*2026년 캘리포니아 주지사 선거를 앞두고 어제(3일) 첫 TV 토론회가 열렸습니다. 뉴섬 주지사는 출마할 수 없지만 노숙자·치안·이민·기후정책까지, 사실상 뉴섬 행정부의 성적표가 쟁점이 됐습니다.

*미국 전역의 주택 시장이 바이어에게 유리한 시장으로 변하고 있지만, 유독 캘리포니아는 예외적인 행보를 보이고 있습니다. 특히 북가주 베이 애리아는 리스팅 가격보다 비싸게 팔리는 반면, 남가주는 소폭 할인된 가격에 거래되는 등 같은 주 안에서도 시장이 양극화되는 현상이 뚜렷합니다. 관련 내용 알아보겠습니다.

박현경 기자!

1. 어제 캘리포니아 주지사 선거 첫 토론이 열렸는데요. 전체 분위기는 어땠는지, 그리고 토론 주제가 무엇에 집중됐는지 전해주시죠?

네. 이번 토론은 샌프란시스코에서 열렸고, 민주당 후보 6명과 공화당 후보 1명이 참석했습니다.

개빈 뉴섬 주지사가 직접 무대에 서진 않았지만, 토론 내내 뉴섬 행정부의 정책 전반이 사실상 “심판 대상”처럼 다뤄졌습니다.

뉴섬 주지사의 정책적 실책을 비판하면서 각자의 대안을 제시하는데 집중하는 모습이었습니다.

특히 노숙자 예산, 생활비 폭등, 범죄 대응, 전기차 정책과 이민 문제까지 캘리포니아 유권자들이 가장 체감하는 이슈들이 총출동했습니다.



2. 먼저 노숙자 문제 얘기가 가장 거셌다는 평가가 많던데요?

맞습니다.

노숙자 문제는 거의 토론의 상징적 화두였습니다.

LA시장 출신 안토니오 비야라이고사 후보가 특히 강하게 뉴섬 정부를 압박했는데요.

“주정부 차원에서만 240억 달러를 썼고, 카운티와 시까지 합치면 더 많은 돈을 쏟아부었지만 노숙자 문제는 계되고 있다” 직격탄을 날렸습니다.

즉, 돈을 많이 썼는데 근본 원인을 해결하지 못했다, 이러한 부분을 민주당 후보가 민주당 정부를 정면 비판한 거라 상당히 인상적이었습니다.



3. 민주당 후보들끼리도 색깔이 다르잖아요. 이번 토론에서 그 균열이 확실히 드러났나요?

네, 이번 토론의 핵심 중 하나가 바로 민주당 내 ‘진보 대 중도’ 갈등이었습니다.

진보 후보들은 억만장자 증세, 렌트 컨트롤 확대 같은 정책을 내세웠고요.

중도 후보들은 그런 정책이 “경제를 죽이고 일자리를 내보낼 수 있다”면서 신중론을 폈습니다.

특히 부자 증세를 놓고 톰 스타이어 후보와 산호세 시장 맷 마한 후보가 정면으로 충돌했습니다.



4. ‘캘리포니아를 다시 살기 좋은 곳으로 만들겠다’는 말은 누구나 하지만, 구체적으로 어떤 대책들이 나왔습니까?

생활비 문제를 두고 후보들이 꽤 강한 표현을 썼습니다.

예를 들어, 하비에르 베세라 전 연방 보건복지부 장관은 렌트비 안정과 유틸리티 요금, 주택 보험료를 동결하겠다는 공약을 내놨습니다.

그러니까 요금이 왜 오르는지 원인을 먼저 파악할 때까지 급격한 인상은 막겠다는 겁니다.

그런가하면 토니 서먼드 교육감은 억만장자 증세와 세액공제 확대를 이야기했습니다.

반면 비야라이고사 후보와 공화당 스티브 힐튼 후보는 “정유소 규제를 완화해 개솔린 가격을 낮추겠다”면서 규제 철폐를 전면에 내세웠습니다.



5. 이민 문제도 상당히 크게 다뤄졌다고요?

그렇습니다.

특히 트럼프 행정부의 강경 이민 단속이 이어지는 상황에서, 민주당 후보들은 모두 이민자 보호 입장을 분명히 했습니다.

비야라이고사 후보는 “ICE에No라고 말해야 한다”는 식으로 아주 강경한 표현을 썼고요.

톰 스타이어 후보와 토니 서먼드 후보는 ICE 해체까지 지지한다고 했습니다.

또 토니 서먼드 후보와 맷 마한 후보는 서류미비 이민자에게 시민권으로 가는 합법적 경로를 만들 필요가 있다고 강조했습니다.



6. 토론에 공화당 후보는 스티브 힐튼 한 명이었죠? 어떤 전략이었습니까?

힐튼 후보는 일관되게 “민주당이 지난 16년 동안 주정부를 장악했고, 지금 이 혼란은 민주당 정책의 결과다” 이렇게 공격했습니다.

그러면서 생활비와 치안 문제를 모두 민주당 책임으로 돌리는 프레임을 잡았고요.

동시에 공화당 표 결집을 노렸습니다.

재미있는 건, 힐튼 후보가 토론에 불참한 공화당 경쟁자 채드 비앙코 리버사이드 카운티 셰리프 국장을 공개적으로 공격하면서 사실상 “내가 공화당 단일 후보가 돼야 한다”는 메시지를 던졌다는 점입니다.



7. 후보들 사이에 공방이 꽤 날카로웠던 장면도 있었다고요?

네, 가장 화제가 된 장면 중 하나는 맷 마한 후보가 억만장자 톰 스타이어 후보에게 “당신 답변을 믿기 어렵다”고 하면서요,

“믿기 어려운 이유가 30억 가지나 된다”는 식으로 공격한 겁니다.

이건 스타이어의 순자산을 꼬집은 발언인데요.

여기서 민주당 내에서도 ‘부자 후보를 믿을 수 있느냐’라는 갈등이 그대로 드러났습니다.

이에 스타이어는 자신이 ‘부자이지만 부자에게 세금을 더 걷겠다’고 주장하면서 노동자들의 지지를 받고 있다고 강조했는데요.

맷 마한은 “억만장자 부유세는 기업과 일자리를 캘리포니아 밖으로 내보낼 수 있다”고 반박했습니다.



8. 이번 선거는 아직 유권자들의 관심이 폭발적이진 않다는 얘기도 있어요. 여론은 어떻습니까?

네, 지금 흐름을 보면 “레이스가 매우 열려 있다”고 볼 수 있습니다.

여론조사를 보면 아직 특정 후보가 압도하지 못하고, 오히려 지지 후보를 정하지 못한 유권자가 가장 많은 상황입니다.

그래서 앞으로 TV토론이 더 이어지고, 생활비·치안 같은 민생 이슈가 본격적으로 부각되면 판세가 급격히 움직일 가능성이 큽니다.



9. 후보들의 선거자금, 돈 문제도 관심이죠? 누가 가장 앞서 있습니까?

토론과는 별개로 자금력에서 확실히 눈에 띄는 후보는 억만장자 톰 스타이어입니다.

지난해 2025년 한 해 동안 모금액이 약 2,890만 달러로 가장 많았는데요.

대부분 본인이 낸 돈입니다.

그 다음으로 케이티 포터 전 의원이 610만 달러, 스티브 힐튼이 570만 달러, 하비에르 베세라가 520만 달러 수준으로 뒤를 이었습니다.

그리고 유권자가 2천3백만 명이 넘는 캘리포니아에서는 광고비가 천문학적이기 때문에, 결국 자금력은 현실적으로 후보 경쟁력과 직결된다는 평가가 나옵니다.



10. 마지막으로, 이번 첫 토론이 주는 메시지는 뭡니까? 앞으로 쟁점은 어디로 갈까요?

한마디로 “뉴섬 이후 캘리포니아의 방향”이 본격적으로 갈라지기 시작했다는 점, 짚어볼 수 있습니다.

민주당 후보들은 같은 당이지만 정책 노선이 확연히 다르고요.

공화당은 민주당 장기집권의 피로감을 파고들려 하고 있습니다.

앞으로는 생활비와 치안, 노숙자 문제 해결 능력— 이 세 가지가 거의 승부처가 될 가능성이 높고요,

특히 유권자들이 체감하는 “내 렌트비와와 개솔린 값이 내려갈 수 있느냐”, 이런 생활비가 가장 강한 기준이 될 것으로 보입니다.



11. 다음 소식입니다. 캘리포니아 주택시장이 ‘두 개로 갈라졌다’ 이런 분석이 나왔습니다. 어떤 내용입니까?

네, 부동산 정보업체 레드핀(Redfin)의 새 분석에 따르면, 미국 전체적으로는 바이어들이 집을 리스팅 가격보다 싸게 사는 이른바 ‘buyer’s market’ 흐름이 강해지고 있는데요.

캘리포니아는 일부 지역에서 여전히 반대로 움직이고 있습니다.

특히 샌프란시스코, 산호세, 오클랜드 같은 북가주 베이 에리아 대도시는 평균적으로 리스팅 가격보다 더 비싸게 거래되는 현상이 이어지고 있어서, 캘리포니아 시장이 ‘과열 지역’과 ‘할인 지역’으로 갈리고 있다는 분석입니다.



12. 실제로 리스팅 가격보다 비싸게 팔리는 도시가 그렇게 많지는 않죠?

그렇습니다.

레드핀에 따르면 전국에서 “집을 살 때 리스팅 가격 이상으로 지불하는 게 흔한 도시”가 단 4곳뿐이었는데요.

그중 3곳이 캘리포니아였습니다.

샌프란시스코는 2025년 기준 평균 거래가가 리스팅 가격보다 3.8% 더 높아서 전국에서 가장 높은 프리미엄을 기록했고요.

산호세는 평균 2.3% 높은 가격에 팔리면서 전국 3위, 오클랜드는 평균 1.3% 높아 전국 4위였습니다.   캘리포니아 외 지역에서는 뉴저지 뉴어크가 유일하게 평균 3.1% 더 높게 거래되는 도시로 포함됐습니다.



13. 북가주 베이 에리아는 전국 흐름과 완전히 반대네요. 그 이유가 뭡니까?

레드핀은 가장 큰 원인으로 AI 붐을 지목했습니다.

AI 산업이 확장되면서 관련 인력이 다시 베이 에리아로 몰리고 있구요.

또 원격근무가 줄어들면서 “사무실로 돌아가라”는 흐름이 강해진 점도 집값을 끌어올리는 요인으로 봤습니다.

여기에 베이 에리아 특유의 ‘리스팅 가격을 일부러 낮게 책정해서 경쟁을 유도하는 관행’도 영향을 준다고 분석했습니다.

결국 비딩 워(bidding war), 즉 입찰 경쟁이 다시 활발해진다는 뜻입니다.



14. 이런 가운데 “캘리포니아 집값은 정말 잘 버틴다” 이런 말도 나왔죠?

맞습니다.

레드핀의 한 수석 이코노미스트(대릴 페어웨더)는  “캘리포니아 시장의 회복력”을 강조하면서, 이 지역에서는 리스팅 가격보다 싸게 사는 게 여전히 드문 현상이라고 평가했습니다.

즉 미국 전체가 주춤해도 캘리포니아 핵심 시장은 버티고 있다는 겁니다.



15. 그런데 반대로 다른 주들은 큰 폭으로 ‘할인’이 붙는 도시도 많다면서요?

네, 특히 플로리다는 할인 폭이 컸습니다.

웨스트 팜비치가 평균 리스팅 가격보다 무려 9.3% 낮게 거래돼 가장 큰 디스카운트를 기록했고요.

포트 로더데일, 마이애미, 탬파도 7~9% 정도 낮게 팔렸습니다.

텍사스 오스틴 역시 평균 7.1% 정도 리스팅 가격보다 싸게 거래됐는데요.

이건 팬데믹 때 급등했던 시장들이 이후 하락 조정을 크게 받는 흐름이라고 볼 수 있습니다.



16. 이번 보고서에선 오스틴 이야기가 흥미롭네요. “오스틴이 새로운 샌프란시스코가 될 거다” 이런 말이 많았는데 결과는 다르다구요?

그렇습니다.

레드핀 측은 팬데믹 당시 “사람들이 샌프란시스코를 떠나 오스틴으로 간다, 오스틴이 샌프란시스코를 대체한다”는 말이 많았지만, 적어도 주택시장에서는 그 예언이 맞지 않았다고 평가했습니다.

지금 샌프란시스코는 다시 리스팅 가격 이상 거래가 일상인데, 오스틴은 반대로 할인 거래가 일반화됐기 때문입니다.



17. 그렇다면 캘리포니아 안에서도 베이 에리아와 남가주가 다르다고 했데요. LA는 어떻습니까?

LA는 베이 에리아처럼 과열된 시장은 아니었습니다.

레드핀 분석에 따르면, LA 메트로 지역은 평균적으로 리스팅 가격보다 1.9% 낮게 거래됐습니다.

즉 약간의 할인 거래가 나타난 거죠.

또 리버사이드 지역은 캘리포니아 안에서 가장 할인폭이 큰 지역 중 하나로 꼽혔는데, 평균 거래가가 리스팅 가격보다 3.1% 낮았습니다.



18. 결국 캘리포니아 집값이 전체적으로 떨어진 건 아니라는 얘기죠?

네, 할인 거래가 나오더라도 여전히 구조적으로 비싼 시장으로 꼽힙니다.

예를 들어, 캘리포니아의 매물 중 30% 이상이 100만 달러가 넘는 가격대인데요.

이 비율이 2020년에는 25% 수준이었는데 더 올라간 겁니다.

즉 고가의 매물이 늘어나면서 전체적인 체감 부담은 계속 커지고 있습니다.



19. 공급 문제도 계속 얘기됩니다. 신축이 부족하다는 거죠?

맞습니다.

공급이 늘지 않는 것이 캘리포니아 부동산의 구조적인 문제입니다.

새로 지어 나오는 주택 물량이 충분하지 않아서 매물이 늘지 않고, 그 결과 가격이 쉽게 내려가지 않습니다.

또 셀러들도 “손해 보고 팔기 싫다”는 심리가 강해서, 시장이 둔화돼도 가격이 확 떨어지지 않는 특징이 있습니다.



20. ‘30% 룰’ 얘기도 나오던데요. 이건 어떤 의미입니까?

네, 30% 룰은 주택 모기지 지출이 소득의 30%를 넘으면 부담이 과도하다고 보는 기준인데요.

이 기준으로 보면 캘리포니아에서는 어느 대도시권에서도 중간소득 가구가 집을 사기 어렵다는 분석이 나왔습니다.

즉 금리와 집값이 동시에 높아지면서, 중산층도 주택 구입이 사실상 막힌 구조라는 겁니다.



21. 캘리포니아 집값의 최신 흐름은 어떻습니까?

캘리포니아 부동산협회 자료를 보면 2025년, 작년 12월 캘리포니아의 중간 주택가격은 85만 680달러였습니다.

전월 대비 0.4% 소폭 하락했고, 1년 전과 비교하면 1.2% 내려갔습니다.

큰 폭의 폭락은 아니지만 상승세가 꺾이고 조정 국면이라는 점은 분명합니다.



22. 그럼, 2026년 전망은 어떻습니까? 바이어들 입장에서는 조금 희망이 있을까요?

캘리포니아 부동산협회는 비교적 낙관적인 전망을 내놨습니다.

지난해 말 들어 가격 상승 압력이 완화됐고, 모기지 금리도 최근 3년 내 최저 수준 가까이 떨어지면서 2026년에는 구매 기회가 늘고 시장이 좀 더 균형을 찾을 수 있다고 내봤습니다.

다만 이 전망은 공급이 얼마나 늘어나느냐, 금리가 얼마나 내려가느냐, 또 지역별 수요 격차가 어떻게 변하느냐에 달려 있습니다.