한인들도 채권(Note)구입에 관심이 많다. 은행 어음, 즉 채권(债权) (Promissory Note; Note)을 구입해서 돈을 벌겠다는 것이다. 불경기로 은행에서 채권을 판매하겠다면서 구입자를 찾고 있다. 채권 구입으로 돈을 벌수도 있지만 잘못 구입하면 망한다. 채권을 구입 한다는 것은 절대로 쉽지 않다. 부동산 구입보다 더 어렵다. 대부분의 채권은 부실 융자를 구입하는 것이라서 더욱 어렵다.

채권을 구입할 때는 법률적 그리고 경제적으로 파생될 여러 문제들을 종합해서 분석해야 된다. 잘못하면 일확천금의 꿈은 바람과 함께 사라진다. 오히려 피해를 당할 수도 있다. 채권 구입은 담보권을 구입하는 것이다.

채권 구입자는 은행이 부동산을 담보로 융자를 주면서 월부금을 어떻게 지불하겠다는 담보권 구입이외에도 월부금을 지불 못하는 채무자를 통해서 계속해서 월부금을 받아 낼 수 있는 방법, 채무자에게 융자 조정, 담보물에 대한 차압도 먼저 구상해야 된다. 이뿐만이 아니다. 채무자가 과거 은행 잘못에 대한 소송, 파산에 대한 대책도 강구해야 한다.

채권 판매 목적 : 은 행이나 개인이 융자를 제공한 후 융자 지불약속 채권(债权)을 제 3자에게 왜 판매할까 ? 여러 가지 사연이 있을 수 있다. 갑자기 돈이 필요하거나, 다른 사람에게 현찰을 지불하기 위한 준비도 생각할 수 있다. 이 뿐만이 안이라 부동산 가치 하락, 불의의 사고로 인해서 돈이 급하기에 “약속 어음”인 “채권”을 판매하게 된다. 그리고 현재의 이자가 낮기 때문에 현재의 순수 재산가치 보다도 미래에 더욱더 순수 재산 가치가 상승할 수 있다고 판단할 때, 전국적인 불경기로 인해서 현찰을 확보 했다가 가격이 더 폭락했을 때 또는 다른 부동산 구입 목적인 때에 돈 지불 약속 어음을 판매하게 된다.

은행에서도 자금 마련을 위해서 판매한다. 채무자가 돈 지불이 어려울 수 있다는 것을 알기 때문에 은행이 손해를 보고서라도 채권 회수를 하자는 목적도 있다. 거대한 은행에서도 돈 받기가 어려우니까 은행의 담보권을 판매하는 것이다. 은행이 융자 월부금을 제때에 받지 못하는 부실 융자를 제 3 자에게 판매한다. 은행이 이런 사실을 숨기고서 판매를 한다면 Note 구입자에게 법적 문제가 발생할 수 있다. 그러나 은행은 이런 사실을 알고서도 밝히지는 않을 것이다. 융자 결함에 대해서 밝혀야 하기 때문이다. Note 구입자는 융자 구입 계약서에 기재 될 내용과 융자 내용 분석, 채무자 상태 분석, 그리고 부동산 분석이 뒤따라야 한다.

채권 구입자의 경제적 가치 판단 사항 : 판 매자는 현 상태 (AS IS)로 판매하고자 한다. 채권 구입자는 판매자의 note 판매 동기, 최하 액수, 흥정 시간 같은 것을 알아야 한다. 은행이 부동산을 담보로 융자를 주면서 월부금을 어떻게 지불하겠다는 담보권 구입이외에도 월부금을 지불못하는 채무자를 통해서 계속해서 월부금을 받아 낼 수 있는 방법, 채무자에게 융자 조정, 차압 가능성도 먼저 구상해야 된다. 이뿐만이 안이라, 채무자가 과거 은행 잘못에 대한 소송, 파산에 대한 대책도 강구해야 한다. 한인 은행 한 곳에서 H 회사 B 씨에게 $20,000,000 융자를 제공했다. 불경기로 월부금 징수가 잘 안 되고 있다. 은행은 이 채권을 판매하고자 나에게도 연락이 왔다. 담보물의 현재 가치는 $1,500,000 받기도 어려운 부동산 인데도 융자는 $20,000,000 dollar 다.
 
은행은, 50 % 할인은 가능하다는 말이다. 채권 구입자 입장에서는 단순히 50 % 할인이라고 하기에 좋다고 생각 할지 모르지만 현실은 그렇지 않다. 은행이 왜 이런 담보물에 거액을 융자 해 주었을 까도 의심스럽다. 또 의심스러운 것은 왜 개인한테 차압도 안하고 또 은행 손실 청구도 못하고 있을 까하는 의심도 간다. 은행이 차압도 안하고 또 손실 청구도 안하고서 단순히 채권 판매에만 매달릴까하는 의아함과 궁금증은 쉽게 풀이가 되기도 한다.

채권 구입자는 최악의 상태에서 담보물 회수 가치가 얼마나 되겠느냐는 것을 먼저 계산해야 된다. 채권 구입자는, 융자 계약되로 돈을 지불하지 않는다고 해서 차압을 하면 되겠다고 생각하겠지만 여기에도 경비가 지출되며 여러 걸림돌이 있다.

부동산을 판매할 때 융자 받기가 어렵기 때문에 판매자가 구입자에게 개인적으로 융자를 제공 (owner carry) 한 경우도 있다. 그러나 판매자가 돈 지불 약속 어음을 할인해서 급하게 돈으로 사용할 수도 있다. 이런 경우에 보통 액면가의 20~30 % 할인을 받아서 구입한다. 물론 융자 만기일도 감안한다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000