부동산 감정(가치평가)이란 토지나 건물 등의 소유권 또는 소유권 이외의 권리 등에 대한 경제적 가치를 판정하여 이를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 일반적으로 부동산 감정평가 3방식 접근법을 사용하는데 이는 시장성, 비용성, 수익성이라는 3가지 측면에서 가치를 파악하고자 하는 것으로 신고전학파 경제학자인 알프레드 마샬의 ‘3면 등가의 원칙’에 그 이론적 근거를 두고 있다. 시장성 측면에서 가치를 평가하는 방식을 비교방식이라 하며, 비용성의 측면에서 접근하는 방식은 비용방식, 수익성의 측면에서 접근하는 방식을 수익방식이라 한다.

[가격의 3면성]

• 시장성: 어느정도 가격으로 시장에서 거래되는가 => 시장사례비교방식
• 비용성: 어느정도 비용이 투입되는 물건인가 => 원가비용산정방식
• 수익성: 어느정도 수익(편익)을 얻는가 => 수익환원방식

부동산 감정평가 3방식을 달리 말하기도 하는데 시장사례비교방식을 Market Approach(시장접근법), 원가비용산정방식을 Cost Approach(원가접근법), 수익환원방식을 Income Approach(수익접근법) 이라고 부른다.

시장사례비교방식(Market Approach): 집, 콘도, 토지

• 특징: 대상물건의 기본 분석에 더하여 인근의 시장성있는 적절한 거래사례를 추출한 후 시장추세와 매매가격 동향을 참고하고 대상물건과의 직접 비교를 통하여 차이 요소에 대한 금액을 보정하여 가치를 산정
• 장점: 현실적이고 사례비교에 따른 설득력이 높아서 부동산 감정평가 전반에 적용 가능
• 단점: 거래 사례가 없는 경우 또는 시장 변동이 심할 때 적용 불가. 보정률을 산출할 때 감정평가사의 주관적 판단에 일정부분 의존
• 보정항목: 위치, 연식, 대지/건평, 부동산 상태, 시장추세, 같은 단지내 동일구조 분양집이면 업그레이드 상태

원가비용산정방식(Cost Approach): 신축건물, 기계장치, 특수건물, 공익 부동산

• 특징: 대상물건의 신축, 조성, 매립 등 재조달 재생산에 소요되는 원가를 산출한 후 감가상각액을 차감하여 가치를 산정
• 장점: 감정평가사의 주관적 개입이 적어 객관적이고 감가상각이 적게 발생하는 신축건물이나 특수건물에 적용 용이
• 단점: 재조달원가나 감가상각액 산정이 어렵다. 토지와 같이 재생산이 불가능한 물건은 평가 불가
• 산출방식: 시장사례비교방식을 통하여 토지가치를 구하고 대상물건을 신규 건축하는데 드는 비용을 산출하여 더한 후 대상물건의 추정 감가상각액을 차감하여 구함

수익환원방식(Income Approach): 다가구 아파트, 오피스 빌딩, 쇼핑몰 등 수익형 부동산

• 특징: 대상물건에서 장래 발생할 것으로 예상되는 미래수익을 자본환원율로 나누어 평가시점의 가치를 산정
• 장점: 수리적이고 과학적인 방식으로 시장이 안정되고 투기가 적은 지역이나 부동산에 적용 가능
• 단점: 가격이 동일할 경우 연식에 따른 차이가 없음
• 산출방식: Net Operating Income(NOI) / Cap Rate = Value of Property

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