 (Collection Agency) 로부터 체납된 융자금 지불 통고를 받은 한인이 있다. 은행 손실금 지불을 하지 않으면 직장 월급에서 매달 얼마씩 돈을 받아 가겠다는 전화를 받았다는 사람도 있다.
다행이도 새 법에서, 이런 사람한테도 보상 청구를 못하게 했다. 비록 과거에 2 차 은행이 1 차 은행의 short sale을 돕기 위해서 행정비만 받고서 short sale을 수락 해 주었다고 해도 2 차 은행은 융자 손실금 청구를 못한다. 새 법에서는, Short Sale을 수락 해 줄 것이니까 추가 돈을 지불하라고 요구하지 못한다. 그러나 본인, 부동산 업자, 친인척, 다른 은행에서 자발적으로 추가 돈을 지불하겠다고 제안 했을 때는 법에 저촉되지 않는다. 이런 문제로 인해서 융자 사기에 휘말려 들기가 쉽게 되어있다. 새 법은, 저당이 다른 부동산에도 연결되어 있는 융자, 매매 사기, 융자 사기, 제 3 자에 의한 사기, 부동산 고의적 훼손, 손상 인 경우, 법인체 소유권은 제외된다.
새법으로 인해서, 미래에는 (1) 2 차 은행에서 행정비만 받고서 담보권을 해제 해 주든 것을 거절 할 수 있다. 결국 Short Sale이 더욱 어려워 질수 있다. (2) 2 차 은행이 손실 잔금을 받기 위해서 차압으로 몰릴 수 있다. (3) Short sale을 수락 받기 위해서는 더욱더 융자 사기범죄에 휘말려 들 수 있다.

김희영   김희영 부동산 (951) 684 - 3000
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