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은행 채권 (债权:Note) 구입 (3)
07/27/2011 06:26 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 4,476  


소유권 보험 기록에서 저당, 건축 공사 관련 저당 (mechanics' liens), 담보 계약 (deed of trust), 2 차 저당 (junior liens), 법원 판결 저당 (judgment liens), 재산세 체납 기록(delinquent taxes)도 검토해야 된다.

채권 구입자는 약속 어음 원본 이외에도, 담보 계약서(deed of trust)와 담보 계약서 양도증서 (assignment of the deed of trust) 도 있어야 된다. 그래야 채권 구입자가 채무자 상대로 차압을 할 수 있다. 한 사건에서, Option One 은행이 재융자를 해 주었다. 그 후에 융자는 2 곳의 다른 은행으로 팔려 나갔다. 그 후 Well's Fargo 은행으로 또 팔려갔다. Well's Fargo 은행이 차압을 시작했지만 실제로 ‘담보권 양도 (assignments of the deed of trust)가 없었다. 차압이 된 후에 퇴거 소송을 시작했다. 차압당한 주택 소유주는 바보처럼, 퇴거 소송 중에 은행이 소유권 확보한 것이 옳다는 서명을 해 주게 되었다. 이 결과 은행은 쉽게 퇴거를 시킬 수 있었다. ‘담보권 양도 (assignments of the deed of trust) 증서가 없는 상태에서 차압을 한 것은 분명 잘못된 차압이었다. 그러나 주택 소유주가 소유권을 인정해주는 것에 서명을 함으로 차압이 유효한 것으로 확정 되었다. 훗날에서야 은행이 이 서류를 확보했든 사건이 최근에 있었다.

이뿐 만이 안이라 부동산 공동 개발 지역에 대한 규약 (CC&R), 콘도 개발 (Condominium developments)에 대한 법적 제한, 재개발 지역, 건축에 대한 규제 같은 것도 조사해야 된다. 은행 채권 구입자에게 ‘소유권 보증 보험(title)이 계승될려면 소유권 보험 양도 증서( assignment of endorse)를 받아야만 된다.

구입자는 Title 회사로부터 ‘소유권 보험 보증서 (Endorsement (Title 104.1 Endorsement))를 받아야 유효하다. 그렇지 않으면 title 보험이 없다. 구입 이전에 받아 두어야 한다. 채권 구입에는 판매자의 모든 권리, 채권 소유권 (title), 융자에 대한 재산권, 융자 서류, 융자에 관련된 모든 서신, 구두 약속이나 담보권 내용들이 포함되어야 한다.

월부금 징수, 융자에 따른 행정 업무 권리(servicing right), 융자 체납 시에 차압이나, 임대권과 부동산 관리를 위한 법원 집달리 채용 (receivership) 권리 행사를 위한 집행권한도 포함되어야 한다. 채무자가 파산신청을 했을 때에 은행이 어떤 대응을 했는가에 관련된 편지 및 서류, 부채 징수를 위한 절차와 관련된 내용들을 모두 챙겨야 한다. 체납이 되었을 때에 은행이 채무자에게 어떤 통고와 서신을 보냈는지에 대한 자료 내용도 있어야 된다. 법적으로 채권자에게 법적 절차 의무를 요구한다. 법 절차 되로 하지 않았을 때는 note 구입자에게도 책임이 부과된다. 융자가 하나만 있는 것이 안이고 여러 건의 융자가 관련되어 있는 경우도 있다. 다른 은행에 권리 이전 해 준 경우도 있다. 이러한 허락이 있었는가도 알아야 한다. 보증인이 있다면, 보증 계약에 대한 내용도 있어야 한다.

환경조사 (Phase I, phase II) 조사가 되어 있는가, 다른 환경 조사, 채무자가 환경 위험 물질을 취급하는 곳인지를 조사해야 된다. 건축 완공이 안 된 부분이 있다면, 마지막 공사까지의 비용과 완공 요구사항을 알아야 한다. 채권 구입자가 은행과 같이 채무자와 직접 또는 간접적으로 융자 흥정에 관여 하게 되면 융자를 운영한 사람으로서 채무자에 대한 책임이 된다. 채무자가 은행 상대로 소송 할 것이 없었는가를 검토해야 한다. 서류상의 하자 또는 융자 운영상의 문제점이 있었는가를 찾아야 한다. 그리고 보증인과의 문제도 검토해야 한다. 융자 운영자로서의 지식이 있어야 된다. 자기가 채권자라고 해서 채무자에 대해서 운영이나 간섭을 할려고 하면 안 된다.

구입자는 채무자와 융자금 지불을 단기적으로 일부 면제 또는 조정을 해 주어야 된다고 판단을 했다면 진실 되게 해야 한다. 만약에 채무자의 부동산 소유권 취득을 원하는 목적이 있으면서, 거짓으로 융자 조정에 응한다면 사기에 해당될 수 있다. 융자 조정을 해 주더라도 만약에 2 차 융자(junior lien holder)의 허락 없이 하게 되면 조정 해 준 몫에 대해서는 오히려 2차 융자 은행이 상위권의 담보자 위치가 될 수 있다. 융자에 대한 정부 규제와 채무자와의 융자를 알아야 한다. 융자 조정은 융자 만기 기간 연장, 경제적인 조건 수정, 채무자와 완전히 다른 융자 조건을 계약 할 수 있다. 만약에 보증인 허락 없이 하게 되면 보증인의 책임이 소멸된다. 차압 절차 위반이 되면 차압이 지연되고, 채무자는 불법 차압 청구를 할 수 있다. 차압에서 대부분은, (1) 차압할 조건이 안인데 차압을 시작했다는 것과 (2) 차압 절차법 위반을 청구하게 된다.

경제적 어려움에 처한 채무자는 파산을 고려하게 된다. 채무자의 파산 신청 시에 어떻게 대처해야 하는 가도 알아야 한다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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