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융자조정 절차
07/27/2011 06:31 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,251  


융자조정 신청 통고와 심의 일정 절차법이 있다. 융자 조정 선별 대상자는 수입에 대한 지출 비율이 31 % 이상이라야 한다. 55 % 이상 초과된 사람에게도 받아 준다. 단 55 % 이상의 지출자는 FHA 융자 상담원 승인 하에 은행이 융자 조정을 해 준다. 이론적으로는 지출이 55 % 이상 되어도 융자 조정이 수락될 수 있다는 것이다. 은행은 월부금을 지불 못하는 사람에게 차압을 당하지 않는 대체 방안이 있다는 것을 분명히 통고 할 의무가 있다. 은행이 이런 통고를 안 하고서 차압을 했다면 새로 차압을 시작해야 된다. 은행은 채무자와 직접 대화를 통해서 채무자 재정상태를 파악해서 차압을 피 할 수 있는 방안이 있다는 것을 사람이 직접 또는 전화를 해야 된다. 은행의 website에도 차압 대체 방안을 공고해야 된다. 무료 전화 번호, 어떤 절차를 통해서 차압 대체방안을 선택 할 수 있다는 것을 표기해야 된다.

채무자가 은행에 추가 만남을 요구했을 때는 14 일 이내라야 하고, 채무자의 재정상태를 파악한 이후에 차압을 대체 할 수 있는 방안에 대한 대화를 해야 된다. 차압 대체 방안 통고 내용을 1 종 우편으로 보내야 하고, 내용에는 무료 전화번호와 HUD에서 인정하는 상담원 연락처도 기재해야 한다. 채무자의 전화 연락처를 기재 해 두어야 하고 다른 시간에 3 번에 걸쳐서 채무자와 연락해야 하고 기록을 만들어야 된다. 은행에서 자동 응답기를 사용한다면 이 법에 위배된다. 은행이 채무자에게 전화를 했는데도 2 주 까지 은행으로 연락을 안 했을 때는 은행은 수취인 확인 등기 우편에 무료 전화번호와 website 정보를 제공해야 하고 추가로 10 일의 시간을 더 준 다음에 3 개월 체납이 되었으면 차압 시작인 체납등록 (NOD)을 시작할 수 있다.

은행에서 융자 조정 신청하라는 통고를 받은 날짜로부터 10 일 이내에 은행에 신청서를 접수시켜라, 은행은 접수받은 10 일 이내에 서류를 받았다는 통고를 해라. 신청자의 서류를 받은 날로부터 30 일 이내에 서류 검토를 해서 서류 완벽 또는 미비 통고를 해야 한다. 서류 미비 통고를 받은 날로부터 10 일 이내에 보충 서류를 제시할 것을 요구한다. 만약에 이 일자를 위반 했을 때는 융자 조정 부결을 시킬 수 있다. 자격이 안 되는 사람에게는 Short Sale 또는 소유권 자발적 반납 (Deed in lieu of foreclosure), 차압을 하도록 한다. 은행이 차압 대체 방안을 통고한 이후에는 은행이 개인적 차압 또는 법원을 통한 손실 배상 차압 (judicial foreclosure)도 할 수 있다. 비록 주택에 대한 법원 차압은 희귀하다. 융자 받은 기간이 2003 년 1 월 1 일 ~ 2008 년 1 월 1 일 사이의 채무자에게는 90 일 추가 유예 체납 기간이 있다. 즉 180 일 이상 체납이 되어야 차압을 할 수 있다. 융자 액수가 많은 것에 대해서는 은행이 법원에 의한 차압을 통해서 은행 손실 청구를 하고 있다.

만약에 채무자와 접촉을 하지 않았다면, 법원을 통해서 임시 동결 또는 차압 유예 명령 신청을 할 수 있다. 은행 또는 은행 대리인이 차압의 체납 등록(NOD)을 할 때에 채무자와 연락 했었다 또는 은행이 법에서 규정한 되로 채무자에게 통고하도록 한 모든 규정을 준수했다는 진술서를 작성해야 된다. 만약에 이런 것을 등록하지 않았거나 거짓이었을 때는 차압 중단을 위한 명령 청구를 할 수 있다. 2008 년 8 월 13 일 이전에 차압을 시작했지만 차압 경매가 이루어지지 않은 부동산에 대해서는 이 법률에 의해서 새로 통고를 주어야 한다. 차압 대체 방안 통고가 연방 정부 융자 규정보다 우선하지는 않는다. 은행이 차압을 하려면, 채무자가 융자 조정신청을 한 이후 부결이 된 후 또는 융자 조정 신청 마감일이 경과 되었는데도 신청서를 제출 안한 시간 이후에 차압을 위한 체납 통고 등록을 할 수 있다. 그리고 은행이 채무자에게 차압 이외에는 다른 대체 방안이 없다는 통고를 한 이후에 체납 등록을 할 수 있다.

은행에 따라서 약간의 차이가 있지만 은행들이 추가로 요구하는 서류는, (1) 최근 월급 수령과 현 고용주한테서 언제부터 몇 년 몇 개월 고용되었는가. (2) 최근 은행 잔고 증명, (3) 최근 2 년간 세금보고서 (4) 사업체 운영자는, 개인의 서류 요구 사항 이외에도 ①손익 계산서 (Profit & Lost Statement), ② 최근 4 개월간의 은행 계좌 사본, ③ 사업체 운영 기간 ④ 기타 수입이 있는 경우에는 기타 수입 증명을 추가로 요구한다.

그렇다면, 은행이 융자 조정 절차법 위반을 했을 때는 은행 상대로 어떤 청구를 할 수 있으며, 소유권 반환, 피해 청구의 길이 있느냐 ? 융자 조정을 받을 수 있느냐 하는 현실 문제가 있다. (끝)

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