공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

모기지 론 전문상담(NMLS #2016565), 부동산 시장분석
[취급업무] 구입/차환, FHA/VA, Stated Income, 외국인 론 등
KAIST 금융 MBA

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(Dec 4, '20) 경기부양책 재협상 개시 및 백신승인 뉴스가 나오면서 미국채 수익률이 크게 상승하였으나 모기지채권은 상대적으로 강세를 보이며 이자율이 보합세로 마감. 모기지이자율 하향안정세가 언제까지 유지될 지 관심이 가져야 할 듯.
12/05/2020 10:37 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 655  



[시장 분석]

이번주 30년 고정 모기지이자율(서베이)2.83%로 지난주대비 1bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.972%로 지난주대비 13bp 상승하였습니다. 주말에 나온 백신뉴스 영향으로 미국채 수익률이 소폭 상승하며 출발한 시장은 악화된 부동산 시장지표에 영향을 받아 수익률이 보합세로 돌아선 뒤, 화요일에 나온 경기부양책 재협상 개시 및 부동산시장 호조 뉴스가 나오자 수익률이 큰 폭으로 상승하였습니다. 이후 시장움직임의 방향을 바꿀 새로운 이슈가 나오지 않은 채 미국채 수익률이 큰 폭으로 상승하며 마감하였습니다. 한편, 모기지채권 이자율은 연준의 지속적인 시장개입에 힘입어 이자율이 하향 안정세를 유지하면서 미국채에 비하여 상대적으로 양호한 모습을 보였습니다. 다음주는 미국채 10년물 경매 및 소비자/생산자 물가지수 발표가 예정되어 있습니다. 시장이자율에 큰 영향을 미치는 요인이므로 관심을 가지고 워치하시기 바랍니다.

 

[모기지 론]

연방주택금융청(FHFA)에서 승인하는 내년도 컨포밍 론 한도가 크게 상향 조정되었는데, 올해 부동산 가격이 큰 폭으로 상승한 것이 주된 요인으로 작용하였습니다. 모기지 이자율이 여전히 낮은 수준을 유지하면서 재융자 신청건수가 좀처럼 줄어들지 않고 있습니다. 코로나 피해를 지원하는 각종 정부정책의 종료기한이 다가오면서 가계수입 감소나 자영업자 소득증빙 여부가 융자승인의 위험요인으로 작용하고 있습니다.

 

 

(Agency Loan Limit)

 

1 Unit

2 Unit

3 Unit

4 Unit

Standard

$510,400

$653,550

$789,950

$981,700

High-cost Area

$765,600

$980.325

$1,184,925

$1,472,550

 

(오늘의 론 이자율)

 

30yr

15yr

30yr FHA

Buy-down

Conforming

2.250

2.000

2.000

0.875 Point

High Balance

2.375

2.125

2.250

0.875 Point

* Excellent credit, low LTV, primary, purchase, SFR 기준

 

(오늘의 Tip) Jumbo loan: 연방주택금융청(FHFA)이 정해 놓은 다수의 융자기준 중에서 융자액이 카운티별로 정해 놓은 컨포밍 융자 한도액을 초과하는 융자를 말하며, 이는 하이 발란스 론을 포함하는 개념임. 이와 같은 점보론은 여타 컨포밍 론과 달리 패니매나 프래디맥과 같은 정부보증기관에 매각이 불가능하므로 렌더 고유자산으로 유지하거나 시장투자자에게 매각하게 됨.

 

주택구입이나 재융자 원하시는 , 전문상담해 드립니다. 전화 또는 이메일로 연락주세요.

Hyung Chul KONG, MLO (NMLS #2016565, DRE #02094100)

Cell: 949.892.8229   Email: hyungkong.mlo@gmail.com

 


상담 사례

 

 

(문의) LA카운티에 3개의 주택을 보유중인 K씨는 재융자 받기를 원합니다.

1) LA 다운타운 거주주택 120만불(단독주택) – 2010 구입후 2017 3.875% 재융자를 받았으며, 융자잔액은 55만불이고 월납입액은 $4,000 정도임

2) LA다운타운 렌탈홈 90만불(콘도) – 2013 구입후 2015 4.25% 재융자를 받았으며, 융자잔액은 35만불이고 월납입액은 $2,200 정도임

3) LA카운티 렌탈홈 80만불(콘도) – 2017 구입한 주택으로 융자이자율은 3.750%이며 융자잔액은 30만불이고 월납입액은 $2,000 정도임

부부가 모두 직장에 다니고 있으며 남편은 크레딧 790, 연간소득 12만불이고, 부인은 크레딧 780, 연간소득 7 정도입니다. 별도로 보유중인 여유자금이 없어서 코스트(no cost) 재융자로 진행하기를 원하며, 매월 지출되는 비용으로는 자동차 리스 $600 정도라고 합니다.

 

(제안) K씨의 경우, 크레딧 점수 790, 연간소득이 19만불( $15,800)이고 주택융자건수 3건으로 개별 융자액이 51만불을 넘지 않으므로 3 모두 컨포밍 재융자에 해당됩니다.

 

첫번째, 주택융자 가능여부를 알아보겠습니다.

=> 부부합산 월소득이 $15,800이고 3개의 주택에서 매월 지출되는 비용이 $9,400(모기지 납입액 $8,200 + HOA $600 + 자동차 리스 $600) 정도이어서 총부채비율이 59%정도로 나오므로 융자한도를 살짝 초과하는 상태입니다. 따라서, 언더라이팅 심사시 승인조건으로 이자율을 소폭 올리거나 융자건수가 2 주택으로 제한될 가능성이 있습니다.

 

두번째, 융자비율에 따른 이자율 가산여부를 알아보겠습니다.

=> 3개의 주택가치 합산이 $2,900,000이고 융자금액은 $1,200,000 정도이므로 합산 대출비율(LTV) 41%수준이고, 개별 주택의 대출비율은 46%, 39%, 38% 수준으로 최우수 조건입니다. 신청자의 신용점수가 최우수 수준인 780점이므로 별도의 가산비용없는 이자율 조건으로 융자가 가능합니다

 

세번째, 기타 융자 조건에 대하여 살펴보겠습니다.

=> 거주하는 단독주택은 프라이머리 홈이어서 별도의 가산비용이 없지만, 렌탈홈으로 보유중인 2개의 주택은 투자자산으로 분류되고 주택형태가 콘도이어서 일정액의 가산비용이 붙게 됩니다. 이와는 별도로 융자 신청건수가 3건이 되면 렌더에 따라서 추가 가산비용이 요구되기도 합니다. 기본적인 준비서류로는 2년치 세금보고서류, 2년치 W-2, 최근 급여명세서, 최근 mortgage statement, HOA coupon 등을 준비하시면 되겠습니다.

 

시장분석 자료:

 

US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9/20)

정책금리 판단지표: US2Y - US3M = 0.08% (0.50% 차이가 나면 이자율 인상 가능성)

경기침체 판단지표: US10Y - US2Y = 0.82% (마이너스로 가면 이자율 인하 가능성)

인플레이션 판단지표: US10Y – 10Y TIPS = 1.67% (인플레이션 목표치를 평균2.5%로 상향)

연준 FOMC 미팅: Dec 15~16

 

[이번주 경제지표]

10월 잠정주택판매 -1.1%로 예측치 1.0%대비 소폭 감소 (전월 -2.0%) L

11ISM 제조업지수 57.5로 예측치 58.0대비 보합 (전월 59.3) K

신규 실업청구건수 712,000로 예측치 775,000대비 소폭 감소 (전주 787,000) J

11ISM 비제조업지수 55.9로 예측치 56.0대비 보합 (전월 56.6) K

11월 비농업고용건수 245,000로 예측치 469,000대비 큰 폭 감소 (전월 610,000) L

11월 실업률 6.7%로 예측치 6.8%대비 보합(전월 6.9%) K

10월 공장주문 1.0%로 예측치 0.8%대비 소폭 증가(전월 1.3%) J

 

[다음주 경제지표]

 

발표일

결과

예측

이전

10JOLT 구인건수

12/9()

 

 

6,436K

11월 소비자물가지수(핵심)

12/10()

 

0.1%(0.1%)

0.2%(0.2%)

주간실업청구건수

12/10()

 

725,000

712,000

11월 생산지물가지수(핵심)

12/11()

 

0.2%(0.2%)

0.3%(0.1%)

12월 미시간 소비자신뢰지수

12/11()

 

76.5

76.9

 

[모기지 신청건수]

주간 신청건수 3.9%=> -0.6%┃구입지수 314.6=> 342.9┃재융자 4,077.7=> 3,891.1

 

 

 

KEY WORD:

QEVID-19, 평균물가 2%, SOLVENCY, 새 미국, 낮은 주택재고

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