유산법·상속법

채재현

변호사

  • 유산법·상속법 전문 변호사
  • 중앙일보 유산속법 칼럼니스트

증여, 상속, 매매 시 재산세 조정에 대해 알아두어야 할 점

글쓴이: 채재현 변호사  |  등록일: 03.28.2023 17:44:00  |  조회수: 855

1978 주민발의안 13 통과된 이후 부동산의 설정된 가치 (assessed value of real property) 연간 2% 넘지 않게 되었다.  캘리포니아에 부동산 시장 가격은 연간 2% 훌쩍 넘었기 때문에 부동산 소유자들은 새롭게 부동산을 구매한 소유자들에 비해 낮은 재산세를 부담하고 있다.  같은 동네에 비슷한 집이라도 집을 오래전에 사면 샀을 수록 재산세를 적게 내는 셈이다.


하지만 낮은 재산세는 소유자가 변경 다시 시장가격에 비례해서 재조정이 된다. 이는 증여나 사망 상속 혹은 매매할때 주로 발생된다. 문제는 많은 사람들이 자녀에게 증여해서 자녀에 이름을 부동산 명의에 올려놓을 경우에는 재산세 조정이 없다고 생각하는 사람이 많다는 것이다. 예전에는 분명 자녀에게 증여를 해도 부모에 낮은 재산세 설정 가치를 그대로 받을 있어서 재산세 조정이 없었지만 2021 2 16 기준으로 해당 날짜 이후에 증여를 했다면 재산세 조정이 있다.  


조금 자세하게 말하자면 만약 자녀가 물려받은 부동산을 거주지로 사용하지 않는다면 재산세 조정이 있고 만약 거주지로 사용한다면 재산세 조정을 피할 있다. 하지만 이도 부모의 재산세 설정 가치가 새로운 재산세 설정 가치보다 백만불 차이가 나지 않는 선에서만 가능하다. 그리고 자녀가 이상 부동산을 거주지로 사용하지 않을 경우 재산세 조정을 피할 없다.


많은 경우 임대부동산등을 회사소유로 가지고 있는 분들이 많다. 회사 소유라고 하면 Corporation, LLC, Partnership, LLP 등이 있다. 회사 소유로 임대부동산을 소유해서 개인의 재산과 별도로 운영을 후에 일어날 있는 책임들로 부터 자유로울 있기 때문에 많은 사람들이 선호하는 방법이다.


회사 같은 경우도 지분을 자녀에게 증여했을 재산세 조정이 있을 있다. 일반적으로 회사 지분에 50% 이상에 지분이 양도되었을 경우 재산세 조정이 있다. 여기서 중요한 점은 여러번 양도를 했어도 합해서 양도한 지분이 50% 넘을 경우 소유자 변경이라 여겨지며 이는 부동산 재조정에 해당된다. 예를 들어 홍길동씨가 아들에게 지분 50% 주었다고 하자. 아직까지는 50% 이상 소유권 변경이 없었기 때문에 재산세 조정이 없다. 하지만 바로 홍길동씨가 1% 딸에게 주었다고 한다면 51% 지분이 양도된걸로 간주되어 재산세 조정을 피할 없게된다.  


또한 개인이 혼자 이름으로 소유하고 있던 부동산을 회사 명의로 변경할 때도 재산세 조정이 있을 있음으로 조심해야 한다. 홍길동이 혼자 소유하고 있던 부동산을 회사로 옮겼을 만약 회사 지분이 50% 홍길동 50% 홍길동 아내로 되어있다면 같은 소유권을 양도하는 것이 아님으로 부동산 재조정이 있게된다. 그럼으로 항상 개인에서 회사 혹은 회사에서 개인으로 양도를 양도를 하는 지분과 양도를 받는 지분이 같아야 소유권 변경이라고 여겨지지 않고 재산세 조정도 없는 것이다. 위와 같은 예를 들면 홍길동씨는 먼저 개인 명의로 집을 개인과 아내에게 양도를 하고 후에 회사 지분 50% 되어있는 회사에 양도를 하면 재산세 재조정이 없게 된다.


세법 문제는 복잡한 문제이기 때문에 항상 증여, 상속, 매매로 인한 소유권 변경이 있을 경우에 전문과와 상의를 하는것을 추천한다.


채재현 변호사
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