김희영의 부동산칼럼

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파산을 알고서 파산 신청
07/27/2011 06:20 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,955  


최근 갑자기 파산에 대한 질문을 많이 받고 있다. 파산 선전하는 사람들의 말을 못 믿겠다는 것이다. 신문 광고에 보면, 파산만 하면 차압도 막고, 모든 재산을 영원히 간직 할 수 있는 것처럼 선전하는 사람들이 있기에 혼란 서럽단다. 자기들 선전대로라면, 모두가 파산을 하지 왜 안하겠느냐 ! 파산만 하면 모든 빚에서 해방되는 것으로 선전하는 사람들이 오히려 이상하게 보인다는 것이다.

빚, 갚아라는 독촉 전화와 편지를 받게 되면 정신적으로 괴롭고 또 살맛도 안 난다. 잠을 편안하게 잘 수도 없고 밥 생각도 없어진다. 이런 때에 파산을 생각하게 된다. 재산이라도 많다면 한 두 개 팔아서 빚 청산을 할 수 있지만 아무것도 없을 때는 난감하다. 채권자들이 돈 갚아라는 성화에 시달리는 것을 피하기위해서 파산을 하는 것이다. 파산제도는 성경에서 7 년에 한 번씩 남의 빚을 탕감 해 주어라 (신명기, 느헤미야, 레위기)는 제도이다. 파산 제도가 채무자 보호를 위한 것이라고 생각하는 사람이 있지만 실상은 채권자 보호이다. 파산으로 빚 독촉에서 해방 될 수 있다. 여기에는 고통도 따른다.

법에서 허용하는 재산만 남기고 모든 재산을 포기함과 동시에 법에서 허용하는 부채만 정리하는 방법이 있다. 이것을 파산 7 이라고 한다. 또 모든 재산을 유지하면서 법적으로 허용되는 일부 부채만 지불하고 일부 부채는 탕감받는 파산이 있다. 이것을 파산 13 이라고 한다. 재산을 유지하면서 일부의 빚에 대한 월부금은 지불 할 수 있지만 현재의 모든 빚에 대한 월부금을 지불 할 능력이 안 되는 경우에 파산 13을 택한다. 파산 법원의 재산 관리인은 채무자의 재산에 대해서 채권자 보호를 해 주는 대가로 채무자 재산관리를 통해 수수료를 받는다. 일반적으로 파산을 2 가지로 분류한다. 하나는 현재의 모든 재산을 정리해서 부채를 정리하는 것이다. 다른 하나는, 재산을 소유하면서 일부 부채를 지불하는 것이다.

재산은 좀 있지만, 현재 수입에서 모든 빚의 월부금을 지불 못하겠으니 파산을 하면 안 되느냐는 사람들이 있다. 재산 상태와 빚의 전체 액수에 따라서도 파산을 할 수 있고 없을 수도 있다. 재산이 많으면 파산 13을 못하고 파산 11을 해야 하는 경우도 있다. 파산 13 자격은 담보 액수가 $1,010,650 이하 그리고 무담보 액수는 $336,900 이하라야 된다. 이 액수 보다 많은 사람은 파산 13을 신청 할 수 없고 파산 11을 신청해야 된다.

이외에도 파산 13을 신청할려면 수입이 있어서 담보된 월부금을 지불 할 능력이 되어야 한다. 물론 2004 년도의 한 판례에서는 40 %의 equity 가 있기에 모든 담보에 대한 월부금이 없다고 하더라도 파산 13을 인정 해 준 사건이 있다. 하지만 모든 사람에게 이런 판례가 적용 될 수 있다고 보장을 못한다. 차압에 휘말리다 보니까 파산을 함으로 재산을 유지 할 수 있다고 생각하는 사람들이 있다. 그리고 빚만 있다면 아무나 파산을 신청 할 수 있는 것이 안이다. 파산을 할려고 해도 파산 자격이 되어야 만 파산 신청을 할 수 있다.

윤씨는 차압 통고를 받게 되었다. 파산 신청만 하면 차압 중단이 된다는 선전을 보았단다.
변 호사 장씨를 찾아가서 파산 신청을 했다. 파산 신청 후에 알게 된 것은, 융자조정이나 Short Sale 신청으로 꼭 파산을 안 해도 된다는 것을 알게 되었다. 부동산 업자는 융자 조정 보다는 Short Sale을 선택하라고 조언했다. 월부금 2 곳을 지불 하느니 차라리 빚을 털어 버리면 마음 편히 살수 있다고 하더란다. 그리고 융자가 2 개 있지만 Short Sale만 하면 2 차 융자에 대해서도 돈 지불을 안 해도 된다기에 이 말을 믿었다. 어느 날 2 차 은행인 Bank of America 로부터 Short Sale에 대한 편지가 왔다. 편지 내용은, BOA 2 차 융자 $77,824.74에 대해서 Charge Off를 시키며 Certified funds를 보내오는 되로 2 차 저당을 해제 시키고 Short Sale 매매 경비 명세서(HuD-1)을 보내 주겠다는 내용이었다.

부동산 업자는 2 차 융자 허락이 나왔다. 은행 편지 내용을 바라. 2 차 융자 빚에 대해서 탕감 시켜 준다는 말을 “charge off”라고 한다는 설명이었다. 은행에서 보내온 Short Sale 수락 편지에 서명을 해라. 실제 은행 편지 내용을 정확하게 하면 완전히 다른 내용이다. Short sale을 허락하되 융자 잔금 청구를 계속하겠다는 것이다. 그리고 2 차에 대한 보증한다는 서명을 하라는 것이다. 나는, 이 부동산 업자는 사기꾼이다. 매매 수수료 받아 먹을려고 알지도 못하면서 서명하라고 한다. 서명하지 말라고 조언 해 주었다.

문제는, Short Sale 수락을 안 했기 때문에 2 차 융자 정리를 위해서 파산을 해야 하는 문제가 발생한 것이다. 이제는 파산 문제가 발생했다. 장씨가 청구한 파산은 기각을 당했다. 파산에 따른 서류와 교육을 안 받았다. 결국 첫 번 파산에 대해서 기각을 당했기 때문에 2 번째 파산 신청 시에는 원칙적으로, 파산 신청을 했다고 하더라도 채권자가 계속 빚 독촉을 할 수 있는 문제가 발생하게 된다. 기각을 안 당했으면, 채권자 빚 독촉에서 보호를 받는다. 파산을 이렇게나 쉽게 생각하는 사람들이 있다. 우리 한인 사회에 몇몇 변호사라는 사람들이 너무나 허위 과대 선전을 함으로 많은 피해자가 발생한다. 자기 법률 분야에 대해서도 공부 좀 하고 바른 조언을 해 주어야 된다. 파산 신청을 하로 왔다고 해도, 내용을 파악 한 후에는 바른 길로 안내 해 주어야 된다. 법적 보호를 받으러 간 사람한테 피해를 주면 안 된다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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