주택담보대출 금리, 모기지 이자율이 오르고 있는 것으로 나타났다.

모기지 대기업 Freddie Mac은 이틀 전이었던 지난 10월31일 목요일에 30년 고정 모기지 이자율이 6.72%를 기록했다고 밝혔다.

1주일 전인 지난주 6.54%보다 오른 것으로 30년 고정 모기지는 5주 연속 상승하고 있는 추세다.

이것은 예상을 완전히 빗나간 결과로 연방준비제도, Fed가 지난 9월 FOMC(연방공개시장위원회) 회의에서 기준금리를 0.5%p 내리는 ‘Big Cut’을 단행한 이후 모기지 금리도 내려갈 것이라는 기대가 어긋난 것이다. 

Laguna Niguel 지역의 모기지 업체인 Mortgage Grade의 제프 레이저슨 대표는 도대체 무슨 일이 일어나고 있는 것이냐면서 많은 사람들이 혼란스러워 하고 있는 상황이라고 전했다.

LA Times는 주택담보대출, 모기지 이자율이 Fed의 기준금리 인하 조치에도 불구하고 상승했다는 것은 시장의 시스템이 어떻게 돌아가고 있는 지를 확실히 보여주고 있다고 분석했다.  

즉 Fed가 통화 정책으로 모기지 이자율에 영향을 줄 수있지만 직접적으로 이자율을 설정하지는 않는다는 점으로 금리인하 또는 금리인상 등과 엇박자가 날 수있다는 것이 드러난 셈이다.

LA Times에 따르면 모기지 이자율은 모기지 묶음을 매수하는 기관 투자자들이 지불할 의향이 있는 금액에 따라 결정되는 것이다.  

그리고 기관 투자자들이 지불할 의향이 있는 금액은 각종 다양한 요소에 의해서 영향을 받게 된다.

그러니까 지난 9월 Fed의 기준금리 인하 조치로 경제 전반에 걸쳐 차입 비용에 대한 하한선이 설정됐고,  인플레이션에 대한 예상치가 상한선으로 작용하는 것이다.

투자자들은 30년 고정 모기지 묶음을 구매할 때   세월이 흐르면서 투자 가치가 잠식당하는 것을 원치 않는다.

따라서 기준금리가 인하돼 내려가더라도 인플레이션이 어떻게 될지에 대한 전망까지 고려하기 때문에 모기지 이자율이 기준금리와는 다른 방향으로 움직일 수있다는 설명이다.  

실제로 9월에 Fed가 0.5%p 기준금리 인하를 단행하기에 앞서 모기지 이자율이 하락해 내려가는 모습을 보이기도 했다.

투자자들이 인플레이션 완화로 기준금리 인하를 예상하고 모기지 이자율을 내렸기 때문에 가능한 결과였다.

그렇지만 막상 Fed가 기준금리를 인하한 이후에 오히려 모기지 이자율은 다시 오르는 반전을 보였는 데 경제 Data가 예상보다 강하게 나온 것이 결정적 영향을 미쳤다.

투자자들은 인플레이션이 오랫동안 높게 유지될 것이고 Fed가 그러한 인플레이션에 대한 부담감으로 인해서 기준금리를 당초 예상됐던 것만큼 내리지 못할 것으로 보고 있다.

게다가 일자리 시장도 여전히 강세를 보이고 있는 데 고용지표가 좋은 상황에서 기준금리를 내리다가 인플레이션을 다시 높일 수도 있다는 점에서 역시 투자자들은 Fed가 기준금리를 계획했던 것보다 덜 내리면서 관망할 가능성이 높다고 판단하고 그에 대한 대응으로 모기지 이자율을 높이고 있는 것이다.

온라인 부동산 정보회사, Zillow의 경제학자인 카라 응 박사는 지난 9월 발표된 고용지표에서 강력한 일자리 보고서를 예로 들면서   긍정적 수치가 경제적 놀라움으로 투자자들에게 영향을 미쳤다고 전했다.

게다가 막바지로 치닫고 있는 2024 대통령 선거도 투자자들의 모기지 이자율 인상 결정에 결정적 변수로 작용했다.

온라인 부동산 중개회사, Redfin의 경제학자 천 자오 박사는 각종 여론조사 결과와 베팅 사이트 확률 등에 의해서 투자자들이 도널드 트럼프 공화당 후보 승리 가능성을 매우 높게 보고 있는 것으로 느껴진다고 언급했다.

Wall Street Journal의 최근 조사 결과에 따르면 대부분의 경제학자들은 트럼프 후보가 승리하는 경우 주요 정책과 공약이 인플레이션과 이자율을 높을 것으로 보고 있다.

특히, 수입품에 대한 광범위한 관세 부과와 관세 인상을 트럼프 후보는 자신의 가장 중요한 공약으로 전면에 내세우고 있는 데 관세율이 높아질수록 인플레이션도 오르게 되는 것은 필연이다.

이같은 상황 때문에 주택 시장은 지금 어려움을 겪고 있는 데 9월에는 모기지 이자율이 근래 최저치인 6.08%까지 내려갔을 때 80만달러 주택의 월 원금과 이자 지급액이 3,870달러였지만 지금 모기지 이자율 7%에서는 4,138달러를 매달 지불해야 한다.

물론 Fed가 내년(2025년)과 내후년(2026년)까지 점진적으로 기준금리를 계속 내리겠다는 계획이기 때문에 모기지 이자율도 하락하게 된다는 데 이견은 없다.

다만 과거 코로나 19 팬데믹 시대 모기지 이자율인 3%나 그 이하를 기대해서는 안된다는 지적이다.

갑자기 들이닥친 팬데믹을 극복하기 위해 연방정부가 대공황을 극복하는 수준의 돈풀기를 통해서 가능했다는 것으로 일반 경제적 상황에서 볼 수있는 수준의 이자율이 아니다.

Redfin의 경제학자 천 자오 박사는 High 6, Low 5이 일반적으로 거론되는 모기지 이자율이라면서 트럼프 후보가 대통령이 된다면 고관세 정책으로 인해 모기지 이자율도 높아질 수있다고 전망했다.