작성일 : 03/06/2021 09:18 pm
1031 or Sell
 질문자 : Mk1223
조회 : 1,626  


오래전에  $700k 로 집을 오래전에 사서 렌트를 주고 있는데, 현재 그동네 그집 벨류가 $1.5M 정도가 되는거 같아요.
현재 Rent 는 $4000/월 받고 있고, Rent 에서 모기지, Tax 모두 내고 $1500 정도 이익이 있습니다.
현재는 이주를 해서 저도 가족과 렌트를 하고 있습니다.
렌트를 준지 5년이 넘어서 팔게되면 양도소득세를 대략 30% 정도 낸다고 하네요... (80만불의 30% 정도이면.. 거의 25만불 이상이 그동안 감가상각 혜택을 받은것을이 Tax 로 나가게 되요).. 몰기지는 현재 15년정도 남았습니다.
참고로 OC 쪽에 거주하고, 거주용과 투자용을 사게되면.. OC 쪽에 생각을 하고 있습니다.
여유가 많은건 아니고, 운좋게 예전에 사서 오른 집이 전재산입니다.

옵션 1. 그냥 지금처럼 렌트를 주고, 차근차근 모기지 갚아나가면서 남편과 노후 자금으로 쓰는것이 좋을까요?

옵션 2. 1031 Exchange 를 통해서 매매를 하고 집 두개를 사서 (싱글홈 하나, 타운홈 하나).. 모두 Rent 를 주다가, 그중 하나는 2년 후에 들어가서 살고, 하나는 계속 렌트로 하면 어떨까하는데.. 이것도 주변에서는 좋은 방법이 아니라고 하는데.. 전 사실 이쪽에 맘이 많이 가고 있거든요.. 큰 매물을 팔아서 두개로 쪼개는건.. 좋은 방법이 아니라고.. 곧 1031 Exchange 도 바이든정부 들어서면서 없어질수도 있다고 하니 더욱 올해안에 처분을 해서 팔아야하나 싶고..  계산을 해보니, 이렇게하면 당장 내야하는 양도소득세를 절감할 수 있고, 1031로 구매한 집도 2-3년동안 렌트를 주다 거주가 가능하다고 하더라구요.

옵션 3. 그냥 팔게되면 Capital Gain Tax 를 내야하는데, 그냥 낼거 내고 팔고 남은 차액으로 현재 살고있는 곳에 거주용집을 하나 사고, 렌트용 집을 하나사면 어떨까 해요.. 그런데 이건 젤 안좋은거라고.. 텍스낼거 다 내고.. 집 밸류는 쪼개지고, 모기지도 더 얻어야하고..

현명한 조언 부탁드리겠습니다.

김원석의 답변 03/08/2021 08:51 am
 
현재 융자 금액이 얼마이신지는 모르겠으나 에퀴티는 백만불 정도 하실것 같습니다. 백만불의 에퀴티로 월 $1500의 순이익은 조금 낮은 수익이기에, 저라면 판매를 하고 다른 부동산에 투자를 하겠으나 안정적인 것을 원하신다면 다르겠죠.
1. 그냥 보유하고 계실경우는 가장 안전한 투자이나 가장 수익이 낮은 방법입니다.
2. 1031으로 다른 투자용 부동산 (아파트, 웨어하우스, 상가등)을 구매하시는 것을 권해드리나 이것은 가능 공격적인 투자 방법이며 수익이 더 높아 질것입니다. 물론 스트레스도 더 받으시겠죠. 두개로 쪼개어 구매하시는 방법도 있으나 일반적으로 더 작은것은 수익성이 더 적어지기에 1031 하실 것이라면 권해드리고 싶지는 않습니다. 그리고 1031한 집에 거주하시면 지불하지 않으셨던 세금을 지불하셔야 합니다.
3. 꼭 거주용을 구매하실 필요 없으시다면 투자용 부동산만 가지고 계시는 것도 현명한 선택입니다.
 
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