* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.24%로 지난주대비 19bp 상승, 10년물 미국채 수익률은 0.893%로 지난주대비 24bp 상승하였습니다. 미중관계 악화, 바이러스 백신테스트 지연 및 흑인인권 시위에도 불구하고 제조업지수 개선 등 경기회복 기대감이 강하게 작용하며 미국채 수익률 상승세로 출발한 시장은 화요일에도 중요한 경제지표 발표가 없는 가운데 주가와 미국채 수익률은 소폭 상승세를 유지하였습니다. 수요일에는 양호한 고용지표 발표와 유로존 경기부양책 영향으로 주가 2% 상승, 미국채 수익률 8bp 상승, 모기지증권 가격 0.5포인트나 하락하는 등 큰 폭의 강세로 출발한 시장은 시간이 지나면서 상승폭을 일부 반납하며 마감하였지만, 목요일에도 전일 시장분위기가 이어지며 미국채 수익률 6bp 상승하였고, 모기지증권 가격도 소폭 하락세를 이어갔습니다. 금요일에는 고용지표가 예상외로 개선된 것으로 나오자 주가 3% 급등, 미국채 수익률 10bp 상승, 모기지증권 가격은 0.5포인트 하락하는 등 시장변동성이 크게 확대된 후 차익실현매물이 상승세를 점차 진정시키며 한 주를 마감하였습니다.

[다음주 전망] 5월 경제지표에서 나타나듯이 최악의 시기가 지나가고 희망이 움트는 6월이 시작되었습니다. 연준의 양적완화 및 금융시장 개입이 효과를 발휘하고 있고 의회에서는 추가 경기부양책을 준비하는 등 경기회복세를 이끌어내기 위한 노력이 이어지고 있습니다. 다만, 코로나사태가 통제되기 시작하는 시점에 홍콩보안법 제정으로 인한 미중관계 악화가 이미 매듭지어진 각종 경제질서를 흔들 수 있고 흑인인권시위로 인한 사회불안이 막 재개된 경제활동을 다시 침체시킬 잠재 위험요인으로 떠오르는 상황입니다. 현재의 모습은 추세 전환기에 일반적으로 나타나는 유동성이 높은 금융자산이 먼저 움직이고 실물이 따라가는 형국입니다. 급변하는 시장상황에 올바르게 대처하기 위하여 자신이 처한 상황과 미래 전략에 집중하시기 바랍니다.

스프레드 측면에서는, 미국채 공급물량 부담감과 경제지표 개선 기대감으로 미국채 수익률과 모기지 이자율이 큰 폭 상승하였습니다. 단기간에 과다하게 하락한 이자율 수준이 부담이 되었던 상황에서 예상치 못한 고용시장 개선 뉴스 영향으로 저항선이 돌파된 상황입니다. 일단은 이자율 상승추세가 우세하지만 홍콩보안법 이슈, 기업파산 위험, 2차 코로나 감염사태 발생 가능성 등으로 이자율 상승세는 제한될 것으로 보입니다. 모기지증권은 연준의 시장개입 강도가 점차 약해지면서 종종 비드-오퍼 가격차 확대가 목격되고 있으며, 모기지이자율은 미국채 수익률에 연동되어 움직이겠지만 일부 레깅현상으로 상승폭이 조금 낮을 것으로 보여 당분간 3.0% 초반 수준을 유지할 것으로 전망합니다. 30년 고정 모기지 이자율 3.00%~3.35% 범위, 스프레드는 2.10%~2.60% 수준으로 예상합니다.

10년물 미국채 key level: 1.80%(2019년말), 1.43%(브렉시트), 1.32%(이전 최저치), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Jun 9~10

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 2.7% => -3.9%┃구입 지수 281.2 => 296.0┃재융자 지수 3,466.2 => 3,166.7

Economic Indicators & Comments

• 5월 ISM 제조업지수 43.1로 예상치 43.0 부합(전월 41.5) => NEUTRAL
• 4월 공장주문 -13.0%로 예상치 -14.0 부합(전월 -11.0%) => BAD
• 5월 ADP 비농업고용건수 -2,760000으로 예상치 -9,000,000대비 큰 폭 개선(전월 -19,557,000) => GOOD
• 5월 ISM 비제조업지수 45.4로 예측치 44.0대비 부합(전월 41.8) => NEUTRAL
• 주간 신규실업청구건수 1,877,000건으로 예측치 1,800,000건대비 소폭 증가(전주 2,126,000) => BAD
• 5월 비농업고용건수 2,509,000로 예측치 -8,000,000대비 큰 폭 증가(전월 20,537,000) => GOOD
• 5월 실업률 13.3%로 예측치 19.7%대비 큰 폭 하락(전월 14.7) => BAD

Economic Calendar

Real Estate Activities

1. 시장상황: 코로나사태이후 감소한 부동산 거래건수가 점차 증가추세로 바뀌고 있고 매매가격도 상승추세를 유지하고 있습니다. 다수의 경제연구소에서 발표한 바와 같이, 부동산 분야가 미국경기 회복을 선도할 것이라는 분석과 일맥상통하고 있습니다. 최근 들어 사람간 접촉도가 낮은 외곽 지역의 주택을 선호하는 경향이 높아지면서 외곽지역 단독주택의 인기가 크게 올라갈 것으로 보입니다. 역사적 최저 수준인 모기지 이자율을 활용하는 모기지 신규 신청건수는 증가하고, 모기지 유예 플랜 신청건수는 줄어들고 있습니다. 우량 차입자에 적용되는 모기지이자율은 역사적 최저 수준에서 거래가 가능하지만 이 기준에 부합하지 못하는 차입자들은 여전히 승인조건이 까다롭고 적용되는 이자율도 다소 높은 편입니다. 이외에 점보론이나 비적격 론의 취급 제한도 조금씩 완화되고 있어서 시장분위기는 긍정적입니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 5,046개로 일평균 신규 107개 / 펜딩 74개 / 클로징 46개이고, 얼바인 액티브 리스팅 654개로 일평균 신규 14개 / 펜딩 7개 / 클로징 4개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

• 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
• 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
• 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
• 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 핫 프로퍼티

• 뉴포트 코스트: 시티 뷰 70만불 후반부터, 오션 뷰 150만불이상
• 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
• 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

4. 부동산 뉴스

• 부동산조사업체 코어로직, 4월 전국부동산 가격상승률 전년대비 5.4%, 전월대비 1.4% 상승으로 발표. 2021년4월 예측 전국부동산 가격은 9년만에 처음으로1.3% 하락 전망하였으나 남가주 지역은 5% 상승 예측
• 락다운 이후 홈오피스로 개조하는 것이 어렵고 귀찮아 하는 젊은 세대들 위주로 시간 렌탈 아파트 사용빈도 급상승
• 개빈 뉴섬 주지사는 이빅션 잠정중단 기한을 7월28일까지 연기하는 행정명령에 서명
• 부동산 조사업체 블랙나이트, 지난주 모기지 유예 플랜 건수가 코로나 사태이후 34,000건 첫 감소한 것으로 발표. 유예 건수 4,730,000건, 총 잔액의 8.9% 수준  

※ 오늘의 관점: 모기지 보험이란 무엇이고 어떤 것들이 있을까요?  

☆소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!